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2017锐理年报|五大维度解读成都房地产市场 全是干货!

2017年12月15日下午两点,一年一度的锐理数据年报发布会在融创香璟台售楼中心盛大举行。

新川是今年成都楼市的热门板块,而融创香璟台则是新川的明星项目,打造约200亩低密公园大城,涵盖6层低密花园洋房、阔景舒居高层等全改善系产品以及创新型摩比斯空间,实现3个月40亿+的好成绩,为成都奉献又一座“臻生活”精品大作。

2017年成都楼市历经了多重变革,限购限贷等调控政策持续加码,土拍规则进化到了5.0版本,公证摇号时代来临,《成都市房地产业发展五年规划》发布,住宅市场供不应求,新晋入蓉房企阵容壮大……

跌宕起伏而又亮点纷呈的楼市大变革之年,到了岁末,有太多需要回顾、分享和畅聊的东西,因此本次发布会吸引了包括万科、华润、保利、绿地等在内的房企精英人士,以及政府、机构、媒体等近400人莅临现场。现场座无虚席,甚至过道走廊也站满了来听市场报告的朋友。

 发布会现场

发布会上,锐理解决方案中心总经理钢巴特尔从经济、政策、土地、住宅、商办五大维度全面解读了《2017年成都房地产市场年终报告》,并对未来市场行情和趋势进行了专业剖析和预判。

锐理解决方案中心总经理钢巴特尔现场解读报告

本次发布会内容精彩,信息颇多!

成都房地产空间格局变化

锐理数据根据多年的数据记录和整理,以楼盘为坐标及其第一个预售时间为参数,搜集了共4469个项目制作出了1994-2017年二十多年来成都房地产空间格局变化,并以视频播放的形式震撼呈现。

 

视频中还展现了2007-2017年成都各板块土地和住宅成交量及价格变化特征,直观快速的感受成都楼市十年来的发展变迁。

 更有Power Map空间视觉下成都职场透视镜,包含了2017年成都企业空间分布特征、2017年成都各板块行业聚集空间分异特征、2017成都在蓉企业分析、2017年成都企业薪资分布特征、2017年成都高学历人才分布特征。

得到现场来会朋友连连称赞,将现场气氛逐渐推向高潮。

接下来是本次发布会的重头戏——《2017年成都房地产市场年终报告》分享与解读。

经济维度

关键词:稳中向好

首先,钢总以全国经济形式分析开启了本次报告序幕。从宏观角度看, 2017年房地产行业增加值在GDP中占比有所下降,但仍保持6.0%以上的占比,仍为支柱性产业。固定资产投资增速平稳,房地产投资增速略有回落,投资热度持续上升。落点到成都,受宏观形势影响经济持续缓慢走低,产业结构持续调整;固定资产投资增长率缓慢上升,但房地产投资占比有所下降。

政策维度

关键词:持续加码

通过对历年政策走势分析,钢总讲到,近十年中国经历了两次调控周期,扶持周期2年,打压周期4年左右,十九大确立“房住不炒”的基调,预计未来两年楼市调控将持续。从2016年10月开始,限购、限贷、限售、限价多重调控政策,到目前已经有41个城市加入到限购行列里,范围延伸至二三线城市。

其中成都也是重点调控城市,政策频出,不断加码、打补丁,以遏制投机炒房。除了限购限价等外:

7月,实行本科落户政策,吸引人才进蓉,也为成都输送了大量的购房客群。

10月,推进成都市成品住宅发展提出实施意见出台,计划到2020年中心城区成品住宅面积比例逐步达到100%,郊区市县成品住宅面积比例逐步达到80%。10月还颁布新建筑规范,进一步限制赠送面积,要求建筑外观多样化。

11月,引入“公证摇号”排序买房,以打击“全款优先”、“捆绑销售”等不正当的销售行为,维护市场稳定。

11月,《成都市房地产业发展五年规划》,规划土地供应量逐年增长、重点发展“东进南拓”区域,提高住宅舒适度。

……

通过报告对成都政策做了回顾之后,钢总总结到,成都政策紧跟一线城市步伐,通过限购、限价、加大供地量、推出人才公寓等手段稳定市场,相比其他城市,成都限价严格,但限购政策相对宽松,且通过落户政策,提供了较多有资格的购房人群,为房地产后续发展储备了客户基础。

土地维度

关键词:供销价

在土地市场维度,钢总首先对2017年成都土地供销整体情况做了介绍。与往年相比,今年成都土地市场供应成交量有所下降,截至统计时间,共计成交9140亩,楼面地价则总体上涨。

具体到用地性质来看,住宅兼商业仍然是主力供应,纯住宅土地成交有较大幅度回升,尤其是在2015年与2016年几乎无纯住宅用地成交情况之下,纯住宅用地大量释放。从时间节点看,大成都供地主要集中在下半年,尤其是9月、11月集中释放明显。另外,2016年底引入限价熔断机制,2017年竞拍规则难度持续升级,平均成交溢价率同比下降了2.11%,但流拍率却同比大涨。

2007-2017年大成都土地供销及楼面价走势(统计时间截至11月30日)

关键词:土地区域热度

据锐理数据监测显示,2017年成都土地供应成交主要集中在新川、顺江、华府、大丰等板块。

关键词:拿地房企

这一年土地市场竞争激烈,即使面对严苛的土拍规则,房企拿地依然不手软,其中东原在4月拿下武侯区红牌楼街道地块楼面价达到了17200元/㎡,也是截止统计时间,年度最高楼面价;金茂则紧随其后,以17160元/㎡的楼面价在同一天将武侯区七里村6组,铁佛村7、8组地块收入囊中。为获取土地储备,保持持续战力,房企不惜以高价拿地。

在土拍规则进化升级的过程中,小型房企拿地步履维艰,国企、央企、大型房企拿地积极。从获地数量看,其中人居、万科、保利和中房以及新进成都的中南表现抢眼,而今年出现的人才住房用地基本被人居和中房斩获。到目前,人居占位今年获取土地储备面积排行榜首,其次是万科。

在观看完2017年大成都土地市场数据后,钢总总结到,从整体成交结构层面看,土地市场量跌价涨,但根据市场存量和供地计划未来土地市场推量会回升。国企、央企及品牌房企入市抢地战况全面升级,行业集中度进一步提高,中小房企拿地更加困难。天府新区及主城区热点依然会延续,东进区域或产生新兴热点区域。同时,市区内板块差异加剧,土地市场分化严重。

住宅维度

关键词:供不应求

2017年大成都住宅销量有所下降,但去化明显,截至11月底存量1785万方,去库存需8个月。从供销对比看,销售面积远超新增面积,总体供不应求。近郊依然是供销主力区域,主城区供销相对较少但价格较高,远郊市场新津供销价整体表现相对更为亮眼。

关键词:改善深水区

一方面90-150㎡的面积段占市场绝对主力,另一方面,高层产品销量占比略有下降,多层、别墅等产品销量有一定程度上涨,表明购房者对高品质住房的购买意愿越来越强。市场改善特征明显,并渐入改善深水区,预计明年改善占比将会继续加重。

关键词:近郊崛起

从报告中2017年1-11月成都各板块在售项目成交面积分布图可以明显看到,近郊区已经成为住宅成交重点区域。大面、犀浦、大丰跻身2017年住宅销售面积前三甲,紧随其后的是温江城区和新都新城,成交面积前10区域均位于近郊。从存量面积来看,新川拔头筹,其次是南湖。

在对今年成都住宅市场总结后,钢总也分析预测,受政策影响,2018年成都市整体住宅市场供销热度将有一段“冷静”期,政策过后会迎来一次爆发高潮;近郊仍为主力销售圈层,主城区会继续爆发,远郊市场表现将两极分化。高层依然是市场主力销售对象,但洋房、中高层、联排等改善产品将继续扩大份额,改善市场进一步扩大。

商办维度

关键词:商业 存量高企

2017年商业销售市场热度区域回暖,月均去化约18万㎡。但受住宅市场和大环境影响,供销量盘整,存量高企。其中70㎡及以下、500㎡以上产品销量相对较高,大面积商业存量大。

2017年成都已开业8个商业项目,主要分布于城南、城西南区域,在打造上大部分都注重体验商业服务、创新业态和品牌。成都商业市场竞争激烈,压力巨大,底商叫停后体验式街区商业为主要发力方向,如鹭州里以网红体验式商业街区为主,市场表现抢眼。

在商业市场报告最后,钢总提到,根据近五年开发热度及销售热度分析,未来2-3年内商业布局热点区域:龙泉驿区、双流区、高新区及武侯区。

关键词:办公 逐渐回暖

办公市场整体销量逐渐回暖,库存去化较慢,高新区依然为主战场。写字楼市场受到大宗交易影响,去化速度加快,且500㎡以上的大面积写字楼销量较高。LOFT存量高企,其中高新区供销存三高,库存压力大。由于住宅限购,类住宅叫停,因此SOHO库存量下滑幅度明显,主要活跃在主城区,110㎡以下产品作为代替过度居住类投资产品表现良好。

未来办公市场将重点集中在龙泉驿区、双流区、高新区(南区+西区)、天府新区及金牛区等产业集中区域。

总结来说,2017年成都办公市场逐渐回暖,依然处于去库存阶段。但由于政策影响,短时间刺激过度居住类产品投资,但随着政策严控,未来办公产品将从功能空间及产业融合层面进行突破。

未来·预判

进入报告最后阶段,钢总对未来市场用6个字进行概括——风险机遇并存。

政策方面,整体调控格局保持常态化高压状态,松绑可能小;常规项目楼盘限价销售持续,地王项目存在突破限价政策的试水空间。

土地方面,根据目前成都开发商项目存量情况,并结合今年土地供应量以及成都市未来三年供地规划,预判明年政府会增加土地供应量;供应区域由主城向近郊及远郊优势地段外溢,南向及东进区域将为土供热点区域。

住宅方面,从近十年住宅变化量走势来看,预计明年成交量维持稳定;由于限价政策调控,预计明年价格保持平稳略微有一定涨幅。值得注意的是当前客户存在透支,挖掘新的客户增量及需求是企业需思考的重点。产品创新成为发展突围重点方向,比如创新型小户产品未来存在一定市场空间,或为来年机会产品。

锐理数据一直以楼市参与者和观察者的身份,用大数据为市场和行业贡献一己之力。每年重磅发布的房地产年度报告都是对市场全面专业的总结分析,对楼市和行业有着重要参考价值和影响力。锐理数据也希望以此为契机,和业界朋友一起思考成都乃至中国房地产未来发展方向。2017锐理数据年报发布会圆满落下为帷幕,前行脚步不会停止。

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