近两年，国内商业地产大多是以盖住宅楼出售，剩下的酒店、百货、电影院自己经营。笔者认为这种模式已经面临死亡，亟待转型。

       哪些地产冲进商业地产？

       2011年兴旺起来的商业地产，不仅在2013年温度不降，反而升温。近日，中发集团下属的永泰地产宣布大举进军商业地产，正准备在各个省会城市复制大量的“永泰城”，预计未来5年，建造5座高级酒店、3个城市综合体，年销售额将达到50亿元。这三个城市综合体分别位于哈尔滨、呼和浩特、银川，投资额分别为70亿元、90亿元、100亿元。今年6月开盘的呼和浩特项目总体量达140万平方米，最大的银川永泰城总建筑面积更是高达230万平方米。中发集团有地产、金融、医药三块业务，总资产约为300亿元，为下属地产通过资金。

       近日，开发运营家居建材购物中心的红星美凯龙也开始大规模开发城市综合体和购物中心。已经在北京、天津、重庆、昆明、福州等17个城市，进行22个综合体项目开发，以“红星国际广场”命名城市综合体，以“爱琴海”命名购物中心。力争到2020年在京津唐、长三角、西南、东北四大区域达到100个爱琴海项目。

       问题是全国购物中心有多少？

       全球在建购物中心面积达3200万平方米，增长15%，达到历史最高水平，其中中国为1680万平方米以上。中国七个城市位列全球十大最活跃购物中心开发市场，成都290万平方米，天津210平方米，紧随其后的是沈阳、重庆、武汉、广州、杭州，这些城市未来3年交付购物中心达100万平方米以上。

       但是，业绩经验较好的恒隆地产的租赁总资产668.14港元，扣掉成本和税金，每年仅有20亿港元左右的净利润，年收益率仅为3%，这是租金回报率最高的企业之一，恒隆是老牌企业之一，落得如此窘境，其它地产公司更是糟糕。

       很明显，购物中心地产开发商是不可能用租金来支持地产发展的，他们是通过盖住宅楼出售来获利的，但是获得的利润被酒店、购物中心、电影院的固定资产大量冻结，这是把活钱变成死钱，把大量获利变成套牢，而且每年的回报率并不高，等于地产开发商所赚被全面冻结资金了。而且，将来面临出租率下降、租金下降而面临不赚钱再到贴钱进行维修维护，到那时，就演变成伤手了。

       问题是，不仅购物中心大量开发，电商也在大量开发，今年就面临价格大战，将来三年有可能面临大量厮杀，这种超低价格战会进一步把战火烧到实体店，变成实体店进一步倒霉。所以，实体店面临进一步的冲击。

       另外，新型城镇化政策改变了原来大城市的人口集中趋势，将来演变成人口的分散，从一二线城市向四线城市、县城云集的趋势。但是目前的购物中心却大多在一二线城市，结果就是留下大量的空城。

       目前，国内很多地方已经出现鬼城、空城，问题是，这些购物中心大多与酒店配套发展，而酒店受到反腐、节俭的政策影响，受到官员晒财产、政府晒账目的影响，谁还敢来消费？而且雾霾也造成酒店生意不看好。结果就是酒店和购物中心两个都是负面的亏损项目，连在一起，亏损更大，将来有可能演变成大量呆坏账，银行遭殃。

       那么，商业地产未来模式如何转型呢？

       笔者认为，第一看是否具有全球化特色，如果有，可以就一把。第二看酒店经营是否突破传统的经营模式，如果从封闭式走向开放式并取得成功，就可以战胜困难。第三看商业地产的整合能力达到什么水准，如果没有这种能力，基本上会处于亏损状态。

       综上所述，笔者认为，过去商业地产粗放型发展模式已经死亡，将来面临全球化特色、开放式经营、整合战略的能够生存，否则，将面临大量产能过剩产生的破产倒闭。

       作者简介：吴东华，商务部中国企业走出去研究中心顾问，预测欧美元趋势第一人，第一整合专家，印度经济专家，外贸专家，世界经济专家，创立“解购论”来淘汰“并购论”，提出第四驾马车来给中国各地政府和企业整合转型，成为中国政府和企业转型的第一导师。协助各地政府整合把脉，把脉企业投资风险，风险并非如国内外专家所言在于文化，而在于未来预测、多层次经营与否以及能否随机应变的整合。