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新“保利区”浮现成都南端
十年七冠:楼市王者的发展逻辑

对于成都房地产市场来说,“保利地产”始终是一个绕不开的名字。

在每一年的成都房企销售排行TOP10排行榜上,从第二到第十的排名每一年都会发生变动,只有榜首位置在多年以来都岿然不动——在2016年再次获得成都销量最高房企的桂冠之后,保利地产已经实现了“七连冠”。而在已经走到了第三季度尾声的2017年,保利再次遥遥领先其他所有的对手。

严格地说,在成都市场上诸多品牌房企中,保利地产进入成都并不算早,在保利地产的官方网站上清晰地记载着保利(成都)实业有限公司“于2007年8月成立”。也就是说,在今年8月,成都保利才刚刚渡过了自己10岁的生日。

在并不算长的10年中,保利就完成了成都市场单年销售的7连冠,保利对成都市场的影响力不容置疑。现在问题就来了,保利是如何如此迅速地在成都楼市里确立自己的统治力的呢?

究其原因不外乎两点:

第一、保利永远跟着成都城市发展最前沿的脚步,城市发展到哪里,哪里就一定不会缺少保利的身影;

第二、区域深耕战略。

我们需要一个切入点来解剖这个宏大的问题。

“保利效应”是怎么形成的?

在成都楼市里,保利在城南、城北的发展常常被人研究,“保利效应”在许多板块中都得到体现,这足以说明保利在市场上举足轻重的作用。

在成都房地产的历史上,城南高新区的崛起是一个标志性的事件,标志着城市重心的南移,到现在,城南都一直是成都城市发展的最前沿。而在高新崛起的历程之中,保利的贡献难以忽视:

根据锐理整理的数据,在高新南区,保利陆续开发了4个项目,其中保利心语花园和保利百合花园位于目前城南最火热的CBD和高端居住板块——大源。

保利心语花园在2010年首次开盘,彼时正是大源的起步之时,保利成为最早拓荒大源的品牌开发商之一。在成都市场对大源这个新兴板块的区域价值仍然缺乏认知的7年前,保利大胆地将高端改善型产品引入大源,130㎡以上大户型占到项目供应总量的四分之一以上,其中含包含当时在板块中罕见的联排和双拼别墅产品,在这样的差异化策略之下,2011年,该项目高端产品的销售均价就已经突破了万元,而大源板块的销售均价突破万元还要等到2年之后的2013年5月。

在心语花园大获成功之后,百合花园接棒,继续深化保利在大源的影响力。在保利的操盘下最终,仅这两个项目就获得了近40亿的销售额,撑起了保利在城南的影响力。

深耕即是策略

纵观保利在成都的发展历程,我们不难发现,保利的区域发展策略都是寻找仍处于投资洼地的区域,长时间、多项目进行深耕,在保证板块影响力的同时,用自己擅长的高端改善型产品提升板块市场的整体调性,最终成为板块的引导者。

对于追求速度的房地产行业来说,成都保利这样的发展策略颇为“不讨巧”,在一个板块同时开发多个项目、培育市场、引导消费习惯这些工作都需要大量时间和精力的投入,很少有开发商能够如此耐得住性子。深耕——这样一种看似“很慢”的发展策略,却成全了十年七冠的“保利速度”,这确实是一个有意思的现象。

新“保利区”浮出水面

而在2017年,一个崭新的“保利区”在城市的南端露出了真容。

9月21日,在一场备受瞩目的土拍中,保利地产以27.27亿元拍下天府新区秦皇寺板块正兴街道170亩住宅兼商业用地,并将配建745套人才用房。实际上,通过近两年的低调布局,已经让天府新区形成了一个新的“保利区”。

保利秦皇寺新地块位置图

根据公开渠道获得的信息,目前保利在天府新区的在售项目仅保利·锦江里一个。而在该项目的在建面积和待建的35.31万㎡和21日拍下的29.58万㎡之外,保利还在天府新区视高板块斩获两宗土地建筑面积共计41.9万㎡,在仁寿新城拍下7.7万㎡住宅用地,并在整合中航地产之后收获原航天大世界项目的46.67万㎡土地储备。目前,保利在天府新区已经布局了6个项目,在建和待建的建筑面积达到160万㎡,在强手如林的天府新区成为一支不容忽视的力量。

我们再审视一下保利在天府新区的6个项目,除了保利·锦江里位于成熟的天府五街之外,保利在天府新区的2个项目位于未来成都最繁华的CBD——秦皇寺中央商务区,两个位于紧邻兴隆湖的视高板块,一个位于仁寿新城,在6个项目均投入市场之后,保利将成为天府新区核心板块的“奠基人”,这也是新的“保利区”在布局上的高明之处。

兴隆湖科学城实景(图片来自天府新区官方网站)

保利在天府新区的重仓布局除了抢占成都未来的新中心的“高地”的战略意义之外,保利对于舒居的一贯追求也是重要的原因。在成都的房地产发展史上,顶级居住区一直在沿着南延线向南迁移,从桐梓林到金融城、从金融城到大源、从大源到麓山,这个趋势显而易见,保利判断成都的顶级居住区的“归宿”,而早早地在天府新区站位,保利显然是想要成为整个区域高端居住标准的制定者。而曾经“保利区”的发展历史让市场充满期盼,这一次可能会更加顺利。

兴隆湖科学城实景图(图片来自天府新区官方网站)

双星耀天府

据悉,保利的两个新项目将首先在兴隆湖视高板块亮相,为什么保利会选择将这么重要的两枚“定盘棋子”放在视高板块呢?

在锐理数据看来,视高在城市中轴线上的支撑作用、稀缺的自然环境条件、交通的便利和人口增长的潜力都是保利如此看重视高板块的原因。

沿着成都的中轴线一路向南,秦皇寺CBD和兴隆湖科学城侧畔而过,视高镇在成都的南门口敞开胸怀。秦皇寺、科学城和视高大学城在天府新区三足鼎立的局面业已形成,这里是成都的新大脑,也是新“保利区”的发源地。

保利将保利·天府南院和保利·天府林语两个项目同时推向市场,这两个位于兴隆湖视高板块的项目成为进军兴隆湖的双星。

保利·天府南院,总占地面积81亩,容积率仅2.5;保利·天府林语总占地面积105亩,容积率2.8。在天府新区这样的低密、低容积率项目相当稀缺。天府南院和天府林语两个项目毗邻而居,在贯穿成都南北的天府大道中轴旁,交通便利,视高大学城的人气也让这里备受期待。在这样一块环境、位置、发展和建筑指标上都上佳的土地上开始“保利区”的征程,这样的苦心孤诣让人对保利的南征之途满怀期待。

目前,保利·天府南院释放在坊间的信息并不多,我们只能根据这些零散的信息窥见这个被寄予厚望的项目的一鳞半爪:该项目的产品以94~106㎡的墅居宽邸和117~150㎡的私家学府壹墅为主,将“私家院落”的理念贯穿始终,希望营造一种“一墅一人生,一户一人家,一层一花园,一房一场景”的慢生活体验。产品南北通透,户户观景,充分利用自然风景带来的舒适感。

天府林语的产品以小院洋房为主,以面积段113-126㎡阔厅奢居洋房为拳头产品,一梯二户的排布牺牲了大量的建筑面积换来舒适感和隐秘感,113平实现了四房三厅双花园的户型设计是成都楼市的一大创新。洋房6米超大开间,约10平的宽景阳台,让光线可以穿过房间带来别墅般的空间感。据悉,该项目的售楼部将在今年10月1日正式开放。

结语

在这样的苛刻标准下,我们甚至可以预见在未来的一两年,兴隆湖科学城这个成都的新“脑”开始运转之后,依托兴隆湖和视高大学城的两个“人才引擎”,保利最早亮相的两个项目将成整个区域的高端居住标准的制定者。

不久之后,我们或许就可以看到,沿着成都的中轴线,两个“保利区”在成都的“南北极”遥相呼应。等到那一天,想要挑战一直在成都楼市霸主的宝座上睥睨众生的保利将比今天更加困难。

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