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解读4.6成都土拍两宗"高价地"的两个偶然性和三个必然性

4月6日的成都土拍非常激烈,有7宗地块的成交楼面地价破万,这其中,又有两宗地块的楼面地价超过17000元/㎡,均位于武侯区。不少人问,这个价格是否正常?武侯区两宗土地的高价成交是偶然因素所致还是市场行情导致的必然结果?

偶然性一
高起点板块缺乏参照成交结果被过分“神化”

其实,单看武侯区162亩地块,本身就处于一个改善产品为主的区域,起点高于其他区域,这个地价并不意外。2015年,武侯新城拉开土地整理、上市的序幕,但武侯新城的城市配套建设速度明显快于土地供应的速度,城市配套价值的提升仅在三年来的两三个时间节点上就有所体现,因此每一次土拍的成交价格均表现出较前一次成交价格较大的增幅。这一点,在近年呈现零星土地供应状态的楼市板块中,表现大同小异。

武侯区162亩地块与周边地铁分布位置图

2016年,武侯新城相继完成多条进出城通道的改造通车,轨道交通方面,地铁3号线通车,10号线预计将于今年下半年通车等利好,使得这个区域的投资价值迅速提升;在产业方面,武侯新城以现代都市工业和现代商贸服务业等作为发力方向,西部智谷、现代智能智造产业园等招商工作的推进,为区域带来了大批高端人群,同时也创造出大量高端住宅需求缺口。

偶然性二
东原二次吃进相邻地块,平均地价仍可确保开发利润空间

红牌楼15.97亩地块的成交楼面地价是17200元/㎡,单看价格确实不低,但是拿下该宗地块的开发商东原地产此前以5.43亿元的价格收购过该宗地块旁的原远雄地块,可以拉低地价成本。

中泰设计董事张小波从这两宗地块的投入和产出简单算了一笔账:该宗地块的收购成本是13125元/㎡,此次拿地价格为17200元/㎡,两宗地块价格拉通计算,大概是15000-16000元/㎡左右。按照现在市场购房者对产品的接受度倾向来看,如蓝光雍锦世家这类的产品,售价在22000-24000元/㎡。

那么,该宗地就有7000元/㎡的价格差,再减去每平方米3500元的建安成本和精装成本,如果该项目售价定在25000元/㎡左右,依然是能够确保开发的利润空间的,这个售价也并非外界所说的“高得离谱”

东原两宗地块位置关系图

必然性一
“低容高配”的土地供应序幕刚刚拉开 后期将慢慢降温

这两宗地块有两个共同特点。

第一,低容积率。

红牌楼地块的容积率仅有1.9,武侯区162亩地块的容积率也只有2.5,这对于开发商有相当诱惑力,因为低容积率是高端项目的绝好“材料”,容积率低自然意味着品质高,有利于开发商做高溢价产品,增加总货值,所以众多房企愿意进入抽签环节争夺地块的归属权。

低容积率也是今年土地供应的趋势之一。从数据来看,近年来推出的住宅用地容积率较前几年有所降低,表明政府在有意降低用地强度,优化城市功能,从而疏解中心城区过密的压力。

第二,高配。这两宗地块均位于发展较为成熟的区域。

红牌楼地块附近有九峰生活广场、红牌楼广场等商业配套,太平小学、太平片区幼儿园在内的教育配套,未来地铁3、7、10号线及多条公交线路将打通该地块去各地的交通网。

武侯区162亩地块位于武侯新城核心区域,周边产业聚集度较高,生活、商业配套设施完善,地块西南侧规划幼儿园、小学、运动场以及菜市场、社区卫生站、文化活动中心等,周边楠汇坊、西派城均已建成一定量的社区底商,社区商业氛围将日渐浓厚,大型配套有武侯万达、大悦城等。还有地铁3号线、9号线为该地块叠加溢价点。

所以说,两宗地块能受到热捧也是地块本身优势导向的必然结果。

当然,随着改善型需求的崛起,开发商对“低容高配”地块的渴求程度也是越来越高。为顺应这种市场需求,政府在土地供应上做出的降低“用地强度”的策略,而此次供应的两宗地块算是政策先期落地的体现。

未来,随着较低容积率地块的供应成为常态,开发商对这类“低容高配”地块的关注度也将逐步降温。

必然性二
区位、产品、品牌三个房价的决定性因素,两宗“高价地”都占了起手

对4.6土拍结果,有评论认为,“土地价格能否在下一步决定房价还不好说,历史上很多次证明房价跟地价有时候是不相干的。”

锐理数据解决方案中心总经理林森认为,武侯新城板块此前主要为雍锦系、西派系等本土化的产品格局,外来更具创新和高品质的产品将为区域带来更加全国化的居住理念。

武侯新城这个正在凭着城市产业规划一步步提升区域价值的板块,其未来的房价预期自然会水涨船高。也正因此,区域内未来呈现的住宅产品的品质,也将相应代表改善市场中的高端水准。

再加上,有着高端专家之称的金茂,在上海、北京等城市早已有成功先例。擅长高端产品打造的开发商,在操作高价地块时,通过产品设计、精装修、项目文化内涵提升等,将土地成本在产品最终售价中的占比控制到更低的比重,“高地价”风险自然得到化解。

红牌楼区域近几年来一直是“万元地”的集中诞生之地,此次由东原竞得的地块,同样在区位、产品、品牌三方面占了起手。

武侯新城162亩地块成交后,关于项目可以怎么做、卖了高价是否有人买单等问题接踵而来。对金茂有较多了解的业内人士,中泰设计首席设计师张小波分析认为,因为以金茂的科技系统和产品系统以及产品力,这个项目的价格有可能会较高。但即便是在同区域内,目前仍然有售价在1万元/平方米左右的产品存在。

2016年1月-2017年3月,武侯新城板块部分在售项目备案均价情况

可见并不能简单用个别地块的成交价格来推断未来的房价水平,而是需要综合考虑区位优劣、产品差异、品牌溢价能力等带来的房价差别。

地价与房价常被比喻为“面粉”与“面包”的关系,但是不同的“面粉”肯定是会做出不同的“面包”的。大至成都市域,小到特定板块,产品差异化导致的价格差异一定会长期存在。

必然性三
成都投资价值凸显 外来房企阵营逐步扩大

本次拍卖的8宗地中有4宗是由首次进入成都的房企拿下,外来房企阵营又添新兵。近几年,包括葛洲坝、阳光城、鲁能、碧桂园、悦榕庄、北京首开在内的多家外地房企都在积极布局成都,首次落子后,均表示出进一步布局的意愿。

本次拿下3幅地块的中南建设也是首次进入成都市场,可见,成都的吸引力与投资潜力是被大众所认可的。

数据同样能证明成都的潜力。2016年,全国房价普涨,合肥、南京的涨幅超过40%,上海、杭州、郑州、北京、福州、武汉、天津的涨幅也超过25%。与成都处于同一等级的济南、长沙、南昌、无锡的涨幅也远超成都,成都处于价值洼地,所以外来房企纷纷布局成都。

首次进入成都便一举夺下三宗地块的中南建设在拿地前已考察了很久,也观摩过多次土地拍卖,此次时机成熟、地块成熟,所以迅速落子,展开在成都的布局。

这场拍卖后不久,成都市即出台未来三年主城区土地供应计划,根据供应计划,有行业内人士大致做了个测算,2017年成都市供地规模预计将达到8800亩左右,主城区供地规模约为2600亩左右,与上年相比有13%左右的增长。

与之相对应的是,2016年全年,成都市新建商品住宅成交面积首次夺得全国第一,但平均房价只排全国50强城市第28位。这个第一名带来的效应包括:吸引全国各地开发商更加关注成都,更期待进入成都市场,买房人更加认可成都的城市价值。

资本没有行政界线。成都的发展趋势吸引全国乃至全球资本是一种必然,同时也在深刻的改造着这座城市。成都人走南闯北去创业和发展,去西昌和三亚买房,外地人也来成都投资置业,这既是成都人开放包容的真实写照,也是这座城市雄心勃勃地迈进国家中心城市的一个必不可少的过程吧!

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