最近的万科似乎一直都在上头条，从业界看，4月国宾润园热销；5月万科城二期开盘当天大卖；再到6月8日万科最新项目第五城的首开1小时售罄。万科几乎长期霸占楼市头条。

接下来，万科第五城高层即将开盘前，曝出蓄水1200组客户，瞬间牵动楼市心颤。孰不知，成都万科以“城市配套年”为主题，绝非空喊，其在第五城项目运作过程中，对于配套先行的博弈和把控也到了一个新的水准。

三铁环绕 背后意味大家都懂

下图是第五城区位和交通示意图，可以很清晰地看到3号线、17号线、15号线环绕项目而过的轨迹。据锐理观察员从地铁方面了解到的消息，在第五城的北门和南门还分别有一个站点。这种三铁环绕的项目在当下成都，也仅此一家。事实上，双流政府当初在选择这块地的开发房企时，颇为重视开发和运营的后续实力，曾对谈过至少10家大型品牌。而在万科带着一份整个区域学校、交通、公园详细规划，跟双流方面对谈的时候，一切都毫无悬念。

也正因为如此，在成都万科今年以来的各类发布会上，第五城都作为其“城市配套年”战略的重中之重，高调予以介绍。

万科第五城项目区位图

锐理数据曾分析过2013年到2016年前五个月期间，双流境内各项目的首度开盘周期，从北大资源燕楠国际的307天到新双城的2393天，大量项目的开盘周期都处在大成都范围内平均周期值之下，这跟双流市场的独特行情有关，也跟双流的行政审批流程、政务畅达性有密切关联。

而当万科拿下该地块后，双流相关部门对锐理透露，受万科等企业的推动，当地年内上线智能交通系统，实现与“一圈层”公交系统相融合，智慧城市的进度走在同区位的温江之前。随后，分布于第五城内的1所幼儿园、1所小学、1所九年一贯制教育中学，以及大型市政公园规划也很快宣布落地。万科以品牌企业身份推动当地政府，协调各方面资源完成城市运营的能力，当属一流。

大城教育模式 全国先行试点

不要小看上述学校配套所构成的0-18岁一站式教育体系，该体系的背后是万科着力提倡的“大城教育模式”。作为全国布局的品牌房企，必须寻找有长期稳定现金流的商业模式，光卖房子肯定无法支撑未来，那么教育产业做得好，是可以为企业提供稳定现金流，以按线经营来获取稳定收益。

万科目前采取两种策略来实践这一模式，第一种是万科城选择的与名校项目持股合作办学，这种模式相对成熟；第二种类是引入名校，这种模式相对成熟，即由房地产企业出资兴建校舍，建成后交由引入的名校教育部门管理。该模式让专业的人做专业的事，可以保证学校未来有优秀的校长，建设合格的教师团队，制定科学而长远的发展方案。开发难度最大但成熟后经济收益也最大，这也是当下第五城选择的模式。

“城市配套年” 构筑内外循环系统

此前，成都万科总经理沙骥曾表示：“2016年将成为成都万科的‘城市配套年’，除了高品质的房子以外，成都万科将会强化在社区商业、教育营地、健康养老等配套服务方面的投入与打造”。于万科而言，提出“城市服务配套商”的企业发展关键词并将第五城作为转型力作，不是狭义的转型商业地产，而是融汇住宅、商业、教育、生态、运动等综合功能于一体，以巨大的规模、体量构筑起一个全产品全配套、既“独立成城”又“融汇于城”的全生活内外循环系统。

基于这个理念，第五城无论从规模还是规划理念上，成为最具备条件践行这一战略的理想样本。除了高品质的房子以外，成都万科在对该项目的资源配备上，将会强化对于社区商业、教育营地、健康养老等配套服务的投入与打造。

打破高端产品规律 又是一场革新

就别墅产品成交而言，一般交通和教育配套对其并无必然影响，而与周边自然资源有密切联系，可这一规则在第五城似乎未起作用。6月8日当天，1个小时，18轮摇号，3.6亿的成交认购数据，吸引了全城超过400个百万级买家。

曾有媒体在开盘现场发现，大多数买家都不是第一次置业，有着丰富的买房经验，他们对产品十分挑剔。诚然，建面133平方米，改造后可达300平方米的预留设计格局，以高赠送比例获得了不少客户下单。而就市场行情分析，当下成都楼市以首改为主流成交人群的背景下，第五城首战采取别墅先开，高层随后的打法，不能不说是一次“逆行情”操作。在开盘时间点的选择上，需要操盘者对自身产品吸附力、区域关注度、蓄客情况、竞争对手有着极精准的判断。

第五城高层首批次蓄水客户区域构成情况

6月25日，第五城预计推出800套78-115平方米装修高层，更具杀伤力的是传出的带装修5900元/平方米价格。除了万科的品牌外，享受“九年一贯制”优质公立教育资源，装修房价格却几乎和周边清水房住宅价格基本持平，这也仅有第五城才能实现。目前万科公布的蓄水客户为1200组，主要为武侯区外溢和双流区本土人群以及省内省外人群，这与成都楼市当下的认购比例有很大差异，显示出第五城购买人群“实力更强”、“辐射更广”的成交趋势。

78平方米3室2厅单卫户型

116平方米4室2厅1卫户型

78平方米做套三 特点鲜明针对不同人群

再来看第五城高层的两款主力户型，尤其值得注意的是78平方米3室2厅单卫户型，这是一种将功能性做到极致的户型，意味着年轻人能以46万总款买到三居室房子，这种户型过去在万科的户型方案里面极为罕见，但是在吸纳武侯、青羊外溢人群和双流当地首置人群，绝对“颜值满满”。

而另一种116平方米4室2厅1卫户型，沿袭了万科一贯的方正和空间高利用率风格。这是针对普通工薪阶层的“全生命周期住宅”。户型设计理念更多的是从客户需求出发，再借鉴日本户型工业化的做法，在两者优化组合的模式下诞生。保证相对宽裕的居住面积、南北通透、基本全明房型功能的同时，能够更幽静、舒适。

研究楼市的人都知道，从去年初开始，成都全域的套二户型都出现了滞销情况，在这个大背景下，第五城高层第一批次选择推出三种三居室户型，营销节点的选择上是动了一番脑筋的，这类产品定位符合市场调性，持续提供满足市场需求和超越客户期望的成熟产品。不出意外，第五城高层产品又将成为2016的一大爆款。