《2017胡润财富报告》显示，大中华区600万资产家庭比去年增长6.3%，其中八成在中国大陆；千万资产“高净值家庭”比去年增长8.6%，亿万资产“超高净值家庭”比去年增长10.5%。四川拥有资产600万以上的家庭达到了123840户，成都占了4成。

《胡润财富报告》中显示，地产正是高净值人群主要的投资方向之一。因此，深刻把握其需求特征更有利于实现市场转化，赢得更大的市场份额。在锐理君看来：居住品质的不断升级、文化及精神方面的深度追求、财富与地位的持续彰显、重新配置资产以获得更多回报等是高净值群体的主要诉求。鼎级物业产品正是他们必然追逐的对象。

高端市场浮现新格局 产品注重挖掘兴趣点

关于成都高端市场、高端板块的变化，市场上已有诸多分析，目前最需要关注的是——高端市场格局和产品塑造已经发生明显改变：

一是正在形成两大对位格局——根植于传统中心城区的高端板块（如浣花、桐梓林、金融城板块等）和随着新城发展脉络诞生的新兴高端板块（麓山、秦皇寺和锦江生态带板块等）形成了两大对位格局。这在之前的城市“南拓”，天府新区吹响高端“集结号”一文中，锐理君已有阐述。

二是产品打造更注重挖掘内在“兴趣点”——单就建筑本身而言，豪华配置只是高端产品的基础，挖掘用户本质的、潜藏的深度需求，找到高端群体内心的“兴趣点”才是关键。高端产品的差异化打造不是钢筋水泥、外墙设计与内在饰品的简单区别，更多要在常规和基本条件之外寻求创新，做到人无我有，人有我优，提升核心竞争力。

三是在产品形态上寻求创新升级——在成都楼市，传统高端板块大多以低密度墅居产品为主，可以视为高端1.0版；近几年崛起的诸如望江名门、阿玛尼艺术公寓等高层建筑，其大平层产品可视为高端2.0版作品；位于天府新区的和泓麓江府项目，首次提出了“空中院子”概念，将前两者融合升级，打造了“高层+院落”的高端3.0版，这或许是下阶段楼市的主要风向标。

6大产品密码 高端领先者必备软硬实力

核心地段、珍稀资源、圈层氛围、顶级产品，面对高端购买群体，市场除了“迎合”之外，更应该考虑的是创新与升级。同样以位于天府新区的和泓麓江府为例，在常规的高端基因基础上，该项目另辟蹊径呈现了明显的差异化特质：

一、项目布局紧随城市方向——在看得见和能预判未来潜力的天府新区，率先实现布局占位；

二、产品打造立足突破传统——通过新中式风格搭配空中院子，实现“府+院”的居住空间及精神文化追逐，深层次提升鼎级物业内涵；

三、升级圈层实现客群再造——以文化诉求拔高产品的身份认同，背后的实质是圈层与社群的再造。

对于3.0版本的高端作品而言，要想异军突起，在项目林立的高端市场成功突围无疑还会面对诸多难题。经过深入了解，锐理君总结了和泓麓江府的6大产品密码，希望能引起市场各方的共鸣。

密码1：贴合城市发展方向

           地段+圈层+客群三要素齐备

天府新区作为下阶段成都高端市场的主战场无需赘言，但面对巨大的富矿，项目如何落点却很关键。

位于天府新区核心位置的和泓麓江府，在布局上经过了精心考量，恰好处在锦江生态带和麓山高端板块中央。从下图可以看出，该项目位于麓山生活区、秦皇寺—科学城商务产业圈、锦江生态带、地铁1号线南延线（天府大道）四者交汇处，随着成都“南拓”的导流，区域产业、人口的集中度将非常高。

通过地段引申而来的进一步优势至少还有两点：

一是客群，以天府新区成都直管区为极核，向北的华阳、南湖板块、麓山板块的发展已较成熟，甚至趋于饱和，但高端购买力仍在不断涌入，和泓麓江府所在片区正在成为新的承接地；

二是圈层，秦皇寺—科学城片区以商务产业科研为主，导入了大量的企业主、产业人才、高精尖人士，对于高净值人群而言，和泓麓江府所在的锦江生态带片区是他们生活的新兴圈层集聚区，成熟高端圈层+新兴高端需求在项目四周形成了合力。

密码2：锦江×麓湖

           生态资源要做乘法而不是简单加法

在鼎级物业必备要素中，湖泊、江河等珍贵生态资源是极为重要的砝码，也是高端人群研判物业的核心条件。

和泓麓江府鸟瞰效果图

生态资源背后的价值意义很明显：一方面能塑造更佳的环境品质，提升项目的生活附加值；另一方面，能为物业后期增值提供保障，具备更强的投资抗风险能力。

与很多鼎级物业仅有江、河或者湖泊不同，和泓麓江府东瞰麓湖，西临锦江，江湖环绕。以其为圆心，还有南湖、鹿溪河生态区、兴隆湖等与之衔接。“麓江府的生态资源是在做乘法，而不是简单的加法。”不少深研过该项目的高端人士均如此表示。

当然，无论优质地段还是稀缺资源，均是鼎级物业所必须具备的软实力，最需要关注的还是项目和产品本身的硬实力。如何跳出资源打造拳头产品，对位高端群体的高端产品诉求，是麓江府项目思考最深入的问题。

密码3：府系产品TOP升级

            将中国元素与符号渗透细节之中

近年来，随着中国传统文化的复兴，看惯了西式建筑的高净值人群，更加注重在东方文化与美学中找到居住灵魂。和泓麓江府对中国传统建筑文化、生活文化精髓的继承与发展，同样深深落位到了产品设计和打造中，实现了鼎级物业领域的创新突破。

空间上的三进感：麓江府的设计风格强调将中式形制渗透于整个项目中，产品均采用“三进”格局的打造理念，一进厅，二进庭，三进院，通过前庭后院的设计，再将镜面水景和阳光草坪结合，融入中式元素、小品、休闲区的景观设计，实现“三进院落、四重景观”，呈现出系统化、人性化的园林院景。

麓江府的府院三进感不只体现在产品上，项目采用的是半围合式布局，一方面能在保证私密性的基础上，与外部自然环境进行衔接，开阖有度；另一方面，商业街、中庭空间与功能空间还能塑造出社区整体的三进感。

中国元素渗透建筑打造：项目外立面主要以中式风格的灰色系面砖辅以高档天然石材“西奈珍珠贝”和中国黑石材干挂组合而成，强调竖向线条挺拔刚毅，大门的门头由名贵石材西奈珍珠贝、金属漆和镀铜点缀……

密码4：60㎡的空中院子

           既俯瞰城市更被人仰望

回溯成都高端物业发展脉络，早期以别墅类低密度产品为主，近几年则被豪华大平层的高端物业引领，有高度有视野。

但精研市场的和泓麓江府，将低密度产品的纯粹属性和高端物业的视野空间巧妙糅合，空中院子横空出世，最大面积达到60㎡，为成都鼎级物业发展标新立异。

和泓麓江府效果图

高层建筑之中融入前庭后院，舒适度和品质感凸显。业主既能在生活空间里俯瞰整座城市的繁华，更能实现被人仰望的尊崇，这种创新的另一层意义在于：产品蕴含着藏品价值。

而且在目前天府新区市场中，这类产品仅此3栋，可谓“以少数，献少数”，为其价值再添砝码。

密码5：通过让利换取尺度空间

           牺牲产出以提升溢价能力

麓江府产品面积约为160㎡与190㎡，利用跃层设计，可多享约37%或57%的面积，当下市场中，如此大手笔并不多见。这意味着以牺牲比较大的产出来换取产品的空间尺度和品质，让利给客户，更提升了产品的溢价空间。

和泓麓江府效果图

密码6：服务360户高端人士

           全方位配置彰显品质

当然，高端物业需要好的产品设计与打造，也离不开与之相匹配的高配置。麓江府项目的另一个突出特点是让整体设计与生活配置相辅相成，譬如其规划的体量近5000㎡的商业配套，整体风格也采用了中式元素和符号，一脉相承。 其中，约1800㎡高端私人健身会所，集合恒温泳池、先进健身房、娱乐室、商务功能于一体，从满足高端人群对健康、休闲的诉求出发，通过品质提档实现享受升级；辅以引入的高端生活馆，打造豪华精装停车场等，全方位体满足高端人群对高品格、尊崇感的追求。

值得关注的是，由于和泓麓江府没有特定购买资格限制，能吸附的客群更为广泛，对于看中成都发展潜力空间和天府新区预期红利的高净值人群而言，麓江府无疑提供了一次重要而难得的选择机会。