2023年主城供地第一弹终于来了！

划重点：青羊区、2宗、三环。每一个关键词都足够有看点。

锐理君了解到，近期青羊区拟上市2宗地，1宗为二类住宅用地，1宗为商业服务业用地，前者位于内金沙板块，后者位于外金沙板块，从已有信息来看，都非常有“卖相”。

房企若是考虑主城拿地，那么这两宗“含金量”十足的资源型熟地无疑值得重点研判。

35亩纯住宅地块

手握3张“金字招牌”

本宗地位于西三环内侧，清江西路南侧，属于成都老牌品质改善住区内金沙板块内，地段出挑；净用地面积约35亩，规模不大，无论是拿地成本还是后期开发资金要求对房企而言都更显友好；容积率约2.5，居住密度不大于20%，建筑高度不大于80米，改善属性突出，同时也为后期谋篇布局提供了更大的发挥空间。

宗地位置：青羊区金沙街道清江社区5、6、9组

用地性质：二类住宅用地

用地面积：23645㎡（约35亩）

容积率：2.5

建筑密度：不大于20%

建筑高度：建筑物（含所有建、构筑物及设施）最高点高程不大于航空限高绝对海拔高程616米，住宅建筑高度不大于80米。

从实地走访来看，地块内部已经进行平整，无未拆除建筑，无明显地形高差，周边道路全部具备通车能力，开发商后期开发能够快速上手。地块西侧有一条比较宽阔的绿化隔离带，可以一定程度上降低城市道路带来的噪音与灰尘影响。

（宗地内部实景）

（宗地外部情况）

虽然目前价格等关键指标尚未公布，但就已有信息来看，入市后预计会很“吃香”，毕竟就地段而言，已足够有吸引力。

青羊区居高不下的市场号召力

事实证明，要论吸金能力，青羊区一定是稳坐前排的区域，以去年土拍市场为例：

>>> 第二轮集中拍地青羊区出让4宗地，其中3宗达到最高限价，单宗地最高16家房企参拍，最多15家企业参与抽签，最终有3宗地楼面价超过15000元/㎡；

>>> 第三轮集中拍地成都共拍出44宗，有且仅有2宗溢价成交，皆位于青羊区，参与竞拍的有中国铁建、华侨城、华润、绿城、国贸、蜀道、建发、中海等，个个都是实打实的实力派。

拥有成熟的城市资源与强大的购买力，是青羊区备受房企青睐的底层逻辑。

譬如，在各大影响要素中，最能左右房企拿地与购房者买房的当属教育资源，而青羊区则是成都名副其实的教育强区。从集结实验小学、泡桐树小学、石室中学、树德中学等名校本部到不断扩建的名校分校，青羊区基本属于“遍地名校”，高质量高密度的教育配套最能体现青羊区得天独厚的资源优势。

（青羊区部分重点教育资源分布）

青羊区孕育了以浣花溪、金沙等为代表的成都最早一批高端住区，也积累了大量的高端购买力，为各大房企打造更高水平产品提供了优质土壤：

在这里华润打造了旗下高端代表项目金悦湾，中国铁建落下2座“西派”项目，绿城“凤起”双子星——凤起朝鸣、凤起蘭庭同在此……近五年，以华润、绿城、中国铁建、建发、国贸、香港置地、龙湖等为代表，数十家拥有不同开发理念、产品思路、审美风格的大型开发企业在青羊区“同台竞技”，助推青羊区人居水平持续升级，走在全城全列。

数据显示，2022年青羊区住宅产品套均成交总价约393万/套，位居全城第二，总价300万以上产品成交占比近7成，高端化改善化程度高，居住品质与氛围更纯粹。青羊区常住人口近100万，不仅整体购买力强，还非常有粘性，对很多人而言，置业买房，青羊区始终是首选。

机会也在这里。统计显示，截至2022年底，青羊区住宅产品存量约63万方，在中心城区中属于最低位。

两年里青羊区第二宗三环内地块

宗地占位寸土寸金的西三环内。

在复杂多变的市场环境中，核心区成为“信心”与“安全感”的代名词：住宅市场，2022年成都主城区物业越来越吃香，市场份额占比大幅上涨；土地市场，过去两年主城共成交136宗住宅用地，其中33宗名义楼面价≥16000元/㎡。

成都是典型的沿环线发展城市，越靠近城市中心价值越高，而随着开发趋于饱和，三环内留给房企与购房者的机会已不多：近两年成交的136宗地中，三环内地块占比不足三成；聚焦青羊区，近五年共成交34宗住宅用地，仅5宗位于三环内，而过去两年拍出17宗地，有且仅有1宗出自三环内。

换言之，本宗地是青羊区近两年来第二宗三环内地块，而物以稀为贵。

高度醇熟的城市资源

宗地东北侧直线距离约500米处是金沙小学，向西直线距离约500米是成都市草堂小学，周边直线距离约2公里范围内还分布有成都市第六幼儿园、成都市泡桐树幼儿园、成都市东坡小学、成都实验小学（西区分校）、泡桐树小学（境界校区）、成都市青羊实验中学附属小学、成都市树德实验中学（清波校区）、成都第三十七中等。

交通方面，除苏坡路与西三环路、清江西路外，宗地与地铁4号线清江西路站直线距离约300米，交通通勤能力非常强；周边金沙滨河公园、翠柳园、清水河以及大型历史文化IP金沙博物馆聚集，宜居属性也很高；宗地与东侧的西单商场直线距离约500米，约2公里范围内还有青羊万达广场与城西优品道广场等大型商业坐镇。

买房子本质就是买生活，而生活需要资源赋能，高配置的资源势必可以成为房企后期开发的一把利剑。

11亩商服地块

万达广场旁的小型靓地

本宗地位于日月大道北侧，西南侧靠近成都市妇女儿童医院，南侧靠近成都市青羊实验中学（光华校区），最重要的是，东侧一路之隔便是青羊万达广场。

宗地净用地面积约11.23亩，体量小，船小好调头；用地性质为商业服务业用地，容积率约3.0，建筑密度不大于50%。

宗地位置：青羊区黄田坝街道中坝社区6组

用地性质：商业服务业设施用地

用地面积：7492㎡

容积率：3.0

建筑密度：不大于50%

建筑高度：建筑物（含所有建、构筑物及设施）最高点高程不大于航空限高绝对海拔高程577米。

从实地走访来看，宗地已打围，内部有一些杂草树木等需要清理，但整体较为平整；虽然规模不大，但地块形状比较方正，利于后期排兵布阵。

（宗地内部现状）

房地产开发，地段是永远的金科玉律，商业开发尤为如此，而这正是本宗地的优势所在。

01 交通大动脉+双轨双站

黄金地段带来立体便捷的交通。

宗地南临为日月大道。一方面，日月大道贯穿青羊区城市腹地，是青羊区最为重要的交通大动脉；另一方面，日月大道也是城西相当关键的黄金城市发展轴线，向西可直到温江区、崇州市，向东可以直抵市中心并向东延伸至锦江区、龙泉驿等。

（宗地外日月大道）

同时宗地还被双铁双站环绕：西南侧直线距离约700米处是地铁4号线中坝站，以北直线距离约1公里可到达地铁4、9号线换乘站成都西站。并且，成都西站还是成蒲铁路、川藏铁路的起点站，集铁路、地铁、有轨电车及公交巴士四位一体，将承载百万级商旅客流。

地上地下立体交通路网能带来源源不断的人流与资金流。

02 庞大的人口储备

商业需要人流量作为支撑。

宗地位于外光华与外金沙板块交接地带，以融创观玺台、长虹和悦府为代表，周边数十个新老小区环绕，聚集起庞大而稳定的居住人口。

不仅如此，宗地西侧不远处便是青羊工业总部基地，占地面积超千亩，入驻企业近600余家。最新消息显示，青羊总部经济基地（四期）作为青羊区2023年第一季度“三个做优做强”重大项目已正式启动，建成后将联动青羊总部经济基地前三期项目，是成都市24个重点片区天府动力源（青羊航空新城）的核心功能项目之一。

庞大的居住人口+可观的产业人口，势必会形成强大的消费需求以及消费能力。

03 商业地标集结的浓厚商气

宗地占位成熟的核心商圈内。

宗地周边约1公里范围内聚集了中铁西城新天地、鹏瑞利青羊广场、西环广场、蓝光西环里以及大型商业IP万达广场等，现已形成非常浓厚的商业氛围，是青羊区打造国际消费中心城市活力区的重要承载区。

更重要的是，宗地与青羊区规划的三大城市级TOD项目——成都西站TOD直线距离不足1公里。众所周知，一个TOD从来不只是一个交通枢纽，更是一个商业、文化和生活中心，其所带来的人流、物流、资本流可以是几何数增长。

多个商业地标形成联动效应，形成最为成熟与活跃的商业气息，对商业开发无疑大有助益。

当然，除开宗地本身优势之外，还有一点不得不提：青羊区经济与房地产开发能走在全城前列，离不开不断优化的区域营商环境。

据了解，去年青羊区一批次土地方案审查平均用时仅32天（自正式报规至核发工程证）；为进一步助力企业早开工、早开发，二批次土地成交后，规自部门进行专人对接，将核发工程证的时长再次缩短至28天。

目前青羊区正在研究编制完善“营商环境5.0版”政策，健全企业、项目、产业全生命周期服务体系。

最后一言以蔽之，占位城市黄金地段，用地规模小，易上手，两种用地性质开辟两条开发赛道，敏锐的企业想必更懂抓住机会。