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3大市场趋势浮出水面 或暗藏了2023年成都“红盘”密钥

“楼市回暖了吗?”是近期讨论最多的话题之一。

从近期开盘情况来看,确实有项目表现不俗,譬如2月10日取证的天健麓湖天境。

项目共推出了86套建面约143㎡~247㎡房源,取证价格18500-32980元/㎡,其中超过7成房源总价在500万以上,根据锐理君从项目方获取到的信息,目前其二批次房源总认购金额已实现约3.2亿元。

新进房企、首个项目、考验购买力的产品,在当下的市场环境能取得这样的关注度与认可度,无疑是可圈可点的。锐理君认为,天健麓湖天境的走俏离不开项目本身的吸引力,也与市场正在逐步向好有关系:

▌信号之一,是开发商推盘积极性走高。根据梳理,去年12月成都发放住宅预售证超170张,达到一年之最;而同期住宅销量也相应达到半年里的最高值。

▌信号之二,是购房者观望态度在松动。统计显示,今年1月成都5+2区域平均开盘认购率超过8成,麓湖生态城、保利中环广场、招商时代公园等项目开盘即清;此外,不少项目表示年初项目案场到访客户显著增加……

随着多箭齐发的政策持续激活,2023年有着明显发展韧劲的成都市场大有看点。

三组数据背后

2023年成都楼市浮现3大趋势

那么,新一轮市场调整期已开启,抢占机会,什么样的项目赢面更大?

从几组典型数据中,可以找到很多线索。

一年备案近万套,高改产品三线齐涨

数据显示,2022年大成都住宅备案约1831万方,同比规模下降约25%,去化成为市场普遍存在的难题。但也有例外。

细分产品赛道,我们发现有一类产品依然保持着上升势头:

>>> 根据统计,去年成都单套总价500万以上产品备案量超过9000套,同比逆势增长6.8%,并实现实现备案套数、备案面积、备案总金额占比三线齐涨;

>>> 从物业类型看,2018年占比7成的高层产品占据市场绝对的份额,而到了2022年,改善属性更强的别墅、洋房、小高层产品快速崛起,其中仅洋房+小高层占比已接近市场半壁江山。

2023年成都高改市场仍将是红盘、热盘的最佳孵化土壤。

量稳价高,仅守核心区是不二法则

在复杂多变的市场行情中,表现越“稳”,越显价值“含金量”。成都“5+2”区域正是如此。

如下图所示,尽管近年来楼市行情跌宕起伏,但成都主城区+天府新区住宅供销量一直处于“稳定发挥”中,产品成交价格也保持稳定上升态势。

销售面积占比从五年前的26%升至47%,销售金额占比从38%升至61%,聚焦市场份额占比,同样可以直观看到,“5+2”产品越来越“吃香”的客观事实。

相比更易受到市场环境影响的郊区,成都“5+2”区域显然更能给购房者以“安全感”。

集中度增加,典型板块成为“大赢家”

聚焦来看,购买力又主要流向哪里?

从成交面积与成交金额来看,麓湖、天府总部商务区、新川、科学城等板块都是当之无愧的“大热门”。

由此来看,2023年什么样的项目更能收获热度与市场份额?

购房者用“真金白银”划出了答案:选对了地段,做对了产品。天健麓湖天境的热销就是典型案例。

2023年成都“红盘”要义

围绕客群“需求”做对三件事

天健是谁?是特区深圳的实力国企,也是入蓉不到1年的“新人”房企。

>>> 2022年3月,天健以楼面价17000元/㎡斩获麓湖约40亩纯住宅地块,正式敲开成都市场的大门;

>>> 2022年12月,项目首批次开盘,2个月后二批次取证;

>>> 2023年2月,项目部分外立面实际效果已经基本呈现;

>>> 预计2023年3月,项目代建的30亩绿地公园将大范围呈现……

在天健的“深圳速度”背后,我们可以看到天健作为国企的雄厚实力,以及深耕成都市场的诚意。

“顶流”麓湖板块,有多高的热度,就有多大的竞争强度。从目前居高不下的市场认可度来看,肩负立口碑、树标杆重任的天健麓湖天境,开局打出了漂亮的一仗。

在锐理君看来,天健麓湖天境的成功离不开3张重要牌面:舒适度、功能性、附加值。

围绕“舒适度”

谋篇布局做好“加减法”

任何时候市场都需要好房子。而“好房子”的定义无固定模板,从使用者角度出发,归根结底是更好的居住体验感与更多的生活获得感。这是天健麓湖天境产做项目规划与产品设计的底层逻辑。

位于麓湖公园区,占地面积约40亩,容积率约2.0,地块方正,麓湖天境有着相当出挑的用地条件。在谋篇布局时,天健没有采用更有利于货值最大化的高低配,而是规划了11栋大平层产品,4栋10F洋房位于用地南部,7栋16F/17F的小高层位于用地北部,总共只有334户。

|项目效果图

做了“减法”接下来就是做“加法”。

规划配置升维。11栋建筑全部为纯板式结构,户户坐北朝南,最大楼间距超过60米;4栋洋房全部为1梯2户,7栋小高层均为2梯2户,高配置将舒适度与纯粹性拉满。

|项目效果图

空间尺度升维。项目结合围合式+错落式布局,形成了2个中央庭院+8个组团庭院,可以将中庭资源景观惠及更多住户,整个社区通透开阔。

公园生活升维。天健须代建占地约30亩的口袋公园,呈“L”型分布于项目北侧与西侧,两者无缝衔接:北侧将经公园进入社区,再步入园区下沉式会所,继续向前便是景观层次丰富的中庭;两个中庭西侧分别预留了一个人行出入口,出门即公园;而项目阵列式错位布局也让社区内外景观能更大程度的融合链接。

如此一来,公园真正成为项目后花园,大大丰富拓宽了“社区”边界。一座公园是社区生活半径的延展,也拓宽了邻里的互动交流空间。这也是公园城市生活的生动表达。

围绕“功能性”

做市场最需要的产品

住宅开发的最终落脚点是人,因此,产品户型设计理应与客户需求高度适配。

先来看两组数据:

① 近五年成都住宅套四产品占比一路看涨,2022年已由五年前的26%升至43%,与三房产品几乎平分秋色,越来越受品质改善客群的青睐。

② 2022年成都高改产品中,总价段400万~600万产品总占比超过53%,为成交主力。

天健麓湖天境共有两个户型产品,即建面约143㎡四房双卫与建面约176㎡四房三卫,非常纯粹:

这是高改市场需求最旺盛的面积段,空间有度,功能性强,总价可控,而天健麓湖天境主力房源价格正好处于购买力最多的400~600万区间。

如果说产品定位精准戳中当前高改客群喜好是初级关,那么出彩的户型设计才是促成客户下单的高级关。天健麓湖天境的设计有很多亮点,其中有两处给锐理君留下深刻印象,以后期购买机会最多的建面约176㎡天奕户型 为例:

|建面约176㎡户型创意效果图

>>> 约0.35的窗地比搭配环幕式景观视野。四室两厅三卫,进深最大约9.3米,南向连续采光面达到约16.8米,未来全部封窗交付后,可以形成极致的采光条件和通透感。此外,主卧为270°圆弧转角窗,注意,转角处采用的是曲面玻璃,取消了可能遮挡视野的结构系统,虽然这需求更高的工艺与更多的投入,但打破室内外界限,其带来的全景视野也更为震撼。

|建面约176㎡户型样板间主卧

>>> 兼顾功能性与舒适度,进度有度的空间布局。双套房设计,主卧套房约33㎡,次卧套房约21.5㎡;双阳台南北分布,各司其职;一体化开放式厨房+玻璃吊轨移门,可以满足多元住家喜好;LDK一体化空间使用面积达到约53㎡,可以实现更多的家庭生活场景;以及独立电梯厅增添更多的使用空间,为生活创造更多可能性。

|项目样板间

围绕“附加值”

撬动高配资源为生活赋能

天健麓湖天境位于麓湖公园区。作为成都一大“顶流”板块,麓湖有什么?

豪华的资源套餐。

超十年的造城,从生态资源到城市资源,麓湖已经进入红利兑现期:约2000亩麓湖湖域、约600亩红石公园等生态资源蔚然成势;天府美食岛、麓坊中心、天府大悦城(在建)、麓湖商业水镇(在建)、昌公堰TOD(在建)、麓湖伊藤天府GMS店(签约)等大型商业集结;天府八小、天府九幼、天府十幼、麓湖南路小学、麓湖南路中学等教育资源环绕……无论是资源密度还是配套品质,麓湖板块无疑都走在全城全列。

纯粹的圈层环境。

麓湖板块是成都老牌的高端居住区,这里高端项目林立,高净值人群聚集,圈层氛围成熟且纯粹。

逐渐显露出的稀缺属性。

与天府新区其他板块相比,规划大量生态、住宅、教育等用地的麓湖,宜居属性尤为突出。只不过,历经多年开发,尤其是公园区,留存的机会已经不多了:数据显示,过去两年天府新区共出让36宗住宅类用地,麓湖板块有且仅有3宗,其中之一便是现在的天健麓湖天境。

三大特质叠加,是麓湖板块价值居高不下的内在逻辑。

选择一套房子,本质是选择一种生活,而生活需要资源赋能。难得的是,天健麓湖天境与成都未来城市新中心天府总部商务区(武汉路东段)直线距离约400米,还可以近距离享受城市CBP带来的城市生活资源。

从落地麓湖公园区之时,地段赋予的附加值,已经让天健麓湖天境成功了一大步。

最终,三大牌面集结在一起,便是一张王炸牌。

2023年的成都楼市充满可能性,也孕育着更多机会。从择址布局到项目定位、产品设计,再到推盘节奏,有着清晰逻辑策略与打法节奏的天健麓湖天境显然已经做好了准备。

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