商务中心对居住中心具有天然引力。

这个引力辐射范围有多大？锐理君认为，在成都破除“大城市病”的当下，以天府新区兴隆湖为核心，距此15-20公里内的区域最容易孕育新兴住区。

2017年上半年开始至今的“楼市狂飙”，将距离兴隆湖17公里的视高带入了购房者视野。如今接近一年过去，从一窝蜂追高到回归平静，“开发速度与购买激情”交锋的背后，我们不禁要问：应该如何重新定义难得的买房机会？关于未来居住，我们真正需要什么？

火热的天府新区难掩尴尬
一季度住宅供应同比降4成

赫伯尔的人口迁移“推拉”指出，人口迁移是迁出地的推力和迁入地的拉力共同作用的结果。在成都“中优”“南拓”的推力和拉力作用下，以兴隆湖为核心的天府新区，居住磁力越来越强。

不过由于限购调整，天府新区的供应已是逐渐告急。从土地端来看，2017年天府新区通过招拍挂市场成交土地30宗，总成交面积2459.56亩，环比2016年下降27%，其中非商业用地只占25%。

（2017年天府新区土地成交分类表 来源：锐理数据）

而从住宅端来看，截至3月22日，大成都共有125个项目开放摇号，其中天府新区范围内仅有中海锦江城、海昌天澜、滨江和城、蜀南春郡四盘。2018年1-3月，天府新区新增供应共计3101套，同比去年的5084套下降39%。

（天府新区住宅供销套数表 来源：锐理数据）

供应降低，限购又提高了入局门槛，天府新区的火热背后难掩现实的尴尬，市场也不得不直面一道难题：想要置业天府新区，应该到哪儿落位？

从5公里到10公里到20公里
品质居住背后暗含“乘数效应”

老城VS新城，不仅仅是商业商务的更新，更是居住版图的成倍扩张。城南楼市的进阶尤其明显。

提及下阶段成都楼市，我们第一反应就是将兴隆湖与天府广场对标。锐理君发现，作为城市单核时期的绝对商业商务中心，天府广场孕育而来的品质住区（如浣花溪、桐梓林）与其保持着3-5公里的舒适距离。分析常住人口数量与距市中心距离关系图也可以看出，人口数量越多，距离市中心（商务中心）越远：

（某中等城市常住人口数量与距市中心距离关系图 R1为中心商务区R3为居住区 来源：网络）

3-5公里会不会就是商务中心与住区的蜜月长度呢？事实上，短期内这一规律确实存在，但随着成都向南发展速度加快，大源、金融城、华府等高端板块崛起，历经十几年的发展，10—15公里范围内升级成了品质居住区，众多高品质项目相继呈现。

如今，天府新区“再造一个新成都”，以兴隆湖为圆心，预判未来10年甚至20年的品质住区，应该在哪里落位？遵循上文提及的发展规律，以20公里为半径画圆，一个楼市热捧的板块进入了锐理君的视线：天府新区视高板块。

从5公里到10公里再到20公里，品质住区发展背后的“乘数效应”，既有城市外扩的必然，更有开发者和购房者提前预判和介入市场的推动。

（兴隆湖商务中心期住居分布图 来源：锐理数据）

在锐理君看来，视高板块的火热并非一时兴起，地理数字上的重合也绝非巧合，而是它提前一步跨越了老城以往需要十几年才积累起来的居住能量，抢先形成了居住集聚效应。

远？偏？贵？
视高面临的问题都“不是难题”

提到视高，业内外都不陌生。2017年5月5日，视高第一次走上拍卖台，保利地产与峨眉山子然置业就以惊人的305%和358.33%高溢价将两宗土地收入囊中。此后不到一个月，新城控股、远大、万科相继入局，视高以市场想象不到的速度迅速组成了一个完整的拼图。

最终它交出的答卷也十分耀眼： 2017年平均成交楼面地价3170元/㎡，环比2016年的448.4元/㎡上涨606%。新房房价由4000元/㎡上涨到13000元/㎡。

（2017年视高土地成交情况 来源：锐理数据）

与房价同时保持高度的还有视高的推货速度。2017年大成都整体推货放缓，但房企在视高从拿地到推盘却仍保持在4、5个月的快节奏。擅长开拓城际的保利，擅长标准化复制的万科和2017年新晋千亿俱乐部成员新城控股，都在这里展现出了高周转能量。其中，新城控股2月10售楼部开放，距离拿地只有4个月，这个成绩放在区域里都是十分拔尖的。

但爆发的同时，视高引发的质疑也不少：地理稍远、区域较偏、价格还贵，甚至部分此前已经在此置业的强投资属性仍然充满疑问：视高到底值不值？

视高此前面临的诸多问题，任何一个“价值洼地”在初始阶段都会经历。锐理君日前实地探访发现，所谓的远、偏、贵，从根本上来说已经不是当前视高必须面对的最大难题。

远：远的不是距离，是看风景的你

你站在桥上看风景，看风景的人在楼上看你。

视高距离天府广场约45公里，从数字来看，距离老城确实较远。但视高作为天府新区的组成部分，其服务对象主要是以兴隆湖为核心的的新兴商务区。17公里的距离，锐理君从兴隆湖驱车前往视高大约15分钟，天府大道作为双向八车道，目前交通较为通畅。未来，K3轻轨线直通视高经开区，又无缝对接地铁1号线，交通的畅达从根本上剔除了距离远这一问题。资料显示，天府新区视高区域规划面积50.4平方公里，首期规划建设用地21平方公里，后期还有29.4平方公里作为开发用地，对于开发企业来说这里供应量多，是环兴隆湖最佳产品打造地

据锐理君了解到独家信息：为保证视高的长远健康发展，后续推出的土地极大可能会考虑加入产业需求，进一步提高入局门槛。这表明，视高本身极其重视可持续发展能量，这也将大幅度夯实板块的发展实力。

偏：产业人口强刺激，时间换来的是空间

说视高偏，主要是因为该区域配套还处于孕育阶段，前期市场宣传又预支了太多后期可能。但视高真正的机会在于天府新区高端人口导入：对选择视高的人而言，更多应该是在以时间换取空间。锐理君现场采访到的视高客户主要有以下几类：

（视高客群分析 来源：锐理数据）

地缘类客户受限于区域刻板印象，以及自身总价承受能力，占比较低。主城尤其城南外溢购房者为视高主力客群。在视高看房的人当中，相当一部分属于在城南上班的自住客户，因为目前没有主城购房资格，且视高车程在接受范围内，最终选择了这里。

视高已经表现出了对城南外溢人口的“区域引力”，随着城市南拓，城南、兴隆湖、视高孕育的60-100万高科技研发制造、高收入商务人群和视高区域内四所大学聚集的10万高等教育人口将逐步在此落位。由此产生的大量高端居住需求，成为视高产品换档的原始动力。

（兴隆湖南下区域产业分布 来源：锐理数据）

从实地了解来看，目前视高面临的两大突出难题是：1、在前期入市项目及产品的快速周转后，下阶段楼市新的购买点在何处？2、除了买得到，购房者已经在追求买得好，而这样的产品在哪里？

贵：高端需求与现金流产品错位

调研显示，视高区域内老盘以中等容积率的高层项目为主，产品面积集中为80-125㎡的套二单卫及套三双卫。区域新推的产品以快速去化的高层、洋房为主，面积段主要集中在90-120㎡。天府新区吸附的高端需求与区域主推的现金流产品形成错位。板块内提供叠墅产品的唯有保利·天府南院与新城·悦隽天府。其中，保利·天府南院采用的是半合围布局，8栋高层将17栋叠墅围合，通过高低配组合，实现产品形态最大差异化。新城·悦隽天府则是将高层与叠墅产品进行合理区隔，在整体提升居住品质的同时，更保证了墅居区域的私密性。

对于看惯了成都中心城区高端产品的品质定位者而言，想在视高找到与之匹配的品质住区和优质产品，新城·悦隽天府都不应该错过。

打造视高区域高端1.0版
“完美主义者”新城的品质逻辑

“项目设计规划不断优化，就是要呈现最佳的居住品质！”在与新城·悦隽天府相关负责人的交流中，“高品质”一词被反复提及。据悉，悦隽天府作为2018年新城在成都亮相的首个住宅项目，如何从产品上突出差异化，标新立异，是项目思考最多的问题。

关键词：高低配+独立墅区

空间合理分割，品质丝毫不减

2017年，视高出让用地的容积率在2.0-3.2之间。目前区域在售或即将供应项目中，新城、远大、万科、万景项目容积率最低，仅有2.0，具有打造高品质产品的基因。从最终实际的呈现来看，所有项目中仅有新城·悦隽天府供应叠墅类产品，而且高层与叠墅产品实现了独立、分区，但完全不失品质，从整体设计上已经先入为主。

（新城·悦隽天府效果图）

从规模来看，新城·悦隽天府占地104亩，这与区域内其它楼盘的面积几乎对等，具备打造中大盘的基础。

容积率相仿，面积几乎对等，要想制胜必须在差异化上做足文章。经过对区域内竞品项目的仔细研判，数十轮的比较、磋商、取舍，数易设计稿，新城·悦隽天府最终确定了全新的规划思路：在区域内首次引入‘独立墅区’形式，将整个项目一分为二，整体进行分割，其中8栋高层、4栋洋房采用高低配形式联合成体系，12栋叠墅自成体系，可满足三类人群的不同居住需求。

“独立墅区最显著的优点是实现不同需求的个性化。”悦隽天府相关负责人表示，与其它项目采用大围合或半围合不同，采用独立分区的悦隽天府既要实现仪式上的尊崇，又能确保所有人享受到高品质的居住空间。

因此，悦隽天府的独立分区更多是通过设计和整体景观的差异化实现，而非简单的通过栏杆或围墙进行强行分割。项目地块整体首先进行了抬高设计，其中高层和洋房离水平地的高度为4.8米，在此基础上，洋房部分又整体高出了2米，最终形成了6.8米、4.8米、水平地的三级落差分区，呈现出天、地、花园“三位一体”和“高低错落有致”的居住空间感。

关键词：东方红顶+西方美学
增加项目辨识度，拔高身份认同感

（新城·悦隽天府红顶效果图）

作为以高品质为核心诉求的区域标杆项目，新城·悦隽天府另一个突出特点是将“面子”与“里子”充分结合，外在塑造有强烈区域辨识度的产品形态，内在通过建筑的细节设计，拔高整体的身份认同感。

“为在天府新区创造独一无二的视觉感官体验，项目采用了独特的中式红顶设计，业主无论从哪个方位，都能通过红顶造就的城市天际线，率先找到自己的家。”新城·悦隽天府相关人士表示，在细节设计上，项目对标了美国镀金时代的象征——比特摩尔庄园，以建筑外立面作为城市背景，采用西式大都会风格，利用符合西方美学的三段式标准建筑语言，打造出挺拔、向上的建筑韵律感，传递出简洁、厚重、雅致的建筑品质。从整个视高板块来看，新城·悦隽天府对东方文明和西方美学的融合最为用心，呈现的整体效果也极为突出。

关键词：城市中轴+300米十字景观轴
景色层层叠加，园区就是公园

（新城·悦隽天府300米中轴设计图）

锐理君实地探访发现，目前视高在售的项目大多采取点阵式布局，虽然满足了内部的通风和采光，但是缺少大型绿化景观和规模活动空间，公共区域的均好性不足。

新城认为，高品质感的住区，一定是对景观空间的极致打磨。

为此，新城·悦隽天府实现了“双轴+多园”的景观借位与实景打造，呈现出“远与近”“高与低”“可交互”的独特体验。

（新城·悦隽天府中庭效果图）

双轴：以天府大道景观轴为外部依托，从小区主入口往内，300米长的“十字景观轴”，实现了皇家园林的居住尊崇感；以小区主入口的喷泉为起点，沿着300米骑士大道往内，花、树架构出的层层景观，让人目不暇接；

多园：以近710亩的寨子山公园、约4.13平方公里的天府公园、约2.11平方公里的柴桑河湿地以及帽顶山公园为外部观景园区，社区构建出4大景观带、6大邻里中心，通过喷泉、蓝花楹树阵、小品等景观细节，实现层次分明、意境独特的景观体验。

交互：通过向外借景和内部景观塑造，整个小区呈现出公园般的生活空间，对业主而言，不仅能实现生活休闲逛小区的基础需求，通过外部与内在的景观，还能实现观景致的视野延展。

（新城·悦隽天府骑士广场效果图）

关键词：专属独立空间
分场景设计，核心是对人的关爱

为了防止年幼儿童被年长儿童推倒或尝试过于复杂的活动，新城·悦隽天府专门为儿童设置了独立的活动空间与家长看护区。区域内均采用EPDM安全铺装，扶手、倒角均有圆弧防撞设计。除此之外，项目也细分出老年人专门的室外健身交流空间，和为爱运动的人专门准备的环形跑道。

（新城·悦隽天府儿童中心效果图）

关键词：90㎡横厅套房 6+1叠墅
有天、有地、有花园、有生活

从产品来看，新城·悦隽天府即将推出高层部分80㎡套三单卫、90㎡套三双卫和叠墅132㎡套四三卫的产品。

（新城·悦隽天府91.75㎡产品示意图）

90㎡做三房、做横厅、做套房，新城·悦隽天府在有限的面积里将产品品质提升到了极致。产品在起居室、主卧区域形成连续采光，整个户型南北通透，空气对流。同时配置超大景观阳台，面宽达6米，可完美借景外部景观。横厅设计相比竖厅增加了室内的采光面，有效减少黑空间。LDK部分连成一线，实现动线最高利用，主卧套房设计保证居住私密性，两个小卧室面积也在9.8㎡实用线上。

（新城·悦隽天府“独立墅区”）

而其叠墅部分为上中下三叠：负一层到二层，三四层，五六层加顶层。坐北朝南，南北通透。底楼部分赠送花园，顶楼部分赠送楼顶花园，中间部分性价比突出。大赠送不仅提高了居住品质，也提升了投资收益。三种产品各有所长，通过归家动线进行有效区分后，生活的独立性和居住的个性化一览无余。

以品质为导向的产品理念，不惜牺牲货值也要满足的产品尺度，新城·悦隽天府始终走在市场前列。不论是区域唯一的独立墅居，还是300米独创交互景观中轴，它都重塑了视高作为天府新区兴隆湖品质住区的居住标准。

从锐理君实地探访来看，作为视高板块最核心的高端品质之作，新城·悦隽天府的人气居高不下。据该项目现场负责人透露，目前项目已经积压了大量参与验资的购房者，更多的人还在源源不断涌来，该项目也即将在3月底开盘，以尽快满足购房者品质居住的心愿。