近两年，关店大潮席卷各地，作为商业重镇，成都自然不能免俗——当年城南的一时之星复城国际广场，因为产权复杂导致的系列问题，现在居然只剩下培训中心。至于其他步履维艰的项目，诸如第一城购物中心等等，其衰颓的背后都或多或少有着业权分散的因子。

6月27日，成都市公告位于成华区铁塔厂片区的185亩商兼住用地，将成为成都土拍史上第一个竞自持比例的地块。这种商住混合用地“限价竞买+竞商业自持比例+抽签竞得”方式确定竞得人的新规，是向着一线城市增强开发商统一业权和运营的手段靠拢的崭新尝试。

北、上、杭 实施地块“100%自持”

6月14日，继北京、杭州实施地块“100%自持”新规后，上海拍卖的两宗商业地块也对竞拍房企提出了“竞买方100%自持”的要求。

其中，当天上午拍卖的长宁区商用地块，仅吸引3家房企参加拍卖报价，最终地块由招商和东航两家企业的联合体以16.06亿元拿下，溢价率63.1%。当日拍卖的第二宗地块是位于虹口区提篮桥的商用地，要求“100%自持办公、商业物业不少于20年”，必须整体运营，统一招商管理，且办公楼须引入互联网+创新型连锁企业区域总部或持牌金融集团中国总部。商业业态主要以集中体验式综合性消费模式为主，不得分割出售。这样竞买条件，最终依然被金茂以41.24亿元溢价拿下。

我们可以发现，拿地的企业招商、东航、金茂都不是泛泛之辈，均为业界叫得响的名企。企业首先是逐利的，算不过账自然不会去加价。事实上，看似苛刻的竞买门槛，首先过滤掉相当一部分“短平快”做售卖式商务公寓加速现金流的企业。留下敢于竞价的企业，都是有资金实力、有专业运营团队、有成套开发体系、有商业操作情怀的品牌开发商。

可以看到，上海近两年整治商业产权“类住宅”之后，以往那些开发商能够获得高溢价的路径基本被堵死，目前市面上商办除了整栋出售之外只有长期运营收租这条路。诸多“限制”政策连环出炉，上海目前的商业氛围却不降反升。数据显示，上海全市符合狭义购物中心定义且纯正的大中型购物中心，总存量已经达到100家，自持类型的购物中心坪效数字年增幅达到14.6%。

成都 牛逼的项目首先业权统一

在商业过剩的成都，那些牛逼的商业项目靠什么取胜？在同一路段相邻的两栋写字楼物业，为什么租金相差会超过80元/平方米？

天府大道会展板块一侧，统一业权的希顿国际广场平均租金75-100元/平方米/月，其超甲写字楼租金最高达90-130元/平方米/月，是周边其他写字楼租金的一倍有余。即使如此，希顿国际广场的租赁业绩表现反而更加抢眼，今年上半年的租赁业绩已在去年基础上提升了200%；在东大街，一些分散业权的写字楼只能租到40-60元/平方米/月左右，而统一业权的明宇金融广场租金可以达到110-140元/平方米，铁狮门•晶融汇租金则达到了140元/平方米/月。

多家世界500强企业投资拓展负责人跟笔者交流时提到，他们选择入驻超甲级写字楼的首要标准，绝非配置越高、地段越好，而是看对方是否自持统一业权，这是一票否决机制。这一点从目前的出租情况上可见端倪，在中海国际中心入驻的大型企业除了甲骨文、江森自控和联邦快递之外，还有中国银行、中国建筑等，都是基于统一业权这个前提。类似的还有成都银泰中心、棕榈泉国际中心，其统一业权、完善运营模式和整体品质是很多国际性企业选择入驻的重要原因。

自持物业 其实是房企转型大势所趋

早在5年之前，SOHO中国董事长潘石屹谈及公司转型的原因即表示，转向自持物业是适应变化的商业模式的要求，也是地方政府的要求。不独SOHO中国，万达、万科、世茂等等这几年风生水起的品牌房企，在大规模扩张的同时，都增大了商业地产的自持运营比例。

他们各自的玩法有下面6种：

1、被动持有：政府规划地块有商业用地，不得不做。典型案例如北京中服地块，10年内不允许分散产权销售，这样的规划，使得房企不得不持有物业；

2、主动转型：传统开发住宅的开发商如万科、世茂等，受宏观调控影响，为了分散开发风险，主动增加商业地产开发份额；

3、合理避税：开发持有型商业，持有酒店、商场等，可以避免缴纳土地增值税；

4、上市公司资产增持：部分上市公司应资本市场的需要，主动持有物业，以增加公司固定资产比例。如soho中国，上市前的项目大多一卖了之，上市后，为了增加上市公司持有资产，主动购买北京前门项目物业；

5、有渠道进行其他融资方式：可以采取基金、信托、私募等方式进行融资，如金地集团，与瑞银合作进行私募基金，增加项目持有量；

6、获得稳定现金流：典型代表就是万达广场，凭借持有的百货、影院，获得稳定的现金流。并且据万达内部披露，院线营收金额已经在2016年超过百货卖场。

从上面6点可见，目前业界正在进行中的商业地产自持趋势，是品牌房企自发而政府因势利导的结果。

而从政府行政层面来看，在土地出让环节即要求房企自持商业，有以下6大利点：

1、自持型商业综合体中尤其是商场、shopping mall的运营可以全面满足当地商业需求，有效避免空置；

2、创造和拉动消费需求；

3、增加税收和就业机会；

4、商业自身的良好运营可以给区域所在的土地增值，带动区域土地价值乃至区域价值的提升；

5、对城市外观和商业体形象起到长期正面提升作用；

6、降低土地拍卖溢价率，减少权力寻租空间。采用开发和自持运营一二级联动机制，政府实际获得的土地收益会更高。

锐理观点：自持将会成为今后商业地产常态

无独有偶，进入2017年，包括北京、上海、杭州、天津、南京、珠海在内的全国10多个热点城市开始限制地价，要求开发商自持一定的比例。

锐理解决方案中心总经理林森认为，开发商自持将会成为今后商业地产常态，对于一个新商业体，如果销售铺位产权，那么产权、经营权、管理权三权分离，在实际招商和运营过程中将面临巨大的风险和挑战，这已经被前述诸多本土失败的案例所印证。由此考虑，那么“自持”也是必然选择，并且将是成都市国土出让管理部门制度化调控的前提。因此，无论对土地出让“限价竞买+竞商业自持比例+抽签竞得”这一机制看法如何，对于成都各大房企来说，这都是一个迫在眉睫需要考虑应对的变化。