非要拿热火朝天建设中的华府和趋于成熟的大源板块PK是不公平的，在双流规划局的天府新区控规图中，这个今天被称为华府的板块被定义为“19平方公里的天府新区起步区，以及城南大源组团的后续板块”。从定义上来看，新生的华府板块即将取代大源成为天府新区的新热点。

此前我们分析解读了华府板块的土地市场和在售项目，发现尚且处于土地集中放量阶段的华府板块和开发已趋完毕的大源板块几乎无可比之处，开发进度不同让两个区域内的活跃项目量级也无可比之处，但从市政配套、驱动模式、住宅产品形态分布和生活配套上来看，华府与大源，则有颇多值得对比的地方。

市政配套PK 华府胜了绿化，暂且输了商业

对比细项	华府板块	大源板块
面积	19平方公里	12.2平方公里
定位	承担电子信息产业功能，以居住及配套为主的宜居地带	国际新城南中央商务区和生活区
居住总用地	338万平方米	141万平方米
公共管理与公共服务用地	166.37万平方米	——
绿地与广场用地	354万平方米	281.53万平方米
区域内河流	府河、江安河	花荫沟
公园	4处	8处
学校	26所	5所
医院	1所	3所

对华府和大源两个板块来说，“宜居地带”和“中央生活区”的不同定位给两个板块带来不同的发展方式。大源板块由大源商务区和生活区组成，商务区发展速度快生活区一步，为配合发展迅速的商务区和服务于区域中的商务人群，大源板块内商业配套几乎是与商务区写字楼、会展中心同时发展。而还没有度过“1周岁”的华府板块虽然在绿地配套、人居环境上胜大源一筹，但在2012年仅有棠湖泊林城和通瑞月光湖两个项目活跃的华府板块，刺激商业配套集中呈现的能力有限。短期内，华府区域内商业配套不会集中呈现，出现伊藤洋华堂这类大体量商业项目的时间将晚于2014年。

驱动模式PK 不一样的引擎跑不一样的车

对比细项	华府板块	大源板块
驱动产业	电子信息产业园、物联网产业园	会展片区、商务科技片区
入驻企业	中国核动力院、四川辉煌科技、中石油下属川庆钻探工程公司、成都市晨曦电子有限责任公司	深圳中兴、爱立信、上海盛大、上海贝尔阿尔卡特、联想
常住人口构成	密集型技术人员、电子信息产业人口	高知、产业引导人群

公兴南组团与华府板块只隔一条牧华路，其区域内目前聚集了以仁宝、维创为代表的电子信息企业和慧安物联网、感知物联网成都中心、光电29所等技术前沿企业。电子信息和物联网产业园将在未来给华府板块带来约23万产业人口，这些产业人口也将影响华府区域内的住宅、写字楼结构。当刚需住房满足了在起步阶段的产业人口的居住需求后，随后陆续入驻的电子信息下游企业和物联网下游、外包企业便会产生大量的办公需求，其中LOFT产品会尤其受小型企业的青睐，而标准写字楼在华府板块暂时“热”不起来。

引擎决定“车”的外壳，聚集了大量商务人群的大源板块内建筑形态就是围绕了“商务”、“会展”而生。会展人群密集，于是有了洲际酒店和费尔蒙酒店；电子信息产业发展成熟，于是有了大源板块内密密麻麻的写字楼；常住人口近40万，于是有了大源核心居住区和太平洋院线和华润万家超市。

在通过产业驱动板块发展的路上，华府已经有了引擎，但区域成熟，还需要时间。

住宅产品PK 总体更舒居，价格上涨更快

对比细项	华府板块	大源板块
区域内项目数量	4（在售）	26
区域内高层占比100%项目数量	2	20
区域内低密度建筑或含低密度建筑项目数量	2	6
区域内豪宅项目数量	0	2
进驻房企	中信、棠湖屋业、保利、国嘉地产、九龙仓、中铁八局、森宇	华润、保利、中海、建发、嘉里、复地、智地、中铁

从住宅项目数量上来看，华府和大源远不在一个级别，但从住宅舒适度上来看，华府板块住宅住得更“松活”。在大源区域内26个住宅项目中，其中20个为全高层住宅，其余6个住宅项目含少量低密度建筑，中海城南官邸、天悦府、天合凯旋南城、保利心语花园、华润凤凰城项目中所含联排别墅、双拼别墅、低层体量均占项目总建筑面积10%左右，其中保利心语花园所含低密度住宅比例仅占6%，大源区域内只有复地雍湖湾含超过总建筑面积25%的低密度住宅。

在平均容积率3以下的华府板块内，保利叶语和棠湖泊林城为别墅+电梯高层兼有的大盘，通瑞月光湖为纯电梯高层，中信城项目后期的产品形态还不得而知，但目前上市销售的也是电梯高层产品，主要针对刚需客群。即便保利叶语、棠湖泊林城和中海城南官邸等大源板块内同属低密度+高层的项目，但前两者的容积率一个为3，一个仅仅为1，其居住舒适度和被高层环绕的低密度住宅大有区别。

华府板块内目前还没有豪宅产品出现，但大源板块内已有誉峰、西派国际等豪宅产品。总的来说，以刚需住房为主的华府板块在居住舒适度上高于以刚需、高改住房为主的大源板块。

从以上表格可以看出，从2005年开始建设开发的大源板块，住宅均价涨幅在2010年前增长缓慢，在2008年价格回调，然后在开发6年后的2011年住宅均价陡涨。这一次价格陡涨，得益于2010年几大品牌项目进入大源，大源迅速成为城南热门居住区。2013年上半年，华府板块住宅备案均价为5477.61元，但华府板块住宅均价实现跳跃所需的时间会比大源短。在大源板块推出初期，华润、中海前后脚拿地，2007年推出华润凤凰城、中海兰庭后才吸引大量开发商进入板块。而华府显然比大源幸运得多，半年不到，九龙仓、森宇、国嘉地产、保利等品牌开发商迅速涌入，可以想见，华府青涩的“青春期”不会太长，成熟速度会快于大源。

生活配套PK 大源成熟配套，华府“坐享其成”

对比细项	华府板块	大源板块
生活配套	暂无	伊藤洋华堂、华润万家超市、太平洋院线、铁像寺水街、美美力诚旗舰店

为了配套而配套？这显然低估了大源的“野心”，中高档超市、百货的出现与大源吸纳商务人群的定位相匹配，但作为中央生活区，单是有超市、百货这类“物质”上的商业形态并不能满足大源追求品质的内心。大源不但要求拥有不输于主城区的商场、百货、影院、餐饮，也要求拥有不输给主城区的锦里和宽窄巷子，于是，开发方式与宽窄巷子如出一辙的铁像寺水街出现在大源板块。铁像寺水街为特色商业建筑，茶馆、餐饮店已入驻吸引周边居民，画廊、小型演出场所、不定期举办的展览让大源居民“不进城”也能享有和“城里人”一样的精神生活。

根据锐理地产网的测算，华府未来理论可供应的商业体量达163万方，这163万方商业的释放节奏取决于区域内多个项目的开发进度。目前华府板块在配套上的缺失并不会降低板块的价值，且大源板块的大型商业配套完全可以辐射华府板块，后起之秀华府板块理所当然地“坐享其成”。