对营销高手的定义

朱漓走了，去广西当营销副总去了。

成都来来往往了很多人，挥衣袖道别时的心境各不同。

朱漓迟早是要走的。

成都合景泰富的总经理涛哥、副总经理阿隆，连同营销总监朱漓都是全国性一顶一的营销高手。

这里对营销高手的定义是：

1. 做地产营销超过15年；

2. 在一线城市操持过不止一个一线楼盘；

3. 和我一样看起来还很年轻。

虽然南北营销派别打法各异，但共同的特点是这样的人的核心营销理念是相同的。对于他们来讲，理念决定了一切。

这种人，从技术上来讲，每一个人都可以成为一个成都一线公司的业务老大，如果他们愿意。

所以，这仨人凑在一起放成都，淤了。

于是，最能说北京话的，去了最南边，那是2002年他在终南山拜访过的一个老道士给他指点过的“迷津”。应验啦！

祝朱漓好运！

老彭说：各位看官们久等了，这就开始“炒菜”，专栏第二回合奉上。

“美好”的数字

2009年12月5日和6日，成都各大和房地产有关的媒体都出现这样一则新闻《誉峰首日开盘，吸金6.2亿》！

从9月售楼处开放现场门可罗雀，到10月底世家进场，再到11月重整旗鼓，12月开盘项目销售6.2个亿，不去比别的楼盘，所有的工作人员，无论开发商、代理公司，甚至就连现场服务小妹儿都笑得咀嚼肌的肌纤维充血，锥子脸都有点变方的趋势。当然，可能最开心的就要数世家机构的那班售楼小姐了。这是后话。

“那就先从数据说起吧！很多时候数据能说明问题，很多时候，数据在说谎。”（设计台词）

扣除房价的因素，当然开盘销售6.2亿，基本上不会再有项目能够打破誉峰的记录了。想到这些，总觉得人生是多么的无聊。

12月2日下午，成都的天气格外地好。太阳小心翼翼地眷顾了一下久违的成都人民。誉峰现场清凉干净的水面倒影着玻璃盒子一样的接待中心。BENSLY设计的东南亚手工园林在此时最为夺目，专门为度假酒店操刀的高手的作品，也得看环境——对曼谷而言没得问题，而在成都就得看老天的心情。

这明媚的心情却不能全然代表誉峰众人的情绪。

之前两边报出来的有效客户都惊人，每边都达到了150组以上，加起来300组以上。这个有效客户的定义是交了诚意金，基本是要购买的。300套什么概念？此次仅推货250套左右，300套的概念是开发商准备货源少了，若延期加推，成交不了那么多，便更加没法交代。

所以我们经常看数据，很多时候数据能说明问题；同样的是，很多时候，数据在说谎。

150套里会不会有中原和世家机构放出来迷惑对方烟雾弹呢？其实没有，至少世家没有。但是里面的水分是明显的，这种产品很新，售楼小姐们把握客户的经验待熟，加之顾客虽然已经交了诚意金，但房源重复率等其他因素也会大大降低成交率。所以300多套仅仅是一个较粗的概念。

跟炒自贡冷吃兔一样，老彭清楚，要把数字里的水分尽可能地烤干！

所有人的心都还悬着。

开发商的老总，以上提到的涛哥阿隆者，代理公司的老总亲自带着置业顾问反复“洗客”，落实意向，落实房源落点……

大战当前

夫战，勇气也！战者，势也！

让世家更为担心的是气场。

原本世家机构做的客户活动风风火火，临近开盘的几天，这种活动停了，原有的这种氛围断了。

而就是这个阳光明媚的下午，现场突然来了一批人。

一批人啊！

中原地产总部行政总裁黎明楷携带中国大陆中原四大片区老大聚首成都誉峰。这场面，还是比较壮观滴。这里面我比较熟悉的是北京的负责人李文杰，其他都是传说中的人物，闻名未谋面的。

听闻中原地产大BOSS来了，老彭心里头泛起了一些小九九。

我躲在售楼处一角偷偷摸摸的YY，施个什么法，念个什么咒呢，出现个时光隧道或者恐龙特级克塞号什么的，把这波人通通搬回白垩纪，对中国的地产会有多么大的影响啊！？？对世家的贡献该有多大啊……

呸，突然自己给了自己一下，太狭隘！太过分了！太没有廉耻了！！真有这么个时光隧道，搬回白垩纪的，怎么轮得到他们。湖南中级人民法院院长放第一个吧！第二个谁报名？？？

无论怎么样我一定不会甘心让郭美美去白垩纪，她在我心中的地位已经超过了章子怡。

谢谢。

我真见过很多自己觉得自己很牛逼的人。

他们大多数人的情况是一定要让你在110米之内用9.98秒就让你觉得他很牛逼。

他们通用的方式是形体，脖子，肚子，那儿都可以。例如脖子上的粗肉，或者粗肉上的大金链子，或者大金链子上的泥疙瘩；亦或是声音，50米外你就听到朗朗的声音“操！这他妈那儿啊？”；要么是眼神，就是那种你绝对不敢看他的眼神的眼神，这种眼神放到作战前线，直接扫平马尼拉，准比超人的眼睛里的氪线管用！

这种牛逼人，中国大陆林林总总有5000万，中国之外其他国家100万。他们很多人已经拿到或准备拿到美国的绿卡，若这5000万都去了美国，那个时候，美国人民就解放了。（@美国中情局 求证一下？）

黎明楷显然一点都不牛逼，矮矮的糟老头，留着淡淡的胡须，远没有我胡须那么有型；永远穿着西装，系着也看不出什么品牌的领带。见到你，他会和你握手，眼神里也断然没有杀伤力。尤其和我握手的时候，明显在我的胡须上多停留了0.02秒，我当时就满足了。

在老彭极度自恋的文字下边，我们决定配上一张他在自己的馆子门口扮演“接客妹”的照片！

可就是这样一个学机械专业出生的理工生，在1989年加入中原后从普通部门做起，2009年已经基本掌舵中原地产。而中原地产，在他和他的团队的舵下已经成为中国唯一的，真正的，有特点的跨区域性房地产专业代理公司。多数在中原工作过的人，都深深地带有中原的痕迹，而且多数都很骄傲于这一特色。他们务实、善于思考、目标明确、执行力强。

黎明楷就是这样一个人。

和大金链子无关。

Sherman（黎明楷）和四大天王的出现，誉峰那天出太阳也是应该的。

他们不是来谈客户的，也不一定能带来全国多少客户资源，但带来的气场和对开发商和项目的尊重，是非常有价值的。

当然，老郭当晚请Sherman吃饭也是应该的。

Sherman愉快接受邀请并和开发商的领导一并出席也是应该的。

Sherman 9点半便结束晚宴同步去激励自己的团队当然是应该的。

一切都是应该的。

此时，距离项目开盘还有36个小时。

第二天中午11点，我在办公室砸吧了一口朋友从外地刚寄过来的新茶，回复了3个邮件，开了2个短项目会，签了层高为8公分的文件，上了一趟不超过40秒的卫生间，准备再约谈几个同事后下午再赴誉峰现场。突然接到公司钟凯（销售总监）现场来的一个电话，说誉峰门口已经排起长长的买房队伍，全是中原的！

距离开盘还有20个小时，前面排队的全是中原的！

我，一哈子就懵了。

（未完待续）

说书人一般讲到最精彩的时候，醒木一拍，且听下回分解！老彭也用上这招了。

（本组稿件图片由J vision纪实摄影工作室拍摄）