新国五条横空出世，二手房过户风起云涌。当下，地方政府细则犹抱琵琶半遮面，但最终会如期而至。上天要刮沙尘暴，国家要出新政策，都是不可逆转的事实！作为商业地产如火如荼的黄金十年，与其怨天尤人，不如对自己的产品精钢细作。

      商业地产的开发，最终绕不开动线设计。因为动线之于商业地产而言，就好像是人身体内的血管，主动线好比动脉，上、下、左、右都必须保持畅通，尽量保证在前期设计时避免死角，防止这根“血管”有堵塞的地方。 

      时下商业地产并不成熟的初级阶段，设计的过程中，往往走进几大误区，从而导致许多新执行企业浪费大量人力物力。

      第一，销售平面与经营平面不分。目前的绝大多数开发商采用“以住养商”模式，即用住宅领域赚取的资金，做为商业地产的敲门砖；利用现有项目里的住宅销售，开发后期商业。开发模式决定了，商业动线在设计时必须考虑销售需要，也要考虑开业后的经营需要。即动线设计的双重标准。

      从销售平面需求出发，动线肯定要保证划分销售的铺面尽可能小，甚至划成“返租”销售的蚂蚁铺。往往除了主动线，都存在副动线，甚至出现运动场跑道一样的动线划分。但这种动线的划分会导致公摊非常大，产权办理困难，返租期满，就是该项目整体寿终正寝的日子。

      从经营需求出发，动线需要尽可能简洁流畅，便于到达，少开枝杈，甚至就一根动线单循环。从而有效的实现铺面的可见性、可达性，和明显的记忆点。

      现实设计中，要么销售平面和经营平面不分，要么就是简单粗暴的用销售平面代替经营平面，奢想商业地产规律在本项目暂时失效；当然也存在不少企业一味追求经营平面的舒适性，从而在动线设计时铺张浪费，造成开发价值的大量流失，在销售划分时遇到总价过大，去化较慢的难题。

      第二，迷信大品牌，照抄照搬，从而东施效颦。沿海抄港台、内地抄沿海、北方抄南方、区县抄省会……，从开发上讲，过去几十年的住宅地产，就是一个不断山寨、再山寨、山寨二代、山寨三代……的过程，在山寨的过程中，好的产品被追随者们迅速普及，更优的产品被领导者企业开发出来，屡试不爽。但商业地产，先商业，后地产，商业为魂，地产仅仅是载体。就说动线，标杆企业往往采取自持的方式，追求细水长流，对动线带来的舒适度和未来的改造空间都有考虑，所以有300-500的大中庭，8到10米的挑空，3-4米的廊道，甚至于岛柜之间的距离都会做到1.2米左右。但一般的追随者，甚至是销售返租的企业，如果按照这个尺度设计，会导致不可承受的公摊，和简洁动线或单动线下的大铺面销售难题，更不用说招商的被动了。所以，商业地产切记“一案一例”，不要迷信成功项目和品牌企业。

       第三，忽视物流动线。目前流行的主力店开发模式，往往有百货、超市、电器、大型中餐等主力店和次主力店。在动线设计时必须充分考虑商家的经营需求，否则在招商的时候困难重重，开业后冷冷清清。就拿超市来讲，物流卸货区一般考虑在项目价值不高的背部，考虑与货梯的匹配、200-500平米卸货区、酌情考虑是否通过18米长卡车，转弯半径多少、承重特殊需求、防水、排水、安保、与地面高差、与地下停车场的动线关系，与垃圾用房等之间的距离，如果进地下还要考虑层高、排风、理货区等等……，虽然琐碎，但都是必要条件。

       纵观过去几十年的楼市，从诞生之日就伴随重重枷锁，正是这种大浪淘沙般的清洗，才让优胜劣汰规律不断发挥作用，楼市自身不断创新进步。说到底，房地产调控是客观存在的，是无法改变的外在因素，企业只有自身修炼的更加强大，方能在沧海横流中，显现英雄本色，而这也是王者之道。