房地产是人们的重要生活资料和财产形式，其价格受社会经济因素的影响，金融活动也受到社会经济因素的制约。我对金融与房地产变化的战略研究，主要是研究影响房地产融资活动的社会经济因素，是进行房地产融资决策的重要内容，同时，随着新国五条的落空，中央政府在解决好地方政府执行力不强的前提下，也可以通过金融与房地产变化的战略研究，对当前房价据高不下对症下药。

一、通货膨胀的变化

在市场经济条件下，物价指数起伏不定，通货膨胀现象的产生一方面会影响市场销售情况，另一方面也会改变原来的资产估价结果而使房屋价格产生波动。一般同宏观经济波动相适应，房屋价格也产生周期性波动，被称为房地产周期。房地产周期是由房屋的供应滞后现象产生的。开发商从发现市场需求，做出决策进行建设，到供应市场要有一段时间，在这段时间内可能原需求已被满足或供应过剩，结果就产生了房屋的供应在时间上总是落后于需求，在数量上可能会超过或低于需求，形成房屋供应滞后现象，导致房地产周期的产生。

房地产周期是整个宏观经济景气（周期）的晴雨表，即可以根据房地产周期来预测宏观经济周期。房地产周期的指示指标为房屋空置率，它是房屋在推向市场一定时期（一般为1年-2年）后，空置房屋（没有出租或销售）占房屋总量的百分数。宏观经济同房地产经济周期的关系是复杂的，不同地区或不同时间有不同表现，宏观经济既可影响、决定房地产周期，房地产周期也可预示经济景气状况。

在通货膨胀发生的早期，由于保值的作用，可能会出现房屋销售不错的现象，随着物价的继续上涨，房屋价值增长可能落后于物价上升速度，这时就会出现房屋市场的低迷，贷款拖欠和呆账现象时有发生。所以预测未来经济景气状况是避免出现空房率上升、贷款拖欠或导致呆账的重要手段。

二、银行利率的变化

随着物价指数的下降，中央银行会降低其贴现率，各商业银行为了发放更多的贷款也会降低其利率。同物价上升利率调高相反，由于利率下降，房屋经营、管理费用降低，银行贷款的债务负担变轻，更多的家庭能够达到贷款要求，所以这个时期也是房地产开发、销售较旺盛的时期。西方市场经济国家往往是通过银行金融手段，即利率手段调控房地产市场的。从我国自98年至今的发展也可以看出利率随市场的波动及房地产市场的变化。

国内生产总值增长率、利率和物价指数三者共同作用影响了整个国民经济的发展状况，同时三者紧密相连，国内生产总值增长率的升高，往往伴随着物价的上涨，过高的物价上涨又产生通货膨胀，过高的利率会使国民经济停滞，所以又会采取降低利率促进投资的政策。

三、所得税法的变化

我国还没有形成完善的所得税制度，所以所得税法的变化对房地产开发、销售的影响不大。在西方国家很多人将投资房地产当作减免税收的有效手段，所以也称房地产为税收的避风港。购买房产是一种投资活动，可从四个方面避税：1、购房造成所得减少而使当年纳税量降低；2、在累进税率条件下，所得减少会出现税率降低的现象；3、会计准则中允许的折旧率同实际折旧率不同，多数情况下大于实际折旧率，从而降低房屋纳税量；4、由于房屋增值而减少的所得税。

1986年美国进行税制改革，在税法中折旧年限延长，折旧率下降，利息减免被取消，使购房产生的税隐蔽减小，从而降低了房屋的销售，房地产价格下滑，对当时美国房地产市场产生了不小的冲击。

1994年我国颁布土地增值税对房地产市场也是一次不小的冲击。原计划在94年7月1日实施，但房地产开发从设想到推向市场要有1.5-4年的时间，如果在立项阶段没有土地增值税，而在销售时实施，会使销售利润下降。所以在实施细则中将7月1日后开发立项而不是销售作为征税的依据是合理的。国家在全国范围内取消一定的行政性收费，会对市场行情有一定影响，比如自97年以来，取消48项行政性收费，据计算可使房价降低3%-5%左右。

四、货币汇率的变化

如果说利率可以调整国内房地产投资规模的话，汇率则可以调整完全市场经济国家间的资金流动。汇率的变化有两方面的作用，1、当汇率下降时，为了保值，很多人会投资本国房地产；2、当货币升值时，又会使本国货币外流到贬值国家，而投资房地产是一种较快速的转移方式。

20世纪80年代中期以后，日本贸易顺差大增，致使日元坚挺，同时美国房地产价格下滑，再加上日本国内利息太低，就使得大量日元流入美国的房地产业。由于美国的房地产业长期低迷，加上日元的持续升值，使不少投资于美国房地产业的日本房地产商以失败而告终。

五、日用品价格的变化

日用品价格的变化对不同发展水平国家有不同的影响。日用品价格的变化可能会导致人们购买力的变化，使投资于房屋上的资金减少。发展中国家恩格尔系数多在50%左右，也就是在人们的家庭所得中约有一半消费在食品上，所以食品价格的上升对房屋的销售有很大影响。94-95年我国通货膨胀系数达20%，其中60%-70%是食品、粮食价格拉动的，由于家庭近一半的收入用在食品上，食品大幅度涨价，使人们在房屋、电器等方面的消费大减。西方国家恩格尔系数多在30%-40%，而花在汽车、住房上的费用也在30%-40%，所以任何引起汽车消费上升的因素都会影响房屋的销售。20世纪70年代的石油危机曾对西方的房地产市场产生不小的冲击。

六、房地产证券和其他投资工具回报率的变化

在房屋购买被普遍作为投资工具的情况下，其他投资工具如股票、期货和收藏品的回报率较高，也会影响房屋购买活动，使大量房地产投资进入其他领域。在西方国家，房地产证券的价格随着世界金融市场的波动而变化。在利率下降时，房地产股票价格上升，房地产股票的收益增加。从我国91年房地产股票上市后的运作情况看，房地产股票较其他股票的收益高且较稳定，一般收益较其他股票可高出40%-50%。

七、金融政策

房地产抵押贷款政策是随宏观经济和金融政策而变化的。在国家收紧银根的情况下，贷款利率会上升，贷款比率会下降；反之，当国家鼓励房地产投资时，又会降低抵押贷款利率，放宽贷款额度，扩大贷款期限。还款额的降低会使更多家庭达到贷款标准，可以促进空置商品房销售。这也是通过空置房的销售，将开发商拖欠银行的数千亿元房地产开发贷款收回的重要措施。国家可以通过抵押贷款政策调控房地产市场，如有的城市将商品房的销售对象扩大到非城市居民，有的城市甚至将城市户口作为促销的重要手段。

八、社会福利制度

从购买力的角度讲，收入越高，则房屋自有率就越高，但从目前世界各国房屋自有率情况看并不完全如此，这是各国社会条件、社会服务体系和社会福利不同所致。好的社会福利制度使很多家庭不愿拥有自己的住房，如瑞士、瑞典等国家，社会发展水平高，但房屋自有率并不高。

曾经有一项统计，2000年底我国东部沿海城市房屋自有率已上升到80%以上，我国已经进入高房屋自有率国家行列。由于我国正处在市场经济的转变过程，住房制度正在加速改革，房租将大幅度提高，福利性住房制度已经逐渐寿终正寝。这些政策的变化将对我国的房地产市场产生重要影响。

另外，还有很多因素影响房屋市场和抵押贷款市场，如房屋市场供应的多少、土地政策、经济适用房政策、廉租房政策等。研究影响房屋供应量和影响市场物价、利率等的社会经济因素并预测未来发展趋势是进行抵押贷款决策的宏观背景。