编者按：西南财经大学经济学院副教授、博士生导师，留美经济学博士刘璐是成都本土知名的房地产研究专家，他擅长以经济学模型和市场经济规律为出发点，对楼市宏观走势进行分析和趋势判断，在“新国五条”出台后一周年之际，刘璐撰写了长达六千余字的长文，对“新国五条”出台后对楼市的影响进行了盘点和数值分析，我们将在锐客栏目分两期刊出。

背景：针对北京，其他城市“躺枪”

2013年初的时候，如果没有这个新“国五条”，很多专家和业内人士都认为2013年的市场是乐观的。去年春节前后，一些业内朋友问我对13年市场看法的时候，我不无深意地回答道，中国的楼市其实是一个政策市。一个市场肯定有其客观的经济规律，但如果受政策的影响过大，那么就可以称其为一个政策市。如果没有这次的调控，那情况可能是这样的，还是先看看下图吧。

这是笔者根据国家统计局按月发布的70个大中城市新建商品住宅指数的成都指数制作的2010年以来的成都房价整体走势图（截至2013.1），其主要目的是体现成都整体房价的按月环比变化趋势（设定2004年1月为100）。从图中可以明显的看出，整个2012年的房价走势体现了一种先抑后扬的趋势，特别是去年的11月、12月这两个月，已经较明显的走出了下跌转折后的盘整态势，掉头向上，但幅度还算温和。问题就出在去年1月上。1月的指数突然拉大了幅度，而且创了新高。这不仅是2010年以限购和限贷为代表的“双限”调控以来的新高，而且也是2004年以来的新高。是的，你没有看错。不仔细看还不觉得，但从整体的环比指数来看，这确实是新高了（全国很多城市都有类似的走势）。

全国大多数城市其实都属于躺枪。这一次新“国五条”的焦点其实是首都北京，“两个月挂牌房价每平米跳涨1万”、“6环外房价突破2万”、“五道口附近37平米套一单价10万”……去年初的时候，这些触目惊心的新闻标题看得笔者头皮发麻，心里发虚。面子。中国人最讲面子了。谁不给面子板子就打谁身上。果不其然，板子迅速就落了下来。除了北京，其他城市其实都基本上是误伤，主要是首都的影响太大了，不泼盆儿冷水不行啊。毕竟，整个2012年政策面都是“喊话式调控”，并没有实质性的内容出台，这让人们对后市不免过于乐观了。

理解了本次调控出台的背景，也就不难理解这次新“国五条”的内容了。虽然说很多人都认为本次的新“国五条”基本上都是“老调重弹”，主要是释放调控信号以及给市场敲警钟，但仔细观察一下，还是可以发现许多重要信号的。其中，“完善稳定房价工作责任制”这一条，其实是本次调控最具威力的一个内容。中断一年后再次强调房价调控目标，并明确考核问责制，一方面显示出政府坚持楼市调控不放松，另一方面，也显示出政府层面对于房价的要求依旧是“处于合理范围内”，这也算是对去年节前中央经济会议未提及“合理房价”的一个回应。大家可不要小看了这一条措施，这实际上就是一条价格控制线啊！中央要求各地“于一季度向社会公布”，所以去年三月底和四月初是非常关键的时间窗口。

细则：大棒高举轻落,关键点大多被忽略

如果解读成了硬划一条线、超过就问责，那对房地产市场的影响就太大了。比如，一个城市划一条1万5的价格控制线，超过了就不给发预售证或备案，那让人家超过1万5的项目怎么活呢？ 然而，上述令人“担忧”的情况并没有出现，全国各地方城市对新“国五条”的解读反而极具戏剧性。有网友调侃说，这一年最火的愚人节段子，就是 “落实国五条”的作业题。作为一线城市的代表，房价“优等生”北京、上海答的是论述题。面对国务院的国五条细则命题，京沪版本显得较为严格。而也有的城市把国务院新“国五条”的内容干脆就照抄了一遍，但更多的城市则作答得相当敷衍，仅仅只公布了房价控制目标。具体来说，笔者把部分城市新“国五条”的主要细则总结在下表中：

全国部分城市新“国五条”细则节选

从上表不难看出， 在这些发布细则的城市中，北京、上海等一线城市仍然是属于政策执行较严的区域，但二、三线城市普遍都留有一定余地。北京是最为具体的，不仅有洋洋洒洒的十九条新规，还有多条严厉规定。在上表中大家看得最多的短语应该是“新建商品住房价格增幅低于城市居民人均可支配收入实际增幅”。这句话其实非常耐人寻味，它体现出了地方政府对于房价的暧昧态度。显然，几乎没有地方政府是想让房价跌的，“土地财政”明摆着在那儿。但是房价涨得太快了又会被“问责”，所以允许房价涨，但让其上涨幅度和收入上涨幅度相匹配，也成了各个城市之间的默契。

不同经济水平的城市的收入增长水平是不同的。一般来说，经济发达的城市由于人均可支配收入基数高，所以增幅会比欠发达城市低一些。以广州为例，城市居民人均可支配收入增长的目标为11%，城市居民消费价格指数即CPI涨幅控制在3.5%左右，以此推算，广州全年的房价控制目标大概为不超过7.5%左右。像一些西部城市，人均收入都是10几个点的增长率，扣除通胀因素的房价涨幅限制也基本在10%左右。

至于“20%所得税”细则，大多数城市都是避而不谈。只有北京明确表示3月31日起严格执行20%个税，是明确了严格执行时间表的唯一城市。也有城市，比如沈阳，解读为“二手房交易差额20%的政策和按全额1%核定征收并行存在，均是国家规定个人转让住房按规定应征收的个人所得税政策的要求，而难以核实原值的房产，如老的动迁房、房改房、福利房，则按全额的1%核定征收。”