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锐理土拍
郫都地价“破万”后首拍

房企出价温柔 土地市场高温退去

10月17日,成都市公共资源交易服务中心连续第二天拍地,4宗土地进入拍卖场,其中3宗位于郫都区,这也是郫都区在今年8月22日2宗土地成功“破万”近2个月之后郫都区的又一次规模较大的土地拍卖。

今天拍卖的4宗土地,1号宗地位于都江堰市,总面积81.4亩;2~4号宗地位于郫都区,总面积211亩,中海、万科、保利、华润、旭辉、人居等房企都参与了本次的土地拍卖。

最终,4宗土地全部拍出,总价20亿元,人居、万科、银宇和华邑分别拿地,地价温柔,“破万”似乎只是昙花一现。

1号宗地

1号宗地位于都江堰市奎光塔街道勤俭人家社区、聚源镇大合社区,总面积81.4亩,容积率2.0,为兼容不超过30%商业面积的二类住宅用地。具体位置位于紫禁城二期一侧,紧邻江安河。起拍楼面价为2002元/㎡,总价2.17亿元。

土地总面积较大、容积率较低,且有临河的景观优势,公建配套方面除了要求拿地企业建造项目一侧的道路之外并没有太多其他附加条件,这是一宗适合打造改善型项目的土地。这宗土地的劣势在于这宗土地的形状不规则,对于拿地企业来说在进行项目规划和设计时颇费功夫,且容易造成土地面积的浪费。

而这宗土地最合适的主人应该是紫荆城项目的开发商成都建工,如果能顺利将这宗土地收走,紫荆城整个项目的形状将变得更加完整。

1号宗地的拍卖并没有我们想象中那样顺利,16号人居和66号成都银宇置业有限公司互相竞争,让这宗土地以2.82亿元的总价,楼面价2602.5元/㎡,溢价29.96%被银宇置业摘走。

2号宗地

在1号土地拍出之后,今天土拍的主角——3宗位于郫都区共计211亩的住宅用地登场,在被划入中心城区和8月22日两次熔断破万之后,郫都区的土地价值得到了重估,而今天的土拍正是检验郫都区土地价值的重要战役。

首先登场的2号宗地位于郫都区郫筒街道晨光村三社、五社、双喜村一社,总建筑面积122亩,是本场土拍中面积最大的一宗土地,综合容积率2.5。这宗土地被分为1、2号地块,其中1号地块兼容不小于20%、不大于49%的商业面积,2号地块为总建筑面积不超过7805㎡的商业服务类设施用地。

2号宗地的具体位置在中信大道与蜀信西路交界处,周边的房地产开发项目有龙光君悦华庭、花样年香门第、中信未来城等项目,总体成熟度不低,目前周边项目均价在5000~7000元/㎡范围内。宗地所在的蜀都新城在2017年以来,成交均价从4976元/㎡上涨到6707元/㎡,涨幅明显,这也成为2号宗地被看好的重要原因。

在这宗土地的出让文件中明确规定,2号宗地至少1.5万㎡的商业面积需要拿地企业自持,并引入国际酒店品牌管理公司管理运营的品牌酒店,这个拿地要求提升了土地的拿地门槛,对于那些综合实力强、多元化发展有经验的大房企来说,这个要求并不算高,相对的,本地中小房企在面对这样条件的时候却显得有些力不从心。

2号宗地附近上一次土地成交是2016年7月,楼面地价仅1350元/㎡。

2号宗地起拍楼面价4200元/㎡,起拍总价8.92亿元,本身价格并不高。虽然蜀都新城在陴都区的房地产市场上表现不如更靠近主城区和地铁线的犀浦和红光,但是在8月22日的土拍中,郫筒镇的土地也拍出了7100元/㎡的价格,这宗土地似乎可以参照此前的成交价。值得注意的是2~4号宗地都适用成都土拍2.0规则,即触及最高限价之后采用摇号拍卖的方式决定归属。

在都江堰宗地的拍卖中未能斩获土地的人居依然参与了2号宗地的拍卖,并在3轮举牌之后以4500元/㎡将郫都区这宗122亩的土地摘得。成交楼面价4500元/㎡,总价9.2亿元,溢价率仅7.14%。在今年的成都土地市场上人居至此已经获得了5宗优质的开发用地。

3号宗地

3号宗地位于郫都区红光镇合兴村,总用地面积67.46亩,综合容积率1.83,用地性质为2类住宅用地。

土地的具体位置在陴都区红光镇广场路和红光大道交界处,红光镇火车站站口。

总面积适中,容积率低,且没有严苛的公建配套要求,非常适合打造改善型住房。可惜形状不规整,需要拿地房企用心琢磨。

3号宗地附近的房地产开发项目主要有龙城国际、铂悦郡、上置绿洲雅宾利花园等,均价在6000~7000元/㎡区间内。宗地所在的红光板块2017年以来,成交从5566元/㎡攀升到7000元/㎡,涨幅可观。

上一次该区域有土地成交为去年9月银宇置业拿下的铂悦郡宗地,楼面地价仅1110元/㎡,而该项目的备案均价达到6450元/㎡。

3号宗地的起拍价为5000元/㎡,起拍总价4.5亿元,同样受到“熔断2.0”的照顾。

3号宗地的拍卖出现了万科、保利、旭辉等房企的身影,在今年土拍场上多次正面碰撞的万科和保利在这宗土地的拍卖上再次面对面。万科在和保利的几轮较量后,以6800元/㎡的价格拿下3号宗地,总价6.11亿元,溢价36%,这是今年万科在天府新区之外首次斩获的其他区域的土地。

4号宗地

4号宗地位于陴都区犀浦镇晨风路和龙梓路的交界处,总面积仅21.45亩,综合容积率1.68,须配建2450㎡的幼儿园。

在8月22日由长旺集团以10100元/㎡拍下的土地就在这宗土地不远处,这让4号宗地的价格充满了想象空间。

低容积率、成熟社区适合打造改善项目,而面积小、形状不规整也是这宗土地不容忽视的缺点。不过,这样一块袖珍地做一个小而美、快进快出的项目不失为一种好选择。

宗地附近的房地产项目不少,如蓝光幸福满庭、大陆美地西庭、合能四季城等,均价在6000~10000元/㎡之间。值得注意的是,该宗地的容积率是周边项目中最低的。

宗地起拍价为6000元/㎡,起拍总价为1.43亿元。有上次的破万宗地珠玉在前,这宗土地的其他分析都显得多余。

出乎意料的是,4号宗地的拍卖异常温柔,成都华邑房地产开发有限公司以溢价30%,楼面价7800元/㎡,总价1.87亿元拍下这宗地。

自此,4宗土地的命运已经全部决定,没有一块地重现了两个月前“破万”的壮举

迷茫的郫都

今年开始,郫都区的房价上升明显,从5600元/㎡的价格低点攀升到近9000元/㎡的高点。随着成都中心城区的外扩这个利好消息的到来,郫都区的房价在经历了上半年的震荡之后,在下半年开始发力,房价的上升也推动着土地价值的走高,最终完成了“破万”壮举。

对于郫都人和已经在那里购房的业主们来说,这是一件值得庆贺的事情,而对于那些错过了主城区购房最佳时机,想要退而求其次在郫都安家的刚需客来说,他们的未来仍然处于迷雾之中,难辨方向。

在今天的土拍之后,郫都持续了两个月的“破万狂欢”梦碎,而对于此前曾经因为地价过高对郫都心灰意冷的刚需客来说,这似乎又带来了一线曙光。

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