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重庆大学城，25万人“啃不动”的硬骨头

锐理/分析师龙礼昵2012-12-18 17:11 热点板块重庆

重庆市大学城于2003年4月4日经重庆市人民政府批准建设，占地20平方公里，是西部新城的中心区，是率先启动的第一个功能片区，预计2015年入驻师生将达到25万。规划落地，大批嗅觉灵敏的开发商，争相进驻大学城。目前，大学城片区品牌云集，供应项目达12个之多。然而，从目前的销售状况来看，25万人的预期规模，似乎还“啃不动”这近千万方的存量。

市场优势先到先得早起的鸟儿有虫吃

       从大学城板块的详规中可以看出，整个大学城用地主要以教育用地、居住用地、兼部分商业用地为主，根据锐理数据统计，从2005年至今，大学城板块商住类土地出让面积约为900万平方米，土地投放基本完毕；土地投放集中在06、09、10年，从2011年开始，大学城房地产市场进入集中供应期。
       大学城目前主要发展集中在南部片区，南部片区项目云集，目前在售项目约12个，竞争压力较大。品牌无优势，产品无亮点项目销售速度较慢。
       从以上地图标注可以看出，大学城中路以北发展较早，主要以品牌开发商龙湖项目为主，已经基本售罄；目前开发中心逐渐南移，南部片区项目云集，且90%处于强销期，据不完全统计，南部片区目前在售项目12个，富力城、金科廊桥水乡项目由于入驻时间较早，大盘优势明显，加上价格相对较低，因此销售较好。北麓国际城、羲城蓝湾、首港城等项目，品牌优势不明显，产品设计无亮点项目销售情况较差，月均去化在50套以下。协信城立方，旭阳台北城、春华秋实等项目，由于产品设计亮点较大，加上有大盘及品牌优势，因此销售情况相对理想。
       大学城品牌开发商云集，龙湖、金科、富力等，这几大房企拿地时间较早，土地成本较低，加上入驻区域时间较早，购房者购买信心相对较足，销售压力虽然相对较小，但也不可忽视；在整个板块竞争压力较大的情况下，品牌优势相对较弱，拿地时间相对较晚的企业，将面临更大的竞争压力。

860万方集中供应存量7年方能消化

目前大学城所有存量约860万方，按照近两年来大学城年均120万方的销售速度，还需7年才能销售完毕。
从以上数据分析可以看出，目前大学城片区在售项目还有存量约753万方，加上已获取而未开发土地，目前大学城板块存量约860万方，按照近2年大学城年均消化120万方的销售速度计算，还需7年才能销售完毕。大学城购买人群主要来自投资客，周边产业人群，其次为周边改善及拆迁型客户，周边区县客户等。但由于这几年大学城价格起伏较大，国家宏观调控政策严厉，因此投资客变得更加谨慎。周边产业人群为未来大学城房地产一大消费主力，但大多学校兴建有集资房，且集资房物业形态多样，别墅、洋房、高层均有，不仅品质提升较大，价格也远低于周边商品房，这无疑对商品房市场有一定的影响。其次就是西永微电园产业人群，目前此类人群大多属于中低收入人群，因此购买力有限，加上西永微电园大多建有员工宿舍，集资房等；同时主城将建设135万方的公租房，对商品房市场都带来不同程度的影响。即将通车的轨道1号线建成可以引进一些外来人口，但是南部板块距离轨道交通较远，因此利好因素不明显，未来大学城南部板块商品房市场竞争压力较大。

经济型别墅看好轨道交通成助力

那么，开发商后期怎样能在大学城竞争如此激烈的环境中分得一杯羹呢？锐理数据分析认为，首先1、设计新产品，如旭阳台北城，推出重庆首个一梯一户，开盘当天销售率72%，整个项目月均去化约120套；2、首次低价入市，吸引消费者，使项目运作实现企业品牌知名度；3、推经济型别墅项目，待区域相对成熟后推出高层住宅，别墅购买人群对于交通配套的要求相对弱化，加上目前整个大学城别墅市场价格处于地位，上涨空间较大，因为投资客也比较追捧，通过热销来提升项目知名度，如龙湖U城别墅项目，2012年7月份面市，面积段集中在170-250平方米，销售均价8732元/平米，开盘当天基本售罄；4、目前大学城轨道交通即将通车，因此加大力度宣传轨道交通配套，缩短消费者的心理距离。

项目名称	总建筑面积（万㎡）	存量（万㎡）	形态	状态
龙湖花千树	26	1	电梯洋房，小高层	在售
龙湖U城	138	57.2	电梯洋房，小高层，高层，别墅	在售
富力城	420	285	高层，洋房，别墅	在售
卓越美丽时光	41	3	高层，小高层	在售
旭阳台北城	109	97.7	高层，小高层，花园洋房	在售
贝蒙天地	36	34.5	高层，别墅	在售
西城的湖	11	9.6	高层	在售
东方剑桥	33	10	高层，洋房	在售
首港城	36	33.3	高层	在售
康田漫城	31	3.8	高层	在售
羲城蓝湾	7	3.5	高层	在售
北麓国际城	45	37.2	高层，洋房	在售
协信城立方	102	82.5	高层，洋房	在售
金科廊桥水乡	127	45.5	高层，洋房，别墅	在售
中渝春华秋实	45	36.9	高层，别墅	在售
宝嘉花与山	43	39	高层	在售
新欧鹏项目	37	37	—	潜在
宫和项目	35	35	—	潜在
天王星项目	5.4	5.4	—	潜在

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