作者简介：王晓白，成都市房地产开发企业协会会长、成都住宅与房地产业协会常务副会长、四川省房协副会长、四川大学客座教授、高级经济师、成都金房集团公司董事长

自2007年12月13日万科王石抛出“拐点论”以来，时间已过去了整整6年半，如今房市的“拐点”真的来了。今年1~5月，全国商品房销售同比下降7.8%，房企购地面积同比下降5.7%。5月份，70个大中城市新建商品房住宅售价环比下降的35个，持平的20个，均价出现了2012年6月以来的首次环比下跌。一时间，不仅众多专家媒体的“泡沫论”、“崩盘论”大占上风，就连在房价一直坚挺的京城之中，房产大鳄潘石屹竟然也发出了“房地产业就是泰坦尼克号，马上就要撞到前面的冰山”之哀叹。

这种浓烈的悲观情绪很快也漫延到了成都，蓉城房市似乎也开始呈现“高天滚滚寒流急”之气象。为此，基于一个业界老兵应有的责任感，我不得不结合自己从事此行业29.5年的经历与感悟，谈几点个人的看法。我深知，一个人的声音是十分微弱的，故盼望大家共同发声添热，使成都房市尽快呈现“大地微微暖气吹”的新景象。

房地产业究竟遇到了什么样的“拐点”？

与2008年底和2011年底的两次房产“低谷”相比，此次回落的深度与时间的长度可能都会更大。但是，它究竟是在产业发展轨道之上所遇到的一个周期性的弯道“拐点”，还是即将沉入“冰海”的危机关头？我个人的观点显然不是后者。根据发达国家房产业发展规律，在我国人均GDP达到13000美元（即房地产业饱和期起点）和70%的城镇化目标（2013年为53%）之前的15~20年中，房产行业的发展尚未到达顶峰。因此，此间的一切起伏均属于逐步上升的这种大趋势之下的周期性震荡。

具体地讲，对整个行业而言，这股“寒流”只算是从“温室”回归“自然”的“拐点”，或者说是房价由快速增长转向中速或缓慢增长的“拐点”；对各地房市而言，也仅是由“全国山河一片红”转向“区域差异化”和“市场细分化”的“拐点”；对开发企业而言，则只是由“阿猫阿狗”均可上阵转向“优胜劣汰”的“拐点”；对购房者而言，不过是由“闭着眼睛买房都赚钱”转向必须靠精心选地段、选品牌、选性价比来获得增值的“拐点”。

此次寒流时间会有多长，跌幅多大？

仅凭本人的水平与学识，确实很难对此作出准确判断，只能根据手中有限的资料作点分析。从2008年底至2009年初的低谷，大约长达5个月；2011年底至2012年的低谷，大约经历了8个月。一些专家据此推断，本次低谷大约在1年左右（即从今年年初算起，大约还有半年光景）。我基本认同这种分析，进而认识到，前两次调整期之所以时间相对较短，一是由于当时的市场尚处于“求大于供”的阶段，而政府的“有形之手”，又为调整期的缩短发挥了重大作用。而本次调整则处于市场供求关系已发生重大变化，且政府大力“救市”的可能性明显变小的新形势之下，故波谷的深度与时间的长度必然拉长，甚至很有可能超出专家们的预期（即“寒冬”很可能延续到明年一季度）。

至于“跌幅”多大，上海易居研究院副院长杨红旭的预测是“跌幅最大值在5%左右”。我个人的看法是应当因地而异，因盘而议。正如人们常说的“出来混迟早是要还的”，凡是过去在房屋供应和房价增涨过快，形成明显“透支”的城市（或同一城市的某些区域），其跌幅必然会大一些，反之，则小一些，甚至仍会保持稳中有升的坚挺态势。

王晓白认为，不少小而精、稳而健、有特色，且注重靠差异化来竞争取胜的中小房企生命力旺盛

至于“三四线城市房产泡沫普遍严重”之说，笔者也是不能苟同的。尽管不少三四线城市的房产发展确实偏快，甚至出现了温州、鄂尔多斯、神木之类的“城小泡沫大”现象，但就此便以偏概全地来判断“三、四线房产泡沫大”未免武断。三、四线城市毕竟是中国新型城镇化的主战场，部分三、四线城市房市至今仍在寒流中稳步发展的事实已经说明，只要注重产业立城，对产业与居民吸纳力强、且注意供需平衡的城市，无论它如今属于几“线”，在相当长的一段时期之内，其房地产业均存在着持续发展的巨大机遇。

至于中小房企“末日来临”之说，事实上早已流传了近10年之久。本人的看法是，在行业不断走向饱和的未来15~20年间，房产企业个数越来越少，规模化、集约化程度越来越高，的确是一个必然的发展趋势。但是，如果非要把这个逐步演变的漫长过程等同于即将发生的现实，这也就相当于由于青少年今后必然会走向衰老，就非得把当前的一位青壮年等同于已临暮年的白发老人。况且，香港等发达国家和地区的事实也已证明，任何地区的房地产业都不会出现绝对的垄断，不少小而精、稳而健、有特色，且注重靠差异化来竞争取胜的中小房企，至今仍顽强地生存在那里，且一直活得很好。

成都房市的“气温”将会降得怎样？

与成都的自然气候和成都人的性格特征一样，成都房市的特点，一直保持着一个温差不大的“温和”状态。当然，一个城市的房市，不可能不受到全国房市气温的波及与影响而独善其身。但是，近20年来成都楼市的发展证明，当全国许多大中城市房价酷热之时，成都房价却始终比较温和（直至2013年仍名列第21位，远远落后于其经济发展和宜居宜业水平在全国大中城市中的排名）；当许多城市房价暴跌之时，成都房价却又往往降幅较小。因此，可以断言，即使此次全国性的寒流历时较长，成都也会相对较短；一旦全国房市企稳，成都房市则会稳步向上，蓬勃发展。而成都的房价则必然逐步完成达到其应有水平的“补涨”，从而大大缩小与同类城市的房价落差，成都城市价值的低估者们则必将再一次深感后悔！

王晓白建议同行们应牢记产业发展基础的三个“未变”，即国民经济保持中高速发展的大势未变，中国房产业远未达到供需饱和点的增长期特征未变，中国城镇化率由53%向70%迈进的既定目标未变。

以上结论，主要来自于有关方面关于2013年度的以下三组数据：

第一组，经济发展与城镇化水平。① 在全国大中城市GDP排名中，成都居第8位；② 在全国城镇化百强城市排名中，成都居21位；③ 在《第一财经周刊》15个“新一线”城市排名中，成都居第1位。

第二组，房屋销售与房价水平。① 在全国大中城市中，成都的商品房销售面积居第4位；② 商品房价居第21位；③ 房价收入比（除去可售型保障房之后），在全国大中城市排29位（为7.8倍），不仅低于全国平均值（10.2倍），还低于中等收入国家允许值（9倍）。

第三组，城市宜居度与房价抗跌能力。① 在亚洲开发银行公布的中国33城市“环境宜居指数”排名中，成都居第1位；② 在中国新闻网“中国房价最抗跌城市”排名中，成都居第9位（西部唯一城市）；③ 在中国家庭金融调研中心的《城镇住宅空置率》调研报告中，成都一套房家庭的住房空置比例为9.2%，高于二线城市平均值3.8个百分点；多套房家庭的住房空置率为15.5%，低于二线城市平均值1.1个百分点。

上述三组数据说明，成都的经济发展水平明显高于房价水平，房价收入比基本合理，成都宜业宜居的指数明显高于同类城市（甚至是某些一线城市）。由于成都自身及周边地区的城镇化率相对偏低，实现城镇化目标给予房地产发展的空间则相对较大。况且，在现有的空置房中，自住性的、只因工作地不在成都而暂时空置的比例高，而投资性的多套住房比例则明显偏低。这一切都明确地告诉了我们：成都除了个别略显“透支”的区域之外，总体来讲，房市是非常稳健的，是完全可以抵御此次“寒流”的，可以说并不存在什么“泡沫”。因此，更不会出现“破裂”与“崩溃”的危机。

对各方面的四点建议

1、建议同行们不要期待信贷政策能很快的开闸放水，更不要幻想房价会再一次“报复性上涨”，而要立足于低谷期的偏长与偏深，适度放缓开发动工与推盘的节奏，做到见机行事、量力而行。同时，更应牢记产业发展基础的三个“未变”（即国民经济保持中高速发展的大势未变，中国房产业远未达到供需饱和点的增长期特征未变，中国城镇化率由53%向70%迈进的既定目标未变），进一步坚定自己所从事行业的发展信心，努力与其他同行和上下游产业一起“抱团取暖”，并注意坚持“冬练三九”，以增强自身的抗寒能力。同时，还建议大家算一下如今的土地价值与不断上升的建设成本，从而更加珍惜手中的土地与项目资源，切莫跟着那些急于冲“业绩”的上市公司或有可能资金链断裂的个别企业盲目“跳水”，以至随波逐流、自乱阵脚。

2、建议主管部门进一步发扬“智慧成都”的城市精神，充分用好“差异化调控”的政策，坚持从成都房产的实际出发，认真学习最近以来其他城市加快户籍制度改革、引凤筑巢和加快新区配套建设的经验，建议采用将部分区域积压房源改为保障房等方式盘活存量，减少重复建设，并通过进一步加快棚户区改造等扩大有效需求，从而切实发挥房地产业对相关产业的拉动作用。

3、建议有关专家学者（尤其是某些对房地产业并不十分熟悉的“砖”家）更加负责任地、客观而科学地分析房地产业所面临的问题与困难，切勿以点带面、一叶障目。在引用国外房产泡沫方面的经验教训之时，尤其注意不要脱离中国的国情。并建议各大新闻媒体不再对个别楼盘的降价现象大加渲染，更要慎谈“崩溃”，切勿通过“唱衰房市”来博取眼球。尤其不应忘记“本是同根生”的古诗名句与“发展才是硬道理”的伟人名言。

4、建议广大购房者丢掉期望“崩盘”、“大跳水”而苦苦等待“抄底”的观望情绪，认真理解香港著名经济学家郎咸平近期关于“在中国最保值与最理智的投资方式是房地产”之告诫的深邃含义，切莫重蹈“买涨不买跌”的旧习，从而再一次失去在房产低谷期内适时投资房产的良机。

上述观点与建议仅为一己之见，偏颇之处在所难免，欢迎专家学者和各位同仁批评指正！