2023年，无疑是买房的好时机。但不得不面对一个现实是：购房成本增加，数据显示，2022年大成都商品住宅套均总价约231万，2021年这一数据约为195万，意味着一年时间购房成本增加了约36万。

对于预算有限的购房者，如何才能“既要…又要…还要”？简单来说，就是既要地段好，交通必须要有地铁；又要产品有保障，能抗风险；还要成本相对可控，还有上车的机会吗？

上一篇，锐理数据给大家盘了主城区值得关注的性价比好房（点击阅读：数据下的真相：2023年成都主城“性价比好房”曝光）。本期，我们把目光聚焦到 二圈层，继续盘盘有哪些高性价比的优质项目。接下来有置业计划的购房者，一定不能错过。

二圈层套均总价191万

地段好 配套佳的宝藏项目在哪里？

前文提到，2022年大成都套均总价为231万，但区域分化明显，主城区“及格线”为340万，二圈层为191万，三圈层为99万，可以看出主城明显高端化、二圈层承接外溢需求，三圈层以价换量，综合来看，二圈层是平衡“价格和资源”后的最优选择，是成都住宅市场的主要“战地”，也诞生了华府、东升、十陵、东安新城、大丰、犀浦等热门购房板块。

数据显示， 2022年大成都商品住宅成交量约1699万㎡，其中二圈层成交约555万㎡，占比33%，是销售面积最大的区域。从新增来看，2023年1月，二圈层“上新”住宅33万㎡，在整个大成都占比超4成。

从单价来看，2022年二圈层成交均价为15191元/㎡，与主城区的24046元/㎡相比，价差明显。

产品也越来越偏改善。梳理近几年二圈层商品住宅主要面积段成交情况，可以看出2016年的主要成交面积段为70-90㎡，2017-2018年为90-110㎡，2019-2022年为110-130㎡，同时130-150㎡面积段产品成交也在增加。

供应端表现更加明显，据不完全统计，去年二圈层共18张住宅预售证单价超2.5万元/㎡，2021年仅有5张，同比增涨260%；很多项目开盘的户型都在110㎡以上，洋房、别墅、大平层等产品都有涉及。

价格有空间，产品在升级，承接主城外溢需求，区域发展也日益成熟，二圈层的住宅市场还在持续释放潜力。

那么聚焦二圈层热力板块，有没有地段、配套、价格等各方面都很友好的宝藏项目呢？

锐理君认为， TOD项目依旧是最佳的答案。接下来就给大家盘一盘二圈层高性价比的TOD项目。

钟家湾TOD·半岛澜湾

大源南、真洋房、TOD式湾居

钟家湾TOD·半岛澜湾位于双流区大源南板块，上承大源下启怡心湖片区，正好处于两大城市价值高地的联结地带，比起其他很多区域，区位优势突出。

（钟家湾TOD·半岛澜湾区位图）

配套成熟更是加分项。项目紧邻规划的地铁钟家湾站，是地铁14号线（远期规划）和地铁20号线（远期规划）的换乘站，同时距离地铁5号线警官学院站约800米，地铁出行便利。

下楼即享商业配套。除了住宅之外，项目还规划有总建筑面积约4000㎡的下沉式商业广场，无缝连接到地铁站。

出门就是河景生态走廊。待建的三江公园与项目一街之隔，南湖湿地公园、怡心湖公园坐落在周边，江安河将其环绕。这也让半岛澜湾形成成都地貌中少有的半岛之势，成为一个真正的湾区项目。

不负地段禀赋，半岛澜湾在项目打造上也是独具匠心。

从项目整体看，容积率仅1.5，在92亩的土地上，规划了3栋高层、3栋小高层以及23栋洋房，内部采用围合式错位布局，栋与栋之间以倾斜角度的方式，既有开阔的中庭景观，又有通透的视野、通风与采光效果。

（钟家湾TOD·半岛澜湾实景图）

必须要提的是洋房产品，其中有16栋为6F，有7栋为6+1F（含跃层），是市场上少有的真洋房。锐理数据显示，2021年至今，（7F及以下）洋房在整个供应链中占比最少，约2.4%，算得上是“稀有产品”。而且所有楼栋全部临水而落，静谧、舒适。户型建筑面积约140-192㎡，纯板式通透设计，阔尺阳台、多功能房间、主卧套房、独立玄关……从尺度设置到功能区设计排布，高改产品配置一个不落。

不管是从地段、TOD规划，还是从产品品质，半岛澜湾都是大源南的佼佼者。

（钟家湾TOD·半岛澜湾效果图 具体以实际呈现为准）

更重要的是，半岛澜湾有价格优势，2022年销售均价为17946元/㎡，低于同期板块的成交均价18817元/㎡。再对比一下板块内最新土地出让情况，2022年成交的3宗地，住宅清水限价均为2.5万/㎡，其中龙湖拿下的那宗地距离项目约1公里，如今呈现的项目销售均价约27727元/㎡。

因此去年9月项目首次入市，便迅速引起购房者关注，推出建面约135-147㎡的中高层、建面约125-137㎡的高层产品。2022年总认购约4.85亿，其中125㎡的户型实现了100%去化，足以表明，市场对其的认可。

目前，半岛澜湾首批次还有少量房源在售。据了解，项目在今年上半年还将推出二批次临河的6+1F纯洋房产品，于追求改善品质的购房者而言，这是一个值得入手的机会。

（钟家湾TOD·半岛澜湾洋房产品户型图）

双流西TOD·四海云锦

单价12980元/㎡起、性价比优选

锐理君想重点介绍的第二个项目，是同样位于双流区的双流西TOD·四海云锦。

（双流西TOD·四海云锦区位图）

锐理数据显示，2022年双流区的销售均价为17841元/㎡，东升板块的销售均价为15720元/㎡，而同期内项目的销售均价为14397元/㎡，低于区域和所在板块的价格，不难看出，四海云锦的价格很友好。

（双流西TOD·四海云锦实景图）

更重要的是，它的价值远大于价格。

所有的优势中，交通是最强的“王牌”。与其他TOD项目相比，双流西TOD有更突出的交通枢纽优势。这里拥有地铁、高铁、航空交汇的立体交通：地铁3号线、10号线和地铁17号线（规划中）的交汇站点，高铁双流西站是成绵乐城际铁路站点；地铁一站之外就是双流国际机场T2航站楼。以TOD模式为纽带，未来这里将建成成都最立体的空陆联运枢纽。也就是说，项目周边公共交通优势非常突出。

生态资源则是另一大突出优势。项目毗邻亚洲最大的城市湿地公园——占地约8000亩的“五湖四海”湿地公园。

不仅如此，项目周边还有海滨城、万达广场、时代奥特莱斯、优品道广场四大城市级商圈环绕，以及双流中学、棠湖中学等多元化优质教育资源。

具体来看，四海云锦总占地约47亩，容积率仅2.0，建筑密度仅25%，同时绿地率达到了35%。楼栋布局上采用阵列式布局，且都为纯板式的建筑结构，南北通透，采光、通风都大幅提升。

产品来看，由12栋小高层+1栋内街商业组成，住宅建筑层数仅10-15F，梯户比为1T2和2T2，户型建面约125-143㎡。

（双流西TOD·四海云锦户型图）

2022年，项目以4.7亿的销售总价，位居东升板块第四。据悉，还有少量房源顺销中，最低单价12980元/㎡，对于预算有限又想买入城南的购房者来说，机会难得。

梓潼宫TOD|汀蘭

1.5低容+全洋房 城西品质改善优选

最后要盘的这个TOD项目是——梓潼宫TOD|汀蘭，该项目一入市便成为城西品质改善的标杆项目，它很好的满足了大多数改善置业“既要又要”的需求：出行便利同时配套成熟，产品改善且稀缺，最重要的是入手门槛友好。

（梓潼宫TOD|汀蘭区位图）

“稀缺”在于两个硬性指标。其一是项目容积率为1.5，低密属性拉满。据统计，2021年至今成都一二圈层共拍卖成交了288宗土地，其中仅有40宗地块容积率≤1.5，占比约13%。

其二是产品规划，在79亩地块上，只排布了7-9F纯洋房，舒适性更高的同时稀缺性凸显。特别是7F洋房，这在目前成都市场里可以说是凤毛麟角。

（梓潼宫TOD|汀蘭效果图）

不仅如此，为了将风景最大化，项目采用排列布局的方式，更多的楼栋坐北朝南，更让靠近沱江河的房源直面河景，最大限度的享受生态资源。

（梓潼宫TOD|汀蘭实景图）

从外部看，梓潼宫TOD|汀蘭地处在大城西的枢纽位置，地铁6号线与28号线（规划中）在此交汇。必须要提的是，地铁6号线是目前成都最长的地铁线路，不仅可以连接建设路、东大街、金融城、新川等热门板块，还可以换乘除10号线以外的所有已开通地铁线，便利性极高。

更重要的是，这里与生活有关的一切配套都已相当成熟。商业方面，除了项目自带的商业综合体和邻里商业街区，3公里范围内还拥有爱琴海购物公园、润扬双铁广场、百伦广场、万科生活广场、凯德广场等多个商圈。与项目一墙之隔的便是占地约4.8万㎡的梓潼公园，距离项目西南侧约900米，还有一个犀浦体育公园。教育和医疗资源有犀浦小学、郫都四中、三甲医院三六三医院（犀浦院区）。

（犀浦体育公园 在建中）

目前，梓潼宫TOD|汀蘭首批次产品顺销中，建面约133-154㎡，套四户型，含装修总价约245万起。数据显示，2022年成都主城区住宅套均成交总价约334万元/套，这还只是“入门级”。换句话说，用主城刚需的价格就可买到低密真洋房。而且出门就是地铁，通达全城。据悉项目预计在今年6月加推二批次产品，同样为7-9F湾岸纯洋房。

（梓潼宫TOD|汀蘭户型图）

于城市发展而言，TOD将仍然是未来成都发展的“重头戏”。于楼市而言，更是未来10年居住新风向，也是购房新趋势。2023年，有置业计划又追求地段、配套、品质的购房者，TOD项目值得重点关注。