最近一次见到郭晓勇，是他出席12月27日的养老地产论坛，和他一起来的还有他的拉杆箱，一看就是才下飞机，直奔论坛。匆忙地从一个地方奔赴另外一个地方，这于郭晓勇而言是常态，这也是为什么这篇采访集纳了2013年年头年尾两次采访郭晓勇内容的原因。这么巧，两次采访郭晓勇，一次他对养老地产烧了一盆热水，一次他对产业地产泼了一盆冷水。冷与热，是郭晓勇的两面，截然不同的两面却来自同样的职业精神。

与时代俱“热”

2013年年底的养老地产论坛上，在超时演讲30分钟后，郭晓勇先是赢得了在场开发商的集体掌声，然后他被团团围住，在场的人们不断追问他关于养老地产的许多“技术问题”。当时已是下午5点半，没有吃午饭的郭晓勇有点招架不过来，发光了身上所有名片，诚恳地对周围的人说：“有任何问题，大家可以随后再找我。”

2013年12月27日，刚下飞机即赶到会场的郭晓勇在养老地产论坛上分享他对养老地产的研究成果与心得。郭晓勇的演讲超时30分钟，但许多精彩内容仍只能一带而过，演讲结束后赢得现场所有听众的热烈掌声。

2013年年底，我国60岁及以上老年人口已超过2亿，新的产业蓝海以一种不可阻挡却又无可奈何的姿态产生了，包括保利、万科、绿城在内的房企纷纷视养老产业为未来业绩增长点，国内涌现多处养老地产试点成功或失败的例子，养老地产是时代的热点，而郭晓勇的演讲，则是与时代俱热的温开水。

这可是一盆内容丰富的热水，从依托于专业养老机构、医疗机构、管理略松散的老人公寓的“一核两环”运营模式，到未来养老地产自持30%的租售比例，再到大胆将金融引入养老地产或如何以养老床位补贴赢得地方政府支持，郭晓勇很大方。那么剩下的那些不能全盘托出的细节呢？“涉及到公司和客户的机密，抱歉不能跟大家分享。”他也友善地提示：“如果只是想当然，最好不要立即操作养老地产项目，如果不具备相当水准的物业运营能力，不能及时整合上至土地储备下至专业医疗护理机构，养老的蓝海还是不要轻易涉入。”作为职业经理人，郭晓勇提醒在座的所有开发商：要涉足养老地产，需要负起社会责任和付出关怀。

如果说养老地产是近年来的新生事物，包括郭晓勇在内的地产人对其抱有极大的热情，那么对于郭晓勇熟悉的产业地产而言，他的意见可就不那么“温和”了。

尽管业界普遍认为养老地产是一片“蓝海”，但郭晓勇奉劝开发商们，要涉足养老地产，需要负起社会责任和付出关怀。

给仍在“外围”的产业地产降降温

最近两年有种论调，即在住宅受到政策约束越来越多时，属于产业地产的机会来了，巨额资金正是时候涌入产业地产。郭晓勇并不同意这种说法：“目前国内产业地产的运营水平不高，大家都仍在‘外围’，似乎投入资金进行产业地产开发很简单，拿地、修房，引入企业，齐活。我认为产业地产并不止是这样。”郭晓勇心目中接近完美的产业地产模型出现在上海等地，这种“2.5产业”是介于第二和第三产业之间的中间产业，“走二产的路，结三产的果”。“比如产业园中的写字楼，这种物业形态本身的土地价格较高，以往这种物业形态只是单纯为第二产业所配，现在我们开始发现并重视它的服务产业功能。例如总部基地，商务花园等，目前它们是产业地产高端形态之一。”这是一种相对成熟的产业地产模式，开发商自我升级为运营商，建设起一片产业地产只是开始，后续的维护、管理、经营活动才是考验。我们要郭晓勇举个例子，他说：“苏州工业园。”

对产业地产开发一拥而上的现状，郭晓勇毫不客气地泼冷水：“过于心急者不是吃不上热豆腐，而是连豆腐的味道都闻不到。”仅靠产业园或厂房来支撑产业地产，是对土地价值的浪费。

产业物业开发和产业引入仅仅完成了产业地产运营的第一步，实现对产业链真正意义上的整合，才是产业地产的运营核心。“过于心急者不是吃不上热豆腐，而是连豆腐的味道都闻不到。”在产业地产对土地的价值发掘中，郭晓勇始终觉得尚未发掘“尽兴”，反过来说，仅靠产业园或厂房来支撑产业地产，是对土地价值的浪费。说到这里，他耸耸肩：“是否浪费，是否过剩，市场自有判断，不过即便是产业不健康，调整调整就健康了。”

古希腊哲学家普罗泰戈拉说：“人是万物的尺度”。郭晓勇表示，人同样是衡量产业地产成熟程度的指标。如果新兴的大量产业园没有从一开始就将人视为关键元素，那么产业园区的未来可能会和《美国大城市的死与生》一书描述的那样：楼修起来了，但没有人愿意在里面住。“就像上海浦东，白天大量产业工人和白领乘坐交通工具到浦东上班，晚上回到黄浦江对岸地区，晚上的浦东产业园区就是一座空城。”产业地产并未发挥它的地产功能，反而增加了城市运营成本。

据郭晓勇的观察，同样的具有潮汐规律的空城现象也存在于成都高新西区。产业园中的人不愿意在高新西区住，下班后要么回到成都要么到郫县。高新西区反而成为成都和郫县之间的阻碍。“产业地产的成功与否，取决于项目是否具有将产业工人转变成常住人口的吸引力，人是最重要的生产要素，人也是决定产业地产生或死的关键。”

郭晓勇的“冷水”——

成熟产业地产不唱“空城” 要将产业工人转变成城市消费人口

“产业地产应当落到地产身上，而不是落到产业上，成熟的产业地产应当能实现产业、住宅、消费之间的转换。

锐理地产网：你认为成熟的产业地产，应该具备哪些因素？

郭晓勇：首先，我觉得成熟的产业链是闭合链条，那么成熟的产业地产也应当遵循产业链本身的特征。但观察目前中国的产业地产，我们会发现一个产业园修起来了，引入的企业可能会是各种各样的。例如两江集团在重庆建设的产业基地，长安集团入驻了，各种其他企业跟着来了。这个发展模式能否长久，还有待时间验证。

其次，我是觉得成熟的产业地产应当落到地产上，而不是落到产业上。现在的产业地产依然强调的是产业的功能而不是地产、城市的功能，成熟的产业地产应当能实现产业、住宅、消费之间的转换。

所以，首先需要解决的是，如何能够把产业工人——我们叫蓝领——吸引过来，怎样让他们成为城市的一部分，让他们成为常住人群，消费人群，最后给城市带来活力。

锐理地产网：怎样完善产业工人向城市消费人口的转换呢？

郭晓勇：我觉得首先要从规划上去考虑，我们都知道早期的产业园都是大尺寸交通，大面积的工厂，这非常不适合人的居住。但苏州工业园在这方面就做得很好，它的路网规划更细致，厂房并不大得夸张。

产业链要素完备 成都产业地产需要走上正确的路

“有人说天府新区的建设方式是先做产业，但实际上天府新区一开始就具备了相当的城市功能，还不如说其是在用产业造城。”

锐理地产网：您认为成都产业地产在全国处于什么样的水平？

郭晓勇：成都的产业地产起步不算晚，实际上从房地产的角度而言，全国产业地产已经没有“时差”，沿海和内地的差别只是地域差异。

锐理地产网：成都在物流、矿产资源等方面没多大优势，这会影响到成都未来产业地产发展吗？

郭晓勇：其实我非常看好成都的产业链，注意我说的是产业链。因为产业和人有关，跟生产要素有关，成都所处的整个西部都拥有丰富的生产要素，说得直白点，就是人力成本，这也意味着将来会出现一个产业转移，一些沿海的生产加工企业会转移到四川来。

长期生活在成都的郭晓勇非常看好成都的产业链，他认为成都所拥有的人力成本优势将吸引沿海的生产加工型企业转移到四川（成都）。

锐理地产网：即使生产加工企业会转移到成都，也有一个问题，位于产业上游的企业不会来？

郭晓勇：就目前而言，成都产业地产上下游配置还没到位，特别是金融产业。但一些以生产、制造为主的企业会来到成都，研发团队，数据备份，外包这类的企业也会来到成都。

锐理地产网：成都瞩目的天府新区，经过10年发展，你认为天府新区产业地产建设得如何？

郭晓勇：有人说天府新区的建设方式是先做产业，但实际上天府新区一开始就具备了相当的城市功能，还不如说其是在用产业造城。试想如果一个产业地产项目除了产业什么都没有，它能够吸引多少人进驻？

锐理地产网：和国外产业地产相比，天府新区处在一个什么样的水平？

郭晓勇：这个无法评价，国外做产业地产的惯例是不做规划，只做设计，但尽量保证各个利益群体的利益平衡。通常是几个社区工作者坐在一起聊聊天，大家商量着把这里的道路挪一挪，那里多种几棵树。而我们打造产业地产的方式是紧锣密鼓地同时做很多事，计划在几年之内完成建设、引入相关产业。什么样的方式是最合适的？没人知道。事实上，完美的产业地产形态没人说得准，全世界都在探索。即使完成了建设过程，你也不知道这个产业园成熟起来需要花多长时间？新加坡的产业园花了30年才达到最佳的运营状态。