京沪两地国五条细则出台后，很多媒体希望我谈谈对房地产政策的看法。其实房地产领域就那么点道理，我在之前的《中国房价难调控的终极内幕》中说的很清楚了，没那么多杂七杂八的说法，出来一个新政策也离不开原先分析的那个大框架。但一些真正细则的落地还是能给房地产市场带来一些新鲜血液的。

       这次北京的国五条除了进一步完善了20%的二手房交易税收规则外，另一个大措施是对限购的要求，并将矛头直指京籍单身人士。以新的限购方式，是对早些时候炒房家庭“离婚各自买二套房”的极端个例的一种政策反扑，但就市场整体而言，我的初步分析是这种方法对楼市造成的影响暂时不大。

       首先还是先看新的限购标的——单身群体。单身成年人群恰恰是住房刚性需求的代表性群体。以此为限购标的，对于挤压市场需求来说，恐怕并不会起到多大的作用。其次，是二手房税收标准。从新政的目的来看，20%的二手房交易额计入个人所得税，这直接意味着房地产流通中的摩擦成本将面临大幅度的上升。政府试图以这种手段，强化房地产的消费品——而非投资品属性，从而借由推高二手房流通成本，而减少炒房者购买新房的意愿。

       这次的整个国五条出来我估计是中央政府的一个先头措施，对于中央政府而言，它需考虑的层面很多：第一是民生。民众对高房价不满，需要调控房价。但调控也仅仅只能是降低房价的增幅，房价还是应该缓慢增长的，如果调控让房价下跌了，那民众就更不满意了。第二个是经济，房价如果真被调控了，房地产行业受打击，所有的行业都会受到太大的影响，经济可持续发展无法保证。

       有一个方法可以稍微缓解上述的矛盾，那就是针对二手房而不是新房，把二手房领域的投机客的房价给降下来。我想这就是这次国五条的出发点。

       但事实上，这个国五条的预期效果暂时不是很好。“国五条”出台后，一些新房立即停止降价促销，有的马上涨了价。至于二手房中的投机客的房，这些都是富裕家庭，基本是坚持不卖房，反而是二手房供应日渐稀缺。等于说，短期内，二手房和新房反而都会涨价。事实印证了，过去一个月全国又出现了房价上涨的一轮周期。国家统计局关于2月份的中国70个大中城市的房价统计数据也出来了，66个上涨，成交量也明显放大。

       说明对于整个房地产市场来说，真正所面临的问题并没有在这次政策调控中得到体现。房地产市场严重供不应求的现状，在挤压幅度有限的供需和受到税收调控而可能严重缩水的二手房供应的双重作用下，不仅得不到改善，反倒可能进一步加剧供不应求的尴尬局面。

       从这个角度来说，房地产如果真的调控，就必须要明确两点。第一，是要从根源上加大土地供应，第二则是要想方设法从囤房者手中榨出囤积的房源。这次的国五条只能说暂时作为先头措施，后续组合拳必须要跟上。那么这个搭配的组合拳最可能是什么呢？

       中国的房价高企，从根源上是以地方政府限制土地供给人为抬升地价而造成的。以现有的房市来看，无论是使用还是投资方面，都有很强的需求，不正常的是供给不足，在市场经济的环境下，人为地减少供给必然导致需求端的价格暴涨。房地产行业的特殊性，更会因为土地供给的限制而衍生出投机和所谓过度投机的问题。所谓的过度投机，以及刚需对于涨价的预期的背后，恰恰就是“看不见的手”掐住了源头，进而把价格抬了上去。

       别的城市数据不够严实，但按照北京来看，房价跟土地的供给差额几乎是直接紧密挂钩的。09年北京房价涨的快，而09年的土地供给差额刚好也差不多最大。当年的北京政府工作报告中，预计了1300公顷的土地供应，但到了年底实际供应量尚不足700公顷。600公顷的差额之间，便是土地“稀缺”属性的来源了，也是09年大涨的根基。

       如果把限制土地供应当成房价高企的源头，那么囤房造成的流通受阻则是变相的对于地产市场煽风点火的助燃剂。

       以这次国五条的调控方式来看，加大二手房交易的摩擦成本固然是好——政府以此用时间换空间的消耗掉炒房团的热情，从而达到抑制投资的效果，但市场面临的真正问题则是，在房价仍然处于上涨周期的状态下，炒房团并不需要倒手，只需要持有房源，便可以坐享涨价带来的投资收益。而这种不出手又会与涨价形成联动，进一步推高地产走势。

       中国囤房零成本的事实，让大家都喜欢空置坐等升值。很难想象，囤房者会选择倒手交易这种被政府税收分一杯羹的“歪路”。房源如果无法进入流通领域，那么国五条所涉及的流通摩擦成本的设定，便失去了原本的意义。北京就曾被爆出数百万套空置房的问题，也许这个数字存在水分。然而客观的说，中国的空置房率绝对是不会低于国际上10%的警戒线的。不少城市在官方和民间的调查中，住宅区的“零水表率”“亮灯率”都在说明这这一问题。

       以新国五条单一的政策解决房地产问题的可能性是微乎其微的。我们必须承认，房地产的现状是在政府、地方、开发商、市场等多种因素共同作用多年之后累积形成的一片泥沼，试图以单一政策根治其中顽疾的想法本身就是幼稚而不现实的。

       国五条作为先头措施，必须要有后续的措施跟上，这样才有效果。起码国五条提供了一种解决思路——加大流通环节成本，那么政府接下来需要考虑的则是如何逼迫炒房者让被囤积的房源流通起来。所以很多开发商问我接下来房地产的可能措施是什么？我认为一直被讨论的房产税，该是迎来大显身手的时机了。

       尽管在中国，房产税的税种，在其本身的设计上就存在多种问题。首先，房产税在国外本身是以为固定资产保值升值为初衷征收的，其税收流向非常严格——完善征收区域绿化、交通、教育等因素已达成被征收地产保值升值的目的。这就与中国为降房价征收房产税背道而驰的尴尬。其次，房产税与房价直接挂钩并且成为地方政府的税收，在土地财政收入缩水后的今天，这就很可能变相成为地方政府哄抬房价的原动力。

       尽管房产税的设置存在着诸多的问题，然而如果我们能够在细节上加以制约和完善，这个新兴税种依旧可以作为国五条的组合拳，一起成为打击地产走向的利器。例如，我们大可以将税费的征收对象加以严格限制，将房产税完善为空置房税。

       这个税种在发达国家则是有先例可循的。发达国家为了限制房地产的良性上涨趋势，对于空置房问题的限制是非常严苛的。以瑞典为例，为了制止空置房数量上升，除了政府本身强制实施的一些租赁服务之外，权力部门甚至可以将空置房屋强行推倒，并且保有充分理由——空置房的增加提高了政府保护下租赁房的价格，加大了公共开支程度。稍微温和一点的有荷兰，政府允许其它无关的人们入住空置一年以上的空房，而业主也愿意在政府的这种协调下来无偿的提供这些空置房，如果他们希望自己房屋中的其他无关人士搬走，必须证明他住房的闲置时间还没有超过1年。

       在国际范围上，空置税的征收可遵循的先例不胜枚举。而相比于房产税可能增加住房者负担而言，房屋空置税则更加符合中国当下的国情和需要。一方面，税收直接将矛头指向了拥有多套房却不用于居住的囤房人群，避免了部分公民的误伤，另一方面，与二手房交易征税的政策相配合也能进一步强化中国房地产的消费品属性。从长远来看，或将是平抑房价上涨的方式之一。

       中国房地产是多方力量在多年的相互制衡后形成的难以驾驭的怪物，想要依靠单一的一条政策来根治整个市场甚至是整个国家的投机行为是不现实的。新国五条是一个开始，未来政府在调控上还需要更多的政策在多重方向上的配合。但从根本上说——一朝中国不改变财政收入对于房地产开发的依赖，一朝直指问题根源的政策就很难真正的面世。