难产多年的房地产信托投资基金（REITs）近日有望在中国推出，这在海外是成熟市场的融资工具，而且是定向融资工具，李嘉诚在北京的东方广场，已经在香港发行REITs进行融资了。今年5月开园酒店集团将集团麾下5家自持物业的酒店房产资产打包，以REITs方式推向香港证券市场。在香港、新加坡都出现了以中国内地房地产为标的REITs基金了，如果中国再不推出REITs定向房地产的融资工具，那么对中国的风险就比较大了。问题是，推出房地产信托投资基金后中国经济会受到如何影响呢？

实际上这是受到宏观调控的影响，受到高收益债发行遇阻的影响，受到中央追查地方政府平台债务的影响，或许是中央从紧一扇门（地方债务），但是又要打开一扇门（REITs），即对全球各大机构质疑中国地方政府债务的应对措施，又要给各地政府、企业一套融资方法，如此，经济融资就不会受到影响，这就是中央的用心良苦。

发行REITs面临管理风险、价格体系不成熟的风险，不发REITs会造成资金链断裂的流动性风险，有可能会造成许多烂尾工程。

但是，中国的房地产优质资产普遍有银行贷款，本身就是银行的抵押物了，变成产权已经抵押出去了，如果还通过REITs打包上市，一旦无法归还银行贷款，抵押物被银行拍卖，REITs的投资者权益如何保障呢？

历史上，中国企业就存在骗贷，同一个房地产通过多次抵押进行多次贷款，已经变成泛贷款形式了。同样，一笔固定资产只能进行一次抵押融资，怎么能进行两次抵押融资呢？

如何进行多次融资导致投资者权益旁落呢？

笔者认为，加强银行业抵押贷款项目进行全国联网并通过互联网对全国公开，这样，就使得已经存在的抵押物就不能进行REITs这种再度融资了。投资者就不会上当受骗了，中国资金杠杆率也会受到控制了。

推行REITs会带来股市资金的分流，对股市影响多大还有待研究和检验。不过，笔者建议中国股市可以离岸开放，这才是中国当前股市应该改革的关键点。

另外，笔者建议，大陆项目在海外的信贷抵押、REITs、美元债券、人民币债券、股票、票据等等的融资工具、融资抵押物等等，都需要通过进行联网实时监控，显然这增加了证监会、银监会的工作任务。

在法律上，债券兑付优先于优先股，美国REITs是给予免税的，因为房地产已经征税了。美国REITs免税是征对房地产拉动经济的价值而言的，具有历史的特殊性。现在的中国已经不是房地产的弱开发，而是强开发，将来不排除房地产市场暴跌的可能。因为从餐饮业的业绩来看，这种预测是正确的。

现在推出REITs恰当吗？

中国政法大学资本研究中心主任刘纪鹏认为不宜现在推出，一是中国证券市场的历史遗留问题非常多，不解决遗留问题却盲目创新的发展路径。二是国外REITs基本上没有治理结构，监管难度很大。

笔者认为，中国股市已经不适合关起门来发展，而适合向全球投资者离岸开放。房地产信托基金虽然是专款专用，但是毕竟资金链条可以接起来，总体看，房地产信托投资基金对中国经济还是有影响力的。不过，这是专业投资机构对某个项目向社会公共投资者进行集资，5月30日，广发基金投资美国REITs基金获得证监会批准。但中信证券有款筹备近5年的保障房REITs，投向是保障房，至今未批，估计是回报率较低，以至于低收益回报，年度可以摆出适度经济利润指标，最重要的是投资者对REITs要有信心、放心、有足够的吸引力等等，这些才是企业高端管理者的基本常识。

作者简介：吴东华，商务部中国企业走出去研究中心顾问，预测欧美元趋势第一人，第一整合专家，印度经济专家，外贸专家，世界经济专家，创立“解购论”来淘汰“并购论”，提出第四驾马车来给中国各地政府和企业整合转型，成为中国政府和企业转型的第一导师。协助各地政府整合把脉，把脉企业投资风险，风险并非如国内外专家所言在于文化，而在于未来预测、多层次经营与否以及能否随机应变的整合。