作者简介：梁彩霞，锐理数据昆明分公司顾问总监，云南师范大学商学院副教授，具备多年房地产专业教学和行业从业经验。

天下熙熙，皆为利来；天下壤壤，皆为利往。有利益和权利就会有矛盾和博弈。这就注定了房地产市场备受政府、企业、个人密切关注。近些年来，没有哪个行业能像房地产行业一样始终处于民生关注的焦点，各界对于房地产未来走势的判研也没有像今天这样众说纷纭。都说商场如战场，知己知彼，方可百战不殆。刚刚落幕的两会，会为我们带来哪些房地产新政呢？

仔细拜读两会报告，发现房地产政策与过去的十年有了根本性的不同。市场导向、双向调控、清费立税、强化保障、新城镇化是此次政府报告的关键词。与过去最大的不同是不再过度地以行政干预手段来解决房价问题，不再一味短期化地抑制需求，而是从建立长效机制、从市场配置资源起决定作用，以及更好地发挥政府作用、从完善基本制度等方面着手制定政策。

锐理数据昆明分公司顾问总监梁彩霞表示：面对当今楼市，要放开市场这只“看不见的手”，用好政府这只“看得见的手”。

放开市场这只“看不见的手”，用好政府这只“看得见的手”

“完善宏观调控政策框架，守住稳增长、保就业的下限和防通胀的上限，继续实施积极的财政政策和稳健的货币政策。” 在上下限管理稳增长保就业的大经济目标下，房地产调控依然不会放松但也不会过于激进。

中国经济在减速，已经是不争的事实。《国家为什么失败》的作者达龙.阿西莫格鲁称中国的经济为“榨取型”的经济制度。其主要通过资源在不同经济部门的重新配置，释放被抑制的因素，实现追赶式发展。是一种“打补丁”的逻辑，哪儿坏了补哪儿。所谓的各种红利已经是强弩之末。四万亿的救市造成了庞大的债务负担和产能过剩。在此环境下，政府采取货币政策保持适度松紧,促进社会总供给基本平衡。虽和去年一样“稳健”的基调：适度松紧，预示着2014年货币政策将不会宽松,对房地产消费者和开发商而言绝对不算利好。

政府在十八大之后逐步明确要建立长效化的市场机制，利用市场“看不见的手”来调节供给和需求。政府的重点在于住房保障、抑制投机、控制风险，商品房由市场做主，而不再像09年由政府主导救市。在银根紧缩的情况下，各类开发商的资金势必紧张，融资成本增加。没有融资能力的房企在一二线城市很难发展。由此房地产格局将会发生变化，强者恒强，弱小的开发商或被出局。大的开发商占据市场主导地位。如何做大做强应该是现在很多开发商的主要命题。

明确提出分类调控，创新模式发展共有产权模式

常常听到人们争论房地产价格泡沫，其实任何投资都是在与不同大小的泡沫打交道。泡沫既可以带来快速创造财富的机会，也可以让你慎而又慎、担惊受怕。无论从房价收入比、租金收益率还是国际横向比较，中国的房价确实已经非常之高了。以前政府采用了各种调控手段均未能抑制房价泡沫，随着城镇化速度的放缓，人口拐点的临近。中国的地产已经告别了短缺时代，供需的天枰已经严重失衡了。中国的房地产市场已经不是一个简单划一的市场，不同区域和城市之间分化非常严重。

“针对不同城市情况分类调控”和“增加共有产权住房供应”，简单的说，就是对不同的区域，不同级别的城市实施不同的调控政策。对需求量大的一线城市会加大供应，但又为了遏制一线城市投资投机，限购政策会继续实施。那么，对于三四线城市而言，则存在供大于求的问题，那就是一些三四线城市库存量大，很多楼虽然有人买但没人住，对于这种情况就应该要控制供地结构，供应量也可以适当减小。

通过“双向调控”可以更好的针对一二线城市和三四线城市所存在的问题，避免了过去“一刀切”的模式，既能抑制恶性的投资投机需求，又不会“误杀”刚性需求，在很大程度上能促进房地产市场的健康发展。新政强调调控的针对性，针对房地产市场出现的新情况，更加注重分类指导。北京、上海、广州、深圳等房价上涨过快的城市要从严落实差别化住房信贷税收和住房限购政策。房价开始下跌的城市，要注重消化存量，控制新开发总量。

运用税收杠杆，加强对房产的管理，提高房产使用效率

房产税旨在运用税收杠杆，加强对房产的管理，提高房产使用效率。尽管房地产税的作用对于房地产调控并无直接关系，但目前房地产税的立法工作已经纳入全国人大工作议程。新一届政府传达了明显的“立法先行”的改革新思路。在文字表达上向来斟字酌句的国务院此次采用的是“逐步”和“推进”，从中可以看出的除了政府的担心之外，更多的是房产税改革的决心。尽管房产税在有些城市已经试行，但在全国试行恐还需要一些时日。

房地产行政调控政策还将继续，以控制房价和保证政府土地财政收入为双重目标。政府不会牺牲土地财政利益，开发商势必要接受更低的利润率和杠杆率。

推进公租房和廉租房并轨运行，政府继续完善保障制度建设

保障性住房建设不足，是我国过去十年来房地产市场发展的主要教训。共有产权制度，作为一种创新，其实质是以法律的形式明确了现行的“廉租房、公租房以及经济适用房”等各种类型的保障性住房如何实现产权转让以及政府资金回笼。降低了一次性购房支付压力。

今年新开工保障房700万套以上，其中各类棚户区470万套以上，推进公租房和廉租房并轨运行，政府继续完善保障制度建设。今年又在资金保障方面特别提及。“创新政策性住房投融资机制和工具,采取市场化运作方式,为保障房建设提供长期稳定、成本适当的资金支持。”在资金方面有中央的支持,那么后期房企建设保障房的参与度也会相应增加。

在此背景下，中国版的“房利美”或可出现。事实上，这几年各地有不少新的实践。如上海市和湖北黄石（楼盘）市建设共有产权商品住房，深圳市采取市场化运作方式筹集和建设安居住房，北京市发展自住型商品住房等。此模式或可以解决低收入人群的住房问题。

土地市场城乡一体化，打破城乡二元结构，保障农民权益

建立城乡统一的建设用地市场”的目标，土地市场城乡一体化，实际上是从保障农民权益，使之获得更多的土地收益，缩小城乡贫富差距，打破城乡二元结构。今年主要是抓紧土地承包经营权及农村集体建设用地使用权确权登记颁证工作，引导承包地经营权有序流转，谨慎稳妥改革试点。两会报告还特别提到，推进以人为核心的新型城镇化。提出今后一个时期，着重解决好现有“三个1亿人”问题，促进约1亿农业转移人口落户城镇，改造约1亿人居住的城镇棚户区和城中村，引导约1亿人在中西部地区就近城镇化。中国城市化率已经超过了50%，但户籍人口大约只有约35%左右，这将有利于中西部地区和一些特大城市的住房市场发展，对于中西部，三四线的开发商而言是一个利好，这里蕴含这众多房地产和中小城市的发展机会。

不谋万世者,不足谋一时，不谋全局者,不足谋一域！未来房地产市场性质可能会出现的根本性变化。随着市场竞争越来越激烈，房地产行业的平均利润也越来越低。房地产市场会产生恒者恒强，行业高度集中，行业全面洗牌的局面。面对“红海”房企们准备好了吗？如何选择“逐鹿”之地！