作者简介：徐福荣，锐理数据成都分公司总经理。2004年进入房地产行业，近10年来一直从事商业地产、商旅地产、住宅养老地产的前期策划工作，并具备丰富的营销经验，对项目规划运营具有独到的见解。曾在海航地产任职多年，积累了丰富的旅游、住宅地产的经验。多年服务于世界五大行之一的高力国际，对商业地产的认知与了解更为精进。

中国人经常讲，老人是看一次少一次，所以近几年回老家也要频繁一些，一方面是因为随着父母年事增长，白发增多，难免心生愧疚，毕竟未在老人膝前尽孝。但有时在想，现在父母尚且能够自理，随着时间的推移，未来将要怎么照料他们，因为我也是常年与他们分居两省。想到这，又不禁想起千千万万和我类似的人、类似担忧的人，其实这或许就是“养老地产需求的原因之一”。

随着时间的推移，和我们父母一样的老龄人口数量急速地增加，养老地产的需求也就被社会更多地关注。在这种需求和关注下，中国养老地产的情况是如何，我来说说我个人的看法：

养老地产朝阳产业急速来到 但需求较模糊

最近中国社会科学院发布的《中国老龄事业发展报告2013蓝皮书》中指出，中国将迎来第一个老年人口增长高峰，2013年老年人口数量突破2亿大关。2011年至2013年短短的两年时间，中国老龄人口数量增加约1000多万人，也就意味着每年老龄人口增加了500多万人。按照这组数据推算，适应老年居住生活需求的住宅建设量会越来越大，这为养老地产提供了巨大的发展空间和潜力。

但是我认为这种需求是极其模糊的，我们看发达国家进入老龄化时，人均GDP为1～3万美元，而中国则刚超过5500美元，说明我国老年人口并不富裕，再加上“啃老族”等一群年轻群体，还有中国父母经常将“存款积蓄”给子女购房结婚，使得老龄人口的消费能力进一步削弱。在中国这种“未富先老”“为子女动积蓄”的情况下，老人的支付力是有上限天花板的，并且老年人群是精打细算和理性消费的群体，与年轻人的感性消费观完全不同。当然也存在子女为父母购入养老地产的情况，但这种情况所占的比重应当是十分有限的。

所以中国即使存在数量庞大的老龄群体，却发现需求量并不如我们想象中的那么旺盛。这就造就现在国内养老地产开发普遍集中在大中型城市周边、环境资源丰富的地区，二三线城市对养老地产的需求表现得十分有限。也就是说，养老地产的需求是否真实，需要各个开发商对不同区域进行详细了解后再做定论，且不可盲目进行开发。

养老地产开发是存在真实需求的 但隐忧重重如影随形

近来也和不少开发商朋友聊起养老地产，其实不少的开发商都是有进入养老地产的意愿，看着这么多既有的市场需求，以及每年大量需求增加的市场，心动指数还是较高的。只是说起养老地产的开发与运营，多数是谈虎色变，大家的直观感受是中国养老地产还是存在很多的问题，譬如：

1、 国家缺乏更为系统统一的政策扶持；

2、 无产权划拨，为防圈地，导致政府强制前期投入；

3、 投资额大，开发周期很长，资金回笼缓慢；

4、 缺少开发经验，摸着石头过河；

5、 医疗配套产业链尚未完全打通；

6、 好的运营机构少，自身运营能力普遍没有；

7、 中国传统的家庭观念使得大部分老年人排斥；

8、 各地文化差异较大，养老地产复制难度高；

9、 中国老龄人口收入偏低，产品难以实现溢价；

我国《“十二五”社会养老服务体系建设规划（2011-2015）》提出90/7/3模式，即老年人90%为居家养老、7%为社会养老、3%为机构养老，要实现这些目标，就必须有更多的社会资本加入适老居住区的建设。面对这么多的困难，养老地产更是举步维艰。

养老地产的发展是大势所向

今年年中，国土部消息称正在深入研究支持养老产业发展的用地政策，并着手制定《关于支持养老产业用地政策的意见》。同时也正在征集各试点城市的养老用地招拍挂经验，以进一步推动养老用地发展。如此等等的这些政策风向，让触觉敏感的开发商嗅到了商机。

目前除了万科、保利、绿地、首创等开发商已进入养老地产，以泰康、新华、国寿、太保、合众等为代表的保险资金也积极囤地，多家中高端养老社区更是相继竣工。中国平安进军养老地产的路线图也终于浮出水面，随着地产及险资大佬的蜂拥而入，市场中越来越多的开发企业开始重新审视养老地产的潜在市场版图。

养老地产开发的过程是存在难度，但我相信未来中国对于养老地产的扶持会更加大力度，我们的父母也会获得更好的社会资源。即使养老地产存在目前需求模糊、开发难度大、运营难的问题，但并不影响未来养老地产产业快速发展的大趋势。