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成都9月19日土拍
温江地价破万 成都全城进入土地“万元时代”

9月19日,成都土地市场再拍地,16家房企参与拍地,3宗温江的住宅用地被拍33.96亿元的总价, 温江土地楼面价也首次破万。



“二圈层所有区域地价破万”——这句话要是在2017年之前被说出口,一定是难以置信的。但在2017年,在成都的土地市场上真的出现了二圈层所有区域的地价都冲破了万元“屏障”的情景。在持续的限购和限价之中,楼市正在以这样一种微妙的姿态继续向前行进着,而前方有什么,我们都无法预估。

9月19日,成都土地市场迎来了进入9月以来的第五场土地拍卖,虽然这半个多月的时间里,密集的土地拍卖已经让市场开始有些许的倦怠,但是这场温江3宗208亩土地的拍卖依然对于成都市场来说异常“提神”,如果在今天的土拍历温江的地价也能“破万”,那么成都的主城区+近郊将全面来到土地的“万元时代”。

上一次温江的土拍还是在去年10月,恒大、合能、品润在十月分别拿地,孰料在此之后温江的土地市场就关上了大门,温江在11个月事件里消失在成都的土地成交记录中。而在这11个月的时间里,成都和温江都经历了或许是从来没有过的巨大变革:土地拍卖规则进化到了“熔断4.0”版本、温江被划入中心城区范围、地铁4号线2期工程深入温江腹地……

区域的巨大进步和封零的土地供应让大家都意识到,想依照历史数据来预测这一次土拍无异于“刻舟求剑”,“要破万”是市场建立在其他二圈层区域陆续地价破万之后对这场土拍产生的模糊预期。

所以,这场土拍决定的不仅仅是温江三块土地的命运,更不仅仅是温江市场未来的走向,而是成都楼市对于未来的预期,是一个新的时代的来临。

1号宗地

1号宗地位于温江区公平街道千禧河畔项目I号A区北侧、花都大道南侧,用地总面积86亩,容积率2.5,商业占比不超过20%且人均不少于1㎡,商业集中供应,无底商,除了有少许配建的社区服务类设施之外,这宗土地没有其他太多的要求。



1号宗地位置图

1号宗地周边有江安河的优越环境,有成都外国语实验的优越教育配套,有周边项目成熟的商业支持,有不远处的地铁四号线涌泉站的交通助力,土地本身容积率低、面积大且形状规整,对于想要拿地的房企来说是一块可以很快做出优质改善项目的好地。



土地内景



1号宗地旁流过的江安河

当然,这些谁都能看到,也正因为显而易见的优势,1号宗地也成为了在这场土拍中破万呼声最高的一宗土地。

起拍价5300元/㎡,在拍卖中采用“熔断2.0”规则,有钱也不一定能够拿到土地,在熔断之后还必须期待幸运女神的眷顾。

这样一宗被期待着的土地开启了今天的土拍:

89号和103号两家房企互不相让,将地价一路抬升,在9000元/㎡上方,2号和 191号房企也加入战团,在开拍20分钟之后,温江地价首次突破10000元/㎡大关,至此,成都主城+近郊所有区域的土地价格都触及了万元。在48轮竞拍之后,1号宗地的楼面价格达到10100元/㎡,没有触及最高限价,直接成交。

103号房企成功拿地,由川发展集团间接控股的四川金禾盛投资有限公司拿地,1号宗地以10100 /㎡的价格拍出,总价14.48亿元。这一宗土地的拍出,宣告在温江土地进入“万元时代”的同时,成都主城区和近郊的地价也已经全部破万,土地价格站上了这个高度,房价的“大堤”还会坚挺么?

2、3号宗地

2、3号连襟地位于温江区温泉大道一侧,紧邻恒大未来城西南,泰合·新光华府对面,2号宗地81亩,3号宗地41亩,两宗土地的容积率都是2.5,起拍价也都是5300元/㎡。



2、3号宗地位置

2、3号土地旁的恒大·未来城的用地正是11个月前以3840元/㎡被恒大拍下的,在9月,这个项目的第一次开盘价格来到了1万元/㎡上方。虽然这两宗土地附近的环境、配套等均不如1号宗地,但是同样距离地铁不远,周边市场也已经培养成熟,这些综合条件也让2、3号宗地的价值同样被房企们看好。



2、3号宗地内景



在1号宗地的“疯狂”过后,2号宗地的竞拍并没有冷静下来,恒大、保利等巨头也参与到拍卖中来,而在今年4月6日拿地三宗大显风头的中南也毫不畏惧,几家房企不断加价,在即将触及万元的位置戛然而止,成交。

最终,2号宗地以9800元/㎡的楼面地价,总价13.26亿元被中南置地拍下。

3号宗地面积只有2号宗地的一半,恒大和中南首先入场,恒大如果拿下这块土地,中南刚拿的地就将被恒大“包围”,而中南如果能够成功拿地则可以让自己的新项目连城一片,这显然对打造新项目非常有利。

3号宗地以9100元/㎡的楼面地价,总价6.22亿元被中南置地再次拍下。

进入成都不满半年,中南置地拿地的速度让人惊叹

写在后面

在2016年年末,成都的土地市场推出了阻断高价成交的“熔断1.0”政策,而在这个政策影响之下,土地在年初的供应急速缩减,而供应端的不畅反而成为促使地价上涨的重要因素;

熔断后摇号的“熔断2.0”规则在一定程度上缓解了土地供应端的饥渴,但是仍然没有办法彻底地解决供应和需求之间的失衡,这个时候,楼市面临着土地供应和房价之间的矛盾:土地减少供应要推动地价上涨,这是因为供不应求,而土地增加供应同样会推动地价上涨,因为市场已经形成了一个长期看涨的预期,早拿地总比晚拿地好;

“熔断3.0”竞自持商业比例,“熔断4.0”竞移交租赁住房、自持租赁住房,我们发现,在新的规则之下,保证城市居民正常居住需求的租赁用房、商业配套已经逐渐从房地产的“投资市场”剥离,房企在拿地的同时,保证这一部分的需求也成为了一种责任。

在8~9月的土拍大战我们可以清晰地看到,原先的主城区在拍出的土地上要么加上了严格的自持限制和租赁用房移交规定,要么干脆就是不能直接交易的人才用房,而原二圈层的土地则依然沿用“熔断2.0”规则。这样的情况的出现让我们看到,在原主城区增加租赁用房的供应,降低人才进入成都的居住门槛,增强城市的竞争力,在需求被政策保障的情况下,二圈层的土地放开限制,让市场来决定走向就成为了一个不那么坏的选择。

不论如何,在成都全城土地破万之后,新的时代也悄然来临,既然我们无力改变,不如好好坐下来研究,在一片狂热之后,我们应当怎样面对这个对我们来说无比熟悉又无比陌生的市场。

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