引言：3月29日，重庆国土局网站上挂出一宗位于南岸区茶园W分区近300亩地块，一时间引来诸路豪强围观，同时大家也纷纷发问这块宝地到底在哪里？为此，锐理地产网观察员带着规划图专程前往地块所在地，为大家带来第一手的现场看地实录。

W分区就在广阳岛上

3月29日，南岸区茶园组团W分区W7-3/03、W3-14/03、W3-16/03、W3-18/03、W3-10/03、W3-11/03、W3-12/03地块出现在重庆国土局的出让公告中。而这宗297亩，容积率仅为1.78的地块迅速吸引了多家开发商的注意。在业内的QQ群上、微信中均能看到不少开发商在询问这宗地块的所在位置，更有数家开发商四处打听该地块是否已经有人“捷足先登”，不难看出开发商们对这宗地块充满了好奇。

广阳岛地块位置示意图

随着重庆东水门大桥的通车，茶园、解放碑、江北嘴三区三地被彻底打通，南岸区茶园的地理价值呈几何倍数的增长。而这宗近300亩的地块无论从开发规模，还是地块指标来看，都无疑是一宗值得一探究竟的好地。也无怪乎开发商们充满好奇。

广阳岛控规图

从南岸区的整体控规图来看，W分区几乎集中在重庆的东门户，也是长江流域第二大内河岛——广阳岛上。从该地块的在控规图上的编号来看，该地块位于广阳岛的东南岸边，正对面就是茶园及重庆高端别墅区南山板块。

广阳岛的未来很美妙

作为重庆市区东门户，广阳岛一直以来都具有着极其重要的战略地位。在解放以前，四川军阀刘湘曾在这里建立起了西南地区第一座机场。2006年以前，由于该岛常年四面环水，较为封闭，曾经也作为国家曲棍球训练基地、重庆体训基地。2006年后，随着广阳岛大桥的修建，这个曾经与世隔绝的小岛与南岸区的联系才紧密起来。通过广阳岛大桥，沿通江大道、弹广公路或者慈母山隧道，可以在半个小时左右到达茶园新区或者南坪商圈。

还在建设中的环岛公路

由于整个岛屿的面积仅6.44平方公里，南岸区政府对广阳岛实行“整体规划、整体招商、整体开发”三个整体的开发战略，为此专门成立了广阳岛开发区管委会。

还在建设中的环岛公路

但实际上，在三个整体战略提出之初就遇到了困难。最初南岸区政府与大连海昌集团签署了广阳岛的整体开发合同，但由于广阳岛整体开发要求的资金投入强度太高，以及土地市场的变化，最终海昌集团选择了退出。随后，虽然南岸区政府依然坚持对广阳岛实施三个整体的战略，但仍然做出了部分调整。由政府先投入实施征地拆迁、土地整治和道路等基础设施建设，而后严格按照整体规划分功能片区招商。南岸区政府将广阳岛大致分为东、中、西三个片区，每个片区均包含主题公建项目和配套的房地产项目，通过整体规划和精细算帐，按片区的产业性质招选优势企业入驻开发。

内河对岸即是南岸区茶园板块

虽然广阳岛归属于南岸区茶园板块，但是却被定位为江北嘴CBD 功能配套延伸区，将打造成集生态居住、商务会议、休闲旅游、运动健身为一体的生态开发展示区。布局以居住、商业、文化娱乐、体育休闲、酒店、会议为主的九大功能组团。规划区范围内面积约593.01 公顷，总建筑量将控制在290万平方米以内，其中公共建筑（含公共设施用地、市政用地、道路广场用地、绿化用地内建筑量）总量约50万平方米，居住建筑（含居住及其配套建筑）总量约240万平方米。

广阳岛的现状很骨感

虽然南岸区茶园组团W分区W7-3/03、W3-14/03、W3-16/03、W3-18/03、W3-10/03、W3-11/03、W3-12/03地块已经在重庆国土局的出让公告之中。但是地块现状实际上还处于“原生态”。广阳岛大桥桥头位置依然悬挂着禁止通行的标志。整个广阳岛还处于基础建设的阶段，环岛公路还在铺设中，环岛护岸工程和岛屿绿化工程仍然在进行中。观察员从岛上了解到，整个岛屿的基础建设还将持续3-5年时间，当上述基础工程基本竣工后，地块才会被交付。也就是说，该地块虽然在4月18日就将走上交易台，但是真正要进入开发期，可能会在2年以后。

广阳岛上的原生态的地块现状一 

不过该地块所处位置的地理环境较为优越。地块位于岛屿中段内河岸边，沿环岛公路约3公里即是广阳岛大桥。江对岸既是南岸区茶园板块，和南山隔江相望，几乎没有遮挡。地块从内河岸边向岛屿中心方向呈梯级抬升，落差约10余米。对于容积率仅有1.78的地块来说，这样的坡地走势非常适合做低密类产品。

目前广阳岛唯一的进出通道——广阳岛大桥

不过目前地块四周的情况对地块本身做低密类住宅产品并不会起到加分作用。广阳岛本身在未来3-5年内都将处于路网建设和绿化建设中，环境本身并不成熟。地块内河对面沿江数公里内同样较为荒凉，虽然从规划上来看，仍然是居住板块，但目前并没有在建在售项目。同时现在进出广阳岛仅一座双向两车道的广阳岛大桥，虽然广阳岛定位为江北嘴CBD功能配套延伸区，但当前还无法直接从广阳岛通向江北嘴，依然只能从茶园或弹子石方向进入内环。同时，从广阳岛进入内环的必经之路——通江大道、慈母山隧道或者弹广公路沿线大型货车较多，虽然并不会堵车，但路况条件较差。这一系列的负分影响可能要到3-5年后才会得到改善。

广阳岛上的原生态的地块现状二  

广阳岛地块资料

地块名称：南岸区茶园组团W分区W7-3/03、W3-14/03、W3-16/03、W3-18/03、W3-10/03、W3-11/03、W3-12/03地块

净用地面积：297.45 亩

建筑面积：353000平方米

计算容积率：1.78

用地性质：B1-商业用地，B2-商务用地，R2-二类居住用地

起拍总价：151512万元

楼面地价：4292元/平方米