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2018年成都楼市最大悬念4月揭晓 这片洼地将被填满

在很多年里,2016~2017成都楼市的表现都将成为人们脑海中难以磨灭的记忆,过去的已经过去,未来的机会在哪里?而我们在利用数据工具重新回望这一段楼市行情之后,才能够准确地对未来进行预判。

青白江区=3000元/㎡的成长空间?

首先,在2018年,对于关心楼市的人来说最重要的一个问题是,在成都是否还有房价的洼地可寻?

锐理发现2015年~2018年成都主城区、一圈层城区和二圈层城区三个不同区域的房价数据中呈现了一些有趣的规律:

在这张不同城区的成交均价走势中我们可以看到:

1. 主城区成交均价的在2016年下半年到2017年2月快速攀升到14000元/㎡左右之后,开始保持稳定状态,在2017年~2018年的过渡阶段出现小幅回落;

2. 一圈层城区的主升浪出现从2017年年初开始,贯穿整个2017年,2017年9月之后,上升势头减缓,2018年企稳;

3. 二圈层城区均价从2017年起持续增长。

在这样的数据支撑下,可以认为成都主城区和一圈层城区的房价已经达到了历史阶段性高点,其内部的增长压力已经在2016年~2017年的房地产牛市中得到充分释放,在预期不会放松的限购限价政策作用下,主城区和一圈层城区房价再继续走高的可能性不大。

远郊房价虽然在2017年的上涨温和,但是趋势是增长速度加快,在2018年年初这样的增长势头仍然维持着。

在成都新公布的《城市总体规划中》中提出,成都人口将在2035年达到2300万人,20年内增长700万人,原先的主城区和一圈层区域远远不够承接这部分多出的人口,宽广的二圈层区域成为楼市的主要发展重点只是时间问题。

在这样的逻辑下,我们可以推论,二圈层城区房价和主城区房价之间的差异将在这几年出现“平稳-拉大-缩小-平稳”的走势,而数据也在一定程度上证实了我们的判断。

从这张图表中,我们可以看到,主城区和二圈层城区、远郊城区住宅物业成交均价的差值总体上表现为:2016年7月之前平稳,2016年7月到2017年2月迅速拉至最大,2017年2月至今缓步下降,目前还未达到稳定状态。

“反者道之动”——在不稳定状态下,房价差始终存在向稳定态回归的“冲动”。

我们再观察房价差的表格,可以发现

2016年7月前的主城区一圈层和传统主城区的房价差约为4000元/㎡,远郊的数据为5000元/㎡且保持稳定;而截至2018年3月,这个数据在近郊城区为3600元/㎡,远郊城区为8000元/㎡。

主城区一圈层的价格差已经完成了“回归”,房价上涨的空间已经基本压缩完毕,而远郊的不稳定态仍然给予这些区域以“回归”的“冲动”。从此前的数据看,主城区二圈层仍存在至少3000元/㎡的“回归”空间。

在基本的逻辑理清之后,选择合适的主城区二圈层进行投资,就是重要的课题了。哪个区域的上升潜力是最大的?开发商们给出的答案是——青白江区。

二圈层最具潜力城区

青白江区凤凰湖版块

在2015~2018年主城区二圈层区域成交的土地中摘取成交楼面地价前10的地块中,青白江区一个区就占据了5席,跟其他区域的加起来一样多。换句话说,在房企看来,成都远郊区域最值得投资的区域是青白江区。

2018年2月前二圈层区域土地成交楼面价前10位

这5宗地的拿地房企分别是金科、新城、恒大、佳兆业和人居,人居背靠政府,而其他几家开发商都是在全国楼市中话语权不容忽视的“巨头”,他们的发展速度离不开精准的投资眼光,可见在这些房企看来,青白江区是一座“金矿”。

青白江区在2015年初还是主城二圈层里房价最便宜的一个城区,从2017年初开始迅猛上涨,经过一年时间,到2018年初,青白江区均价已经上升到了主城二圈层区域的第二位。

金科率先发力

青白江区楼市进入新阶段

进入2018年之后,价格日渐走高的青白江区土地供应量减少,让很多想要进入这个市场的房企颇感焦急。在积蓄了四个月的力量之后,4月9日,花样年以楼面价4740元/㎡,拿下青白江区约197亩土地,青白江区最高地价刷新;美的地产以楼面价4020元/㎡拿下青白江区约109亩土地,一线房企挤满了青白江区。

在2017年之前,青白江区的最高楼面地价出现在2015年11月拍出的一宗78亩土地上,价格为850元/㎡。而从2017年开始,随着金科的入局,青白江区的土地价格一路突破过去的成见,楼面地价在突破3000元/㎡又直破4740元/㎡,较2015年已经增长5倍。

与此同时,大型房企纷纷高溢价拿地入驻,让人几乎已经忘记了在2017年之前,还罕有大型品牌房企进入青白江区,这个区域几乎是本地中小型开发商的天下。

大型品牌房企的扎堆入驻是新兴区域改变自身命运最好的机会:区域居住品质提高、开发理念更新、资源的数量和质量投入增加、开发商的有序竞争都将让区域快速成熟。

根据锐理监控到的成交数据和库存数据

青白江区的成交套均面积相比2017年之前出现了明显的增大,而库存的套均面积则不断缩小。这代表在青白江区,体验更好的大面积的户型比小面积的户型更好卖,让这个远郊城区的楼市越来越接近主城区,这是青白江区楼市成熟的一个重要佐证。

对青白江区楼市的投资终于迎来了最好的时候。

凤凰湖版块

青白江区楼市迸发之旅从这里开始

青白江区一方面已经被开发商和购房者锁定为下一个楼市的焦点区域,另一方面,一潭湖水的存在让青白江区楼市得到了一个不低的起点。

在成都,一个区域如果没有水体的映照,其居住价值很难受人认可。而在青白江区,凤凰湖的存在让这个区域拥有了难得的先天优势。

青白江凤凰湖

在青白江区的中心地带,波光粼粼的凤凰湖成为整个区域居住环境的最基本保障。

凤凰湖总面积1.5万亩,围绕”“湖、林、溪”三大特色,打造出一个都市中再难复制的湿地生态圈,目前建成面积已经超过800亩。湿地生态系统一直被称为”地球之肺“,而青白江区的凤凰湖,则是名副其实的”城市之肺“。

在成都的房地产历史上,当一个区域的房地产市场快速发展的时候,最能聚集人气的水畔板块的房价都是涨势最快的,城南的锦城湖、怡心湖在2016~2017年走出了漂亮的房价曲线,在凤凰湖,这样的场景将在2018年得到复制。

金科·博翠天宸效果图

正因为如此,对于要在青白江区投资或是安家的人们来说,宜居、宜投资的凤凰湖应该是他们最应当关注的区域。

同样在凤凰湖边,大型房企的布局决定着青白江区后市的走向。

金科·博翠天宸

开启2018年成都楼市新趋势?

在2018年,前一年拿地的大型品牌房企将集中出货,这或许将带来青白江区房价的下一轮升浪,让这个备受期待的区域证明自己价符其实。

金科·博翠天宸效果图

根据锐理整理的项目信息,2017年由品牌房企拍走的土地中,第一个开盘的项目将是由金科地产开发的金科·博翠天宸项目。该项目位于青白江区区凤凰湖板块,距离总占地面积1.5万亩的凤凰湖就在项目的一公里范围之内,湖光山色让博翠天宸天生就具备稀缺湖景豪宅的身份,金科在这里落子再次拨动了成都人爱水、爱湖的”心弦“。

金科·博翠天宸效果图

据悉,博翠天宸项目定位为改善型住宅,一期推出的产品将是96—120㎡精装瞰湖华宅及126—137㎡精装湖境平墅。

2018年成都楼市最大的悬念已经诞生:新趋势是否会在金科·博翠天宸,在青白江区,在成都的二圈层城区引领整个楼市的前进呢?

金科·博翠天宸效果图

注:

本文中涉及“主城区”包括:传统五城区、高新区、天府新区

本文中涉及“一圈层”包括:龙泉驿区、双流区、郫都区、温江区、新都区

本文中涉及”二圈层“包括:青白江区、金堂县、大邑县、新津县、蒲江县

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