成都东站，即东客站，是国内六大枢纽客站之一，也是中西部最大的铁路客运站之一和西南最大的综合交通枢纽。作为西南规模最大、功能设施最为先进的铁路客运枢纽，东客站从2008年底开始建设以来就受到了很高的关注度。

2011年5月8日正式投入运营以来，东客站主要办理成绵乐客专、遂成铁路始发终到及宝成铁路通过客运作业，是成都铁路枢纽城际动车和高速动车的主要始发终到站。

笔者初步统计了一下，从目前开通的车次来看，虽然也有到深圳、温州、南宁、海口、杭州、长沙、桂林、武汉、贵阳等全国各地的车次，但来往重庆的车次占了将近31%。2个小时的车程极大便利了成渝两地的交通，使得“双城”生活变得现实起来。毕竟，从成都东三环一路堵到西边的成灌高速入口，有时都得花差不多2个小时的时间啊，别人可都一溜烟的到重庆了。

成都东客站目前来往重庆的车次占了总车次的近31%

东客站之于周边片区：利好or利空？

东客站对周边究竟有何利好？我们先来看看东客站的位置条件。东客站所在片区西到东三环路五段，南到静明路（驿都大道），西到锦绣大道（机场路东延线、2.5环），北到迎晖路，是介于成都东南方向2.5环到3环之间的一片区域。“住宅先行”和“以住带商”仍然是城东很多片区发展的主流模式。

实际上，在东客站片区的“外围”区域（这里指“东三环路五段——静明路——锦绣大道——迎晖路”一线的外围，请不要往海天盛筵联想……）已经发展出了较多的住宅项目，比如在该片区以西的沙河沿线和迎晖路沿线，都分布有一些项目。特别是在该片区以东的三环外测，已经聚集了较多的住宅项目。外围的这些项目都或多或少的打出了东客站的概念，但实际上真正在这条线内部的项目目前还不多。

东客站所在片区西到东三环路五段，南到静明路，西到锦绣大道，北到迎晖路

其实，东客站对住宅到底是一个利好还是利空，还真是一个让人觉得矛盾的问题。我们不妨参考一下火车北站。脏乱差一直都是大型火车站周边的通病，虽然一直在努力整治，但巨大而嘈杂的人流量决定了大型火车站周边的物业档次很难提升。

成都火车北站不仅是客流的集散地，也是货物的集散地

再来看看商业。同样参考火车北站，它不仅是客流的集散地，也是货物的集散地，所以在其周边形成了很多商品批发市场，比如著名的荷花池市场。其实大型火车站周边地段的商业价值是显著大于居住价值的。虽然东客站也是一个地铁站，但其作为城际和长途交通节点的基本属性决定了人们不能用传统的地铁物业的眼光来看待它。

适合东客站片区的商业类型解析

那么，什么样的商业项目适合东客站片区呢？这个问题非常挑战，也决定了东客站区域未来的发展。

首先，我们来看看东客站片区是否适合发展大型集中式商业项目。从火车北站以及全国很多大型火车站周边的情况来看，大型集中式商业有着很强的生命力。这其实是经济规律，紧邻火车站物流便利，是商品集散的要求。

但这种大型集中式商业往往演变成以批发为主的专业市场，对片区综合环境的伤害很大。由于东客站的定位主要是客流集散，所以发展批发为主的专业市场形态的集中式商业也未必合适。

那么，发展大型购物形态的集中式商业如何呢？这个首先要想清楚一个问题，这是要服务旅客呢？还是要服务周边的居住人口？如果在东客站旁边修几个大型商场，那这是要长途奔袭、舟车劳顿的旅客一下火车就来逛商场的节奏么（除非是目的性很强的比如提着编织袋来进货之类的）？如果是想服务周边的居住人口，那不可避免的一个问题，就是现在成都大型购物中心已经很多了，不说市中心和南延线，就连离这里不远的东二环外侧的攀成钢一带，未来大型购物中心都会出现不少。而且，目前东客站周边的住宅项目都是以刚需型的产品为主，东客站片区如果发展大型购物中心，未来又会有多大的购买力来支撑呢？

第二，升级型社区商业。这从形态上既可以是传统的底商，也可以是更进一步的独栋商业。从业态上说，可以提供除了大型购物之外的大多数商业业态，包括餐饮、小型购物、娱乐，等等。这种方式的商业形态灵活多变，档次可以中档也可以高档，既能达到服务旅客的要求，也能服务周边的居住人口。

第三，酒店。作为旅客集散地而言，酒店类业态是必须的。倒不一定要五星级酒店，就是普通的商务酒店和经济性酒店都会很有市场。不信把一幢小户型住宅物业放在东客站旁边，要不了多久它就会变成各种经济性或商务型酒店了，这就是市场的力量。作为开发来说，这里既可以修建专业的酒店，也可以按照公寓来修建，还可以和上面提到的底商相结合。

第四，办公。这其实是笔者想重点强调的一类物业。一般来说，在大型火车站周边办公可能并不是一个好的选择，因为人流太嘈杂了，很影响品质，这和其对住宅的影响是一样的。但东客站还不太一样，有着其特有的优势。

“成渝经济带”作为西部大开发的重中之重，是一个国家级的战略。笔者前面的统计已经提到，来往重庆的车次目前在东客站占了将近31%。可以这样说，快铁对成渝经济圈的作用非常重要。400多公里的距离，乘坐快铁是最佳选择，而东客站就是成都在成渝经济圈的桥头堡。笔者估计东客站区域对商务的需求是巨大的，特别是对于那种和重庆生意往来密切的公司而言，在这里办公可以带来极大的便利。

如果我们翻开成都的地图，把大型商业、各类写字楼和酒店在上面一一标注，我们可以发现一个有趣的现象：市中心和城南特别密集，城西也不错，城北较弱，而城东甚至还不如城北。除了市中心以外的各个环域的发展，城南发展得最好，甚至超出了绕城高速直达华阳，西边基本发展到了三环附近，城北也基本快发展到了三环，而城东则最为尴尬，基本上在二环附近就嘎然而止，出现了断层。整个城东北方向，基本上是空白，除了东北三环外目前正在发展中的龙潭总部基地。建设路，代表城东的辉煌。从建设路沿着二环路往南，双桥子片区承接着建设路的商气，在往南，就是目前正在热火朝天建设中的攀成钢片区（又被称作“天府门廊”），再往南，就是万达广场锦华店一线，并最终和城南连成一线。

城东发展开始出现的有利局面

东二环，已经形成了成熟的居住、商业和商务氛围，但东二环不应该是一个城东发展的一个句号。东二环，应该成为新城东发展的一个崭新的起点。成都向东向南发展的战略已经提出多年了。相比与城南的快速发展，城东的发展则显得较为滞后。

目前，二环以外的城东发展主要仍然是以居住为主，商业发展也以社区配套为主要形式。这样的发展格局，实际上仍然没有改变成都单中心的城市形态格局。大量在城东居住的人口，仍然不得不朝夕式的往返与城市中央的就业中心，饱受奔波和拥堵之苦。留不住人气，郊区的发展只能变成“睡城”。目前，城东的发展正出现一些有利的局面。

首先，围绕“西部华尔街”东大街的打造，使得东大街沿线的高端写字楼和酒店林立。虽然东大街一环和二环之间有一些断层，但二环外就是正在建设中的天府门廊，未来这一片会出现十几个高端的综合体项目，积聚大量的就业和居住人口。其次，在东北方向的龙潭工业园发展也初具规模，未来这里也将积聚相当的就业人口。同时，经过2004年以来的发展，龙泉驿区的房地产发展已经较为成熟，居住人口很多。

不难发现，新老城东的发展是间断的，中间有一大片“空白”地带。而东客站的出现，对填补这个“空白”来说是非常值得让人期待的。2013年，东客站区域有多块土地放出，基本上都是纯商业项目。前几日，东客站商旅城管委会发布消息称，今年内将新增5个重大产业化项目落地东客站商圈。其实这次提到的多个项目都是“老朋友”。比如有的项目其实在2012年就公布了方案，但随后被“搁置”了一段时间。这些项目的正式启动，当然是“东客站商旅城”有实质性成果的关键一步，可以有力改变周边住宅发展迅猛而商业发展滞后的局面。

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