作者简介：徐福荣，锐理数据成都分公司总经理。2004年进入房地产行业，近10年来一直从事房地产行业，具备丰富的地产从业经验，对项目规划运营具有独到的见解。

杭州一个“天鸿香榭里”弄得全国的购房者一夜恐慌，6000元/平米降价幅度、售楼部受到打砸、保安人数比得上购房人数、防火防盗防老业主……

种种的迹象本身只是“天鸿香榭里”自己的事情，结果却引发中国房地产市场的“蝴蝶效应”，进而股市地产股下滑，到处都在关注这个别降价会不会演变成连锁反应，这次也十足挑战了一次全国地产人的眼球。那么这种降价的无节操幅度会影响到成都么？

我认为，这种可能性并不大。

锐理数据成都分公司总经理 徐福荣

房价下降核心原因：供应过量、消费力下滑、发展后续力量不足

首先，供应过量、消费力下滑与发展后续力量不足是地产价格下滑的核心因素，成都和杭州都还没有到那步。

我们看看2012年年初温州市场大降价对全国市场的影响，就能看得出来，局部的降价更多还是表现在局部的因素之内。2012年温州市场面对了普遍降价30%的时期，温州从房价4万的时代进入了2.5-3万的时代，可以说价格倒退了几年。

我想那时对温州的关注是高于目前对杭州市场的关注热度的。回过头看看温州市场有两个很重要的因素造成其价格下滑的原因，一是产业经济增长力不足，大量温州商贾购买力下滑；二是温州多年来高房价持续增长，导致其价格已经在很高的高位之上。基于这核心的原因，才能看到温州的房价是全面下降。

而对于杭州地产市场与当初的温州市场就有很大的不同，杭州的降价基本只有个别项目，而温州市的确是整个房地产市场的波及。温州全面的滞销才是降价的主要原因，温州并不是因为供应量过剩造成，恰恰是因为购买力下滑造成的房价下滑才是主因。

而杭州市场的“天鸿香榭里”与“德信北海公园”的降价，均将降价理由指向了“市场供应过量”，这种市场过剩无疑会对市场造成极大的冲击，但是我认为还不是全面性的，也不是致命的，当然目前杭州的购买力也在逐步的有下滑的趋势，这还是需要引起足够的重视。

再看看成都，现在成都的购买力还算不错，其实还有更重要的一点是成都的整体房价普遍不高，进入2014年后我们能够明显看到成都中阶收入人群对商品房的需求是在逐步扩大的，也就是说成都的房地产市场消费力是旺盛的。所以我认为在价格水平不高、市场旺盛的情况下，成都大面积降价的可能性是很小的。

房价下降局部个案不会引起实质性崩盘

其次，局部个案不足以代表全部，其自身原因造成降价只能引起关注不会引起实质的崩盘。

经历杭州个案降价的时间已经过去1周，相信大家也依旧未见到大面积降价的出现，在坊间流传“德信北海公园”是因为信托本息偿还造成压力才迫不得已降价，降价回本以后其也就立刻终止后面的信托计划。对于“天鸿香榭里”项目则是因为其整体项目930余套，其销售三年也不过去化了300套，销售迟缓加之其地价高昂等压力，再面对德信等项目的竞争，其不得不降价，否则资金压力会更重。所以我更有理由相信这两个项目的降价更多的是短期自身因素、市场竞争因素造成的。只是这种降价在全国人民翘首以盼的降价敏感点上出现，瞬间就造成了“房闹风波”。当然杭州却因为一个降价风波使得全民关注了供应过量的问题，其实供应过量也是政府期望看见的，房价不限制，国之根本将会动摇，这是中国的国情所决定的。

成都与杭州也有所不同，杭州目前只是受到这两个项目的影响，其他区域成交还是没有受到价格影响，只是对于杭州拱墅区的价格在2月份有下滑1000元/㎡，但经过2月27日天鸿香榭里开盘3销售成交90%后，3月份价格也立刻恢复。

成都近期也有不少开发商在做降价促销，首当其冲的就是蓝光全部降价1000元/平方米，这也使得蓝光在降价风口上抢到了市场关注点，也达成了较好的成交业绩，蓝光此举其实更多的是一种吸引目光、促销的手段而已。我想表达的是，个案、个别开发商的行为不能成为一种市场的主流，在这一点上，成都也不会成为降价的阵地。

成都市场较乐观 开发商灵活改变策略迎市场竞争

最后，不得不说的供应量，成都显然高于杭州。

首先我们说说杭州，其实目前杭州的供应与存量是巨大的，我想这点对于全部的开发商来说不一定比我们少认识，杭州原定在2020年实现主城区880万的人口规划，其实在2013年就被冲破了，且杭州的规划里面有要大力限制主城区的城市与人口规模的，这种人口发展速度与主城区规模控制的双重因素下，很多开发商在拿地时还是不遗余力的进入。

在2013年间，杭州房地产市场共新增15家房地产开发商，而全国销售额排名前十五的开发商也已全部进入杭州市场。新玩家的进入，必然带来地价的攀升，研报数据显示，在去年成交的项目当中，外地开发商拿地金额占比高达77%，但由于供求关系的影响，诸多板块房价并没有随着地价升高而上涨，相反的， 不少新盘的售价已经否定了部分新晋房企的高地价，出现了“面粉”贵过“面包”的畸形现象。

这种情况和成都市非常相似的，成都2013年也是高地价频出，市场地价倒逼房屋售价的情况是比比皆是，很多开发商拿地以后，经过测算怎么做都是算不过账的，也正是由于土地的供给与高地价，使得未来的房价扑朔迷离。

我们来对比下成都和杭州的数据，根据杭州数据显示整个杭州供应约5300万方，主城区商品房存量约11.3万套。成都锐理咨询顾问部也做过分析，根据各年土地的成交预估未来的理论商品房面积：2011年1639万方、2012年4411万方、2013年2872万方，如果按照入市周期2年推算，2014年的新入市商品房应当是超过杭州的，另外根据锐理的数据平台显示，目前成都主城区存量17.9万套、郊区12.9万套。所以无论是新增的理论预估量上还是在现有存量上，成都都是超过杭州的。

但是我却并不太担心成都全面降价，因为大量开发商会按照开发进度与市场竞争而改变策略。2012年成都原本预估供应量会最大，最终大量开发商将市场的压力转化为：延后入市、自持、分批次开发等，也缓解了2012年成都供应高峰年的压力。当然，对于部分品牌实力差，资金实力差的小品牌开发商，应当面对的竞争压力会比大开发商更大，为了实现资金周转，不排除会存在一定的降价。

讲了这么多，其实并不是在安慰各位成都不会降价，只是很理性地看看我们这个房地产市场的状况，未来的竞争压力是很大的，地产人的思变才是核心。对于成都的房地产市场，我相信还是比较乐观的。