2013年全球政治领域有惊无险，主要经济体国家实现领导团体平稳过渡。但全球经济所面临的挑战将更加突出，随着新一届领导人在经济解决方案上所可能采取的攻势，商业信心将有所提升，消费者需求会加速增长，经济环境也将向更健康的方向发展。

    在此背景下，大陆中央经济工作会议，也为2013年的中国楼市定下总基调，“调控总基调不动摇”。“三限”可能在很长一段时间“原则性”保留，以对价格过快上涨形成威慑作用，同时保持政策调控的主动性。

    回首2012，价止跌，量回暖。

    百城价格指数于6月止跌，十大城市同比于11 月首次上涨。重点城市1-11 月住宅成交量为近三年同期最高，同比增幅达24.6%，一线城市同比增长36%，增幅在各类城市中最高；三线城市回升最晚、增幅最小，但接近2009年高点。

房地产企业斩获颇多，万科销售额全年有望冲1400亿元。前11月保利地产销售达920亿元，中海地产达到1059亿港元，恒大达到846亿元，加上非上市房企大连万达和上海绿地集团，房企千亿俱乐部不再一枝独秀。2012年的楼市，可谓欢欣鼓舞，歌舞升平。

展望2013年，大陆经济形势好转、信贷政策放宽、购房意愿上升、房企资金压力减小等，一线成城市住宅很可能呈现量价齐升的特征，个别城市的个别区域在补涨情况下，可能有明显上涨，但绝不会出现价格失控，房地产调控总基调不变就是预留再次严调空间。（政治不仅明判是非对错，还是一门艺术，因此，举凡枭雄巨奸，无不精通一门艺术，即便是医生的狂草）

    纵谈2013年楼市，商业地产将正式登台入市，争夺在经济发展中的交椅地位。

    事实上，在过去3年当中，商业地产在住宅遭受严调，政府极力推动，社会流动性泛滥，资产价格推波助澜当一系列因素影响下，呈爆发式增长。

    从北上广等一线城市，成都、重庆、武汉等典型的标杆城市，甚至是人口十多万的小县城，其对未来城市发展规划中，都明确了自己的宏伟目标，其这新引擎和实施触点就是商业集中体和商业综合体。

    比如，杭州提出将建成100个城市综合体；沈阳则将开发55个超过10万平方米规模的城市综合体项目；南京在售及正建的城市综合体已超过50处；广东东莞新建购物中心69个，建筑面积350万平方米；河北石家庄新建22个，230万平方米；贵州贵阳新建43个，200万平方米。成都2011年在建的城市综合体达到150个，主城区超过110个，仅其中57个项目的总体量已超过3386万平方米。

    从另一个角度看，截止2011年年底，中国有276家新增购物中心，使全国开业购物中心总量达到2,812家，累计商业建筑面积达1.77亿平方米。预计中国购物中心将以每年300家的速度增长，到2015年，中国购物中心总量将达4,000家。

    从笔者近对商业地产的了解，这些数据仅仅是冰山一角！仅从三个常用模式探讨下商业地产爆发式增长的原因和形式：

    模式之一，“新城建设”。一般来说，围绕每个城市已建、在建、和规划的政务中心，无不聚集着大大小小的商业综合体，其商业体量、人口、规模基本是另一个老城区，这种例子在任何一个城市都找得到。成都作为省会城市是建设一个新的“天府新区”。此天府新区，共涉及3市7县（市、区）37个乡镇和街道办事处，总面积1578平方千米。在整个天府新区的规划中，城镇建设用地规模大约是650平方千米（商业用地规模巨大），包括现有的存量和未来的增量，约占总面积的40%，剩余的60%将是各类生态用地。

    模式之二，“旧城改造”。 成都“北改”工程规划总面积为195平方公里，涉及金牛、成华、新都三个区，其中集中实施改造的范围约104平方。据初步统计，北改工程项目约360个，总投资约3300亿元，其中今年拟启动的项目约200个。

    模式之三，“腾笼换鸟”。即专业市场搬迁。按照成都市“中调”规划，成都中心城区八大片区商品市场外迁所催生的泛商业地产典型案例规模：建筑面积近500万平方米的综合体、亚洲最大的五金机电专业市场、规划建筑面积约600万平方米的香江·全球家居CBD、动工建设的中国塑料城成都国际贸易中心占地1000余亩、大港建材城为龙头的成金青快速通道沿线的建材产业集群……还不算食品城、汽车城、花鸟市场、旧货市场等等搬迁催生的新迁入地商业体量。在旧址区域，基本规划大型城市综合体项目，而且容积率大幅提高，体量是原有规模的数倍。

    无独有偶，北到内蒙古、西到吐鲁番、中原城市如郑州、开封（刚造一个新城，正在规划另一个“汴西新区”）、南到六盘水、四川的广元、剑阁、阆中等等城市，商业地产可谓风起云涌，其体量之大，模式之雷同、定位同质化、理念住宅化、整体结构性过剩，简直触目惊心。

2013年，是大陆商业地产大规模开发的第三年，也是项目开售和开业的集中年份，同时也是隐藏的问题集中爆发的一年。

    “以住养商”的理念、销售为主的开发模式，产权分散的后遗症、商家同质化带来的血拼、传统零售业的江河日下，商家和品牌的重合度、对商业价值空间的掠夺、都将在2013年五一黄金周开始时，逐渐浮出水面。

    大陆的商业地产，必然以中国特色的方式，经历一场凤凰涅槃。

    物竞天择，适者生存，与君共勉！