土地：> 菜鸟看地
土地基本信息
- 宗地编号：
- 宗地位置：
- 城区：
- 公告号：
- 公告时间：
- 出让时间：
地块成交信息
- 交易方式：
- 成交总价(万元)：
- 楼面地价(元/㎡)：
- 溢价率：
- 竞得者：
地块指标
- 净用地面积(亩)：
- 净用地面积(㎡)：
- 使用年限：
- 起拍价：
- 保证金(万元)：
- 绿地率：
- 容积率：
- 建筑密度：
- 建筑高度：
- 土地用途：
鲁能抢下明达玻璃厂地块 楼面地价9350元/㎡！
，国土局以招拍挂方式出让 宗土地，其中 地块面积 亩，最终以楼面地价 元/㎡，总价 万元被 拿下，溢价率 。
地图
拿地企业近年信息
近三年开发项目信息(不包括无预售证的在建项目)
| 在已开发项目（近三年） | 平均楼面地价 | 体量(万㎡) | 去化量(㎡) | 首次预售时间 |
| -- | -- | -- | -- | -- |
储备土地信息
| 土地位置 | 土地性质 | 获取时间 |
净用地 面积(亩) |
理论开发量 (㎡) |
总金额 （万元） |
| -- | -- | -- | -- | -- | -- |
据锐理数据显示，此地块为2007年至今该开发商在以公开招拍挂方式拿下的第 宗地。
市场扩张策略图
地图
该地块开盘时间预测
近三年市场同类型地块开发节奏
| 项目名称 | 拿地到首次领取预售证时间 |
| 蓝光coco国际 | 175天 |
| 蓝光东方天地 | 179天 |
| 仁恒滨河湾 | 1086天 |
近三年在其它项目开发节奏
| 项目名称 | 拿地到首次领取预售证时间 |
| -- | -- |
近三年区域内已开盘项目开发节奏
| 项目名称 | 拿地到首次领取预售证时间 |
| 信和御龙山 | 2247天 |
| 沙河湾 | 1036天 |
| 汇厦沙河锦庭 | 478天 |
| 沙河名仕公馆 | 541天 |
根据该开发商近年在成都的项目开发特点和节奏，参照成都市场同类型地块的开发周期及该地块所在板块已开盘项目的开发节奏，综合预测该地块最早呈现项目的首次开盘时间：
区域内项目数据对比
同类型项目近三年指标对比
| 项目名称 |
净用地 面积(亩) |
累计供应 （㎡） |
楼面地价 （㎡） |
开盘时间 |
备案均价 （元） |
| 蓝光coco国际 | 115.78 | 69960.51 | 5400 | 2013-08-30 | 8802 |
| 蓝光东方天地 | 119.79 | 87523.69 | 2833 | 2013-07-05 | 10291 |
| 仁恒滨河湾 | 178.56 | 148176.57 | 4342.11 | 2012-12-07 | 17165 |
| 绿地锦天府 | 138.84 | 145256.36 | 6510 | 2011-12-16 | 16844 |
| 保利康桥 | 123.48 | 81127.88 | 7300 | 2011-10-28 | 14393 |
| 九龙仓江湾城（御园） | 157.4 | 91392.55 | 4837.13 | 2011-09-23 | 10264 |
| 华润翠林华庭 | 119.03 | 46903.3 | 3790 | 2011-08-25 | 7817 |
| 招商雍华府 | 184.08 | 275826.96 | 4340 | 2011-07-14 | 8211 |
| 中国铁建青秀城 | 103.11 | 49222.7 | 2271 | 2011-06-10 | 7620 |
| 中粮祥云国际社区 | 133.24 | 70512.19 | 4875 | 2010-09-28 | 9942 |
备注：①.按照开盘时间倒序，只列出最近10个项目。②.均价、存量、供应量仅为住宅部分。③.大成都范围内，面积在1000亩的地块以上都视为同类型地块；500—1000亩地块，与测算土地处于同环域或同板块的视为同类型地块；100—500亩地块，与测算土地处于同环域或同板块，且容积率相差≤1的，视为同类型地块；100亩以下的地块，容积率相差≤1，且与测算地块相距5公里以内的，视为同类型地块。
近三年，同类型项目的楼面地价在2833元/㎡～5400元/㎡之间，均价为4117元/㎡。同类型项目的价格在7620元/㎡～17165元/㎡之间，均价为10319元/㎡,三年来同类型项目的产品均价呈上升趋势，年均涨幅为19.56%。理论上，按照“菜鸟看地”预测的该地块最早的项目呈现时间计，届时同类型在售项目的均价约为13894元/㎡。
本项目售价预测及销售压力分析
未来售价策略预测及利润率预估
根据地块成交价格及各项综合指标，测算出下列三种定价策略(假定各位看官都知道怎么测算，不知道的请点这里看计算逻辑)
| 住宅(元/㎡) | 商业(元/㎡) | 税后利润(万元) | 投资净利润率 |
| 14400 | 37000 | 48900 | 10% |
| 15400 | 39600 | 73900 | 15% |
| 17500 | 44900 | 125000 | 25% |
从财务数据来看，如果项目产品按照情况一销售，则将实现投资净利润率10%，此时，项目产品住宅定价高于预估的区域均价506元/㎡。如果按照情况二销售，则可实现投资净利润率15%，此时，项目产品住宅定价高于预估的区域备案均价1506元/㎡。拿地如果要实现最大投资净利润率，则应参照情况三的测算结果定价。
区域内各面积段产品年均去化量
| 产品面积段 | 去年去化量(㎡) | 今年至今去化量(㎡) | 当前存量(㎡) |
| 50以下 | 14314.9 | 1294.62 | 8594.94 |
| 50-70 | 32344.81 | 4895.81 | 17187.54 |
| 70-90 | 210979.14 | 55205.75 | 150293.46 |
| 90-110 | 76419.18 | 17742.43 | 56364.65 |
| 110-130 | 50851.62 | 14844.28 | 29713.93 |
| 130-150 | 68332.31 | 15860.17 | 63651.11 |
| 150-170 | 17766.11 | 5114.89 | 30811.69 |
| 170-200 | 5478.96 | 1858.28 | 17869.79 |
| 200-250 | 2317.32 | 416.43 | 19347.51 |
| 250-300 | -- | -- | 5438.34 |
| 300-400 | -- | 610.4 | 15609.92 |
从近两年该区域各面积段产品年均去化量看， 70-90面积段的产品最畅销，近两年年均去化量达到133092㎡，该面积段产品目前存量为150293.46㎡，理论去化时间为13个月。其次， 90-110面积段的产品近两年的年均去化量为47081㎡，该面积段产品目前存量为56364.65㎡，理论去化时间为14个月。
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