作者简介： 许子枋，中国著名房地产评论员和房地产战略研究员，《中国房地产报》等多家报刊特约专栏作家，诸多观点被收入知识文库，并被多家决策机构采信。汉硕国际管理学院中国城镇化研究中心主任、教授，曾任湖南省房地产研究中心主任，兼任多家投资集团独立董事，兼多家政府机构和大型企业集团战略顾问，美国GLGCOUNCILS专家委员会特约高级房地产专家和投资战略专家。

房地产真言派掌门人许子枋认为长株潭的房价会有所上涨，上涨的速度大概就是隐性的通货膨胀率

房地产真言派掌门人许子枋

自从我出了一本名叫《中国房地产大萧条还有多远》书后，有很多没有看过我书的或翻过但没有细看的朋友，因为书名中有个“大萧条”，就将我等同房地产崩盘论之流。其实这本书是专门研判中国房地产大趋势的书，书中对决定中国未来房地产趋势的核心因素尤其是购房适龄人口重大变数做了非常深刻的剖析。我也不认为中国房地产会崩盘，将“大萧条”等同于“房地产泡沫破裂大崩盘”，这其实是非常误解的。

我曾在微博上发表过一个观点：“当今地产江湖，实在不忍目睹。地产右派，如任志强、陈宝存之属，为开发商摇旗呐喊，罔顾民生，捏造房价还要翻番理由，是为谎言派；地产左派，如牛刀、谢国忠之流，假借民意颠倒事实，悲情房价泡沫误导投资，让广大小散错失买房时机，成一生之痛，是为谣言派！”这个微博瞬间被热转。在微博被热转的同时，有博友问我是什么派？是不是中间派、骑墙派。我说我是真言派，真言派是理性派却非骑墙派。博友于是封我为真言派掌门人。

虎嗅楼市 去伪存真

关于中国房地产大趋势，我想我在《中国房地产大萧条还有多远》的同名序言中已用决定房地产趋势的三大核心成因数据做了非常详细的阐述，该观点已被很多高层决策者采信，估计在不久的将来就会印验。在这里我不再赘述。

但对于房地产大趋势的预判与对房价短期趋势的预判所用的方法是不一样的，所用的数据也会有不同。同时，对一个区域的房地产趋势预判与对整个中国全局的房地产趋势预判也是会有差异的。

这次应锐理地产网之约，本来是要写篇有关长沙房地产趋势的文章的。我想平时很多业内业外的朋友经常问及长沙啊、株洲啊、湘潭啊未来的房价将会如何？所以我想干脆写篇有关长株潭的房价趋势的文章会很有意思。房地产既然是不动产，那当然与地域有不可分割的关系，既使长株潭也会有些微的区别，但因这三个城市的区域聚集度，具有一定的同质性，可以忽略一些细微因素，来做一个概念性的总体判断，我名之为虎嗅。

关于中国房价趋势，早在2011年我就写了一篇《中国未来房价将分区域涨跌并现》，现在已经印验了。那么究竟长株潭房价趋势会如何呢？如果这次谈房价，仍按常规专业模式罗列一系列的图表数据来论证，对行内人士，早就看厌了，对行外人士，定会看蒙的。所以本文标题用“虎嗅张株潭房价的味道”作题，意思就是让我们静下心来，闭上眼睛，轻翕鼻翼，抛开复杂烦嚣的地产政策和市场表象，忘记我们固有的身份角色和情绪诉求，一些核心的东西就会浮现出来，像蔷薇的气味一样进入我们的直觉。这种方式在当今社会解决一些闹哄哄的问题很有用，大家不妨一试。

虎嗅长株潭房价走势三重气味

心如猛虎，细嗅蔷薇。要知道短时期的长株潭房价走势，其实不难。只要细嗅到三重气味（所谓气味，也就是一种粗略的概念性判断），就能品出长株潭房价的总体口感。这三重气味是指哪样的呢？一是长株潭区域房价与成本的关系，二是长株潭区域前一年的存售比，三是长株潭区域的城镇化率水平。

嗅嗅第一重气味：长株潭房价在全国区域的房价同比是偏低的，具体体现在中国70个大中城市的房价排名一直徘徊在低位，其核心原因是土地放量偏大而经济支撑水平一般。因房价低，长株潭房价与房地产成本之比大致在1：0.8的水平，也就是说长株潭房地产开发的利润空间相对来说不是很大，随着各类成本尤其是土地和建筑用工成本的快速窜升，房价还要跌的话，很多开发企业就会无利可图，也就会选择退出行业，导致行业供应急剧削减，反推房价复原。

嗅嗅第二重气味：长株潭房地产市场的2013年存售比均值大致在1.2：1的样子，湘潭稍高。也就是说在长株潭，商品房供应虽然在合理警戒值范围之内但还是稍显充足，供过于求，房价要大涨的可能性也没有，因为各个房企都面临较大的去化压力。

嗅嗅第三重气味：长株潭是湖南省区域城镇化率最高的区域，城镇化率均值大致是60%的水平，长沙稍高到70%，湘潭稍低。这个城镇化水平透露出两层意味：长株潭区域是湖南省的单核区域，是人口继续快速流入区域，但人口流入的速度将减缓。所以说如果长株潭的房价短时期如大跌，将有农村或其他区域人口快速进入长株潭来接盘，有了这部分人群的扛背，房价又能跌到哪里去？假设长株潭区域房价短时期如大涨，因长株潭城镇化的速度进入放缓区段，城镇化已不再具有爆炸力，刚需支撑力有限，除非长株潭也有像河北成为政治次中心这样的大利好，因此房价大涨也不可能发生。

虎嗅到上述三重气味，可以得出长株潭区域综合的房价走势直觉：长株潭的房价会有所上涨，上涨的速度大概就是隐性的通货膨胀率，实际上就是不动产的基本保值属性的外化。虎嗅长株潭的房价味道，用两句非常有诗意的书名来表达就是：这里的黎明静悄悄，太阳继续照在桑干河上。