网购让购物中心业绩惨淡，购物中心业态面临优化转型。一些三四线城市的五星级酒店建设时就预示着亏本，沦为提升当地房价地价的摆设。长三角房地产研究院副秘书长、全国房地产经理人联盟常务理事王伟业近日接受中国日报网专访时提出以上观点。

王伟业对中国日报网记者说，网购对购物中心的发展已造成重大冲击，部分购物中心销售业绩下降明显，同季度下降能达到3成。购物中心老板发现，很多顾客将购物中心当成了产品展示馆，到专柜前看一眼货，回去网购，有些价格能便宜一半。王伟业认为，在网购逐渐品牌化，信用逐渐增加的趋势下，实体店的购物中心必须进行大的调整才能生存。“电影院、餐饮、奢侈品等是购物中心的优势，网络难以替代”，王伟业说，只有充分发挥购物中心休闲娱乐的特色，才能在越来越激烈的竞争中获得一席之地。

对于酒店业的发展方向，王伟业认为，五星级酒店目前成为各地竞相发展的项目，源于酒店对区域价值的提升。很多三四线城市的五星级酒店本身经营入不敷出，但提升了区域房价地价，发展商从配建的住宅等获利。从长期运营角度考虑，五星级酒店的开发方应充分的考虑区域消费承受能力，并对盈利模式有清晰地认识。区域规划中，地区追求国外酒店品牌的知名度，客观上遏制了本民族酒店业的发展，“具有特色的本民族酒店更应该得到发展机会”。

目前商业市场上将商业物业分割销售的情况，王伟业认为这种落后的商业售卖方式只适用于小商业，“楼下底商开个小卖部”。大型商业需要以持有为主，在前期进行细致的市场调研，并在运营时聘请专业的商业物业运营团队，布置好动线和业态。他说，很多商业被分割售卖后，市场内也无法统一管理，招商阻碍重重，开业无人问津，“很多位置成了仓库或无法使用”。

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中国日报网：各位中国日报网网友大家好，欢迎观看中国日报网高端访谈栏目。今天我们有幸请到了长三角房地产研究院副秘书长，全国房地产经理人联盟常务理事王伟业，请王总向各位网友问好。

王伟业：大家好。

中国日报网：今天我们请到王总，对房地产的形势很有研究。限购限贷的背景下，您认为很多开发商现在正在向商业地产、养老地产和产业地产等特色的这种地产转型。这个和住宅地产区别在哪里？

王伟业：这个有很多的区别。也就是说从范畴来讲，他们也是一种房地产开发的整个范畴。原来提到房地产开发，很多人就会想到住宅地产的开发。实际上呢，商业地产的开发，始终是贯穿在房地产开发的过程当中。很多的以前以住宅为主的开发商，也会在底商以及会所配置一些商业的东西。现在，随着限购限贷政策进一步加强，或者说是住宅的物业税，叫房产税也好，推出试点可能要有期了。

在这个情况下面，就是商业地产以及养老地产、旅游地产这个范畴的种类也会越来越多。开发商往这方面去挖掘，有更多的专业上的突破。养老地产到现在为止，还没有形成真正的，也就是说有体系的这么一个好格局的一个局面，这是我们目前看到的。旅游地产的投资战线非常长，不可预见的东西会很多，政策上瓶颈会很多。碰到这种情况下，现在很多开发商进入所谓的纯商业地产开发。纯商业地产开发相比于住宅地产的开发，是一种完全不同的操作模式。

说到底，你搞房地产开发，住宅地产是开发好房子，我一百平的、两百平的，我的户型放着。你要买，OK，你来买。但是商业地产不一样，商业地产它要完全地进入到一个招商，以及订单式的过程当中去。如果还是以开发住宅的房地产手段来开发商业地产，那么风险是非常之大的，不是一点点的大。这是一个，那么第二个呢，对商业地产，我认为现在，大家都进入到商业地产的开发。商业地产的开发包括在某些城市里面，已经到可以用泛滥两个字来体现。类商业地产，或者说是挂着商业地产名头的所谓的商业地产也很多。

有些在商业地产里面，把商业的用房写字楼改成公寓，以这种类住宅的形式来作为销售，来减轻商业地产的压力，那这种情况也很多。纯的商业，现在真正地做的好的这种商业体，确实在全国成功的案例还不多。我们在一线城市里面都看到了很多的这种综合体，很多的商业广场、购物中心。那么靠的是什么，靠的是人气，以及购买力的支撑。从去年中国，包括世界上，转入到经济下滑的角度来看，现在的实体经济也是很难维持。

房地产的形式也不尽乐观。虽然说有股跑量的行情，但是这个量是在五月份，大家都已经看到，往下后头的这么一个趋势。我想，随着七月份可能有一批房产税试点城市的推出，房地产的价格还会产生一轮波动。波动以后，关键是就是看房产税有没有对存量房进行征收。如果对存量房征收，可能对房市是一个很大的冲击。

中国日报网：存量房会对今后的房产市场有一个非常非常大的冲击？

王伟业：对，一个供量的冲击。因为现在在城市里面，大家都知道，你说拥有两套房，甚至三套房的这种业主很多。但是你要对他征税，每年要给他征税1%、2%，那你想想，他现在的租金回报率是多少。他本身的租金回报率也可能就是2%、3%。在这个情况下，他怎么样快速地去出手他的房子。变现或者回笼资金很重要，那么对二手市场，对这个房地产的市场冲击是可想而知的。

中国日报网：就是可流通的这种储量就增大。

王伟业：这种二手房在市面上的流通呢，对一手房冲击的更为恐怖。因为二手房它都是处在比较成熟的、老城区里面的，有优势。

中国日报网：配套优势？

王伟业：对，对市区里面的房子进行冲击的话，那么我想对房地产整体上，如果说要价格上譬如说保持一定的稳定或上扬，有点困难。只能说有点困难，这个我们也是拭目当中，看到底有多少影响的量。那我们还是回归回来，谈商业地产的事。

商业地产这几年开发以后，我到全国的很多城市也去看了一下。确实来讲很多城市都推出了所谓的CBD，所谓的城市综合体，这个是不断地增加。这种增加翻过去，对商业地产真正的形成冲击量是非常大的。另外就是现在的网购，网络购物，实际上就削弱了实体店的购买量。

中国日报网：有一种说法，可能比较绝对。说是网购是购物中心的末日。

王伟业：末日是算不上，我想购物中心还是会存在，有存在它的优势。因为购物中心里面，我们的业态里面，包括顶层。那我电影院，我不可能把我自己人网购过去去看电影嘛。那顶层肯定会存在的，那我吃饭必须是自己去吧，那肯定的。那么还有一些，比如说是健身，包括一系列的培训的，雅思培训，儿童的一些培训。然后新华书店，一类这样的业态的东西，肯定还有它存在的一种必要性。

中国日报网：购物中心还是有它的依存的空间的。

王伟业：我认为可能讲的这个购物中心，很多的网友可能片面地认为是一种百货的购物中心，或者说IT的一个购物中心，或者说是电器大卖场的这么一个格局，来分析这个购物中心。因为购物中心里面，这些东西远远还只占到它的三分之一的量。因为我们购物中心里面还有它的主力百货店，我们还有高星级的酒店作为支撑的，或者商务酒店。包括餐饮层、培训层，我们一系列的东西，这种还有儿童乐园等组成的这种东西。网络所谓的虚拟店面，它是替代不了的。

但是随着网络购物的规范化，或者说是细化，对实体店带来的冲击这是肯定的。我们有一个统计的量，也就是说这个是阿里巴巴给我提供的，有一个统计的量。就说今年的一到四月份，就说实体店到店的人员，同比下降了30%。现在，我们在做商业地产的过程当中，碰到很多品牌百货的老总，他们现在都在叹气。是怎么回事呢？把我的主力百货店变成了什么？展厅。到我这里来看一下，这个品牌的价格，来试一下，试装试一下，回去以后下网购。价格确实来讲便宜了，那我肯定是网购。

作为老百姓来讲，我认为这个也没错。因为任何东西的发展，是货比三家。但是同时在这个网络购物大量地冲击实体店的这么一个情况下面，我认为我们这些，就说实体，包括就是做城市综合体的这种实体经营的这些人员，要给自己打上个问号。我们的出路在什么地方？我们怎么样去革新？我怎么样再同网络购物平台抢我们的客源？这是非常重要。怎么样来维系我的客户，那是非常重要的。

中国日报网：您认为抢客源难度有多大？因为我就有一种感觉，包括我的朋友，他们在购物的时候会在网上只点一个鼠标，就完成了购物。然后呢，他也像您说的，偶尔会去购物中心比价，然后回来继续点鼠标。

王伟业：确实是这样，但是我们就是说，往往在这个里面我们会感觉到什么呢？虚拟的网购店跟实体店面的差距在什么地方？一个就是软件的服务，人性化的服务。我通过鼠标的点一点，勾一勾，我们从网络上勾，完成的东西。实际上说这个东西很多是缺乏一种人性化的东西，这个是确实的。第二呢，人家买了东西以后，感觉不对，退货无门，这也是投诉，这也是个问题。

第三个，也就是从购物、发错货，包括货物的损坏，就物流陪送当中发现的一些问题。这种东西都是实体店里面完全可以避免掉的东西。所以我认为，我们要做实体经营的人呢，更多地考虑，一个就说是我们的税收、我们的管理费用、我们的财务成本，我们到底能不能降？这是一个关键。货比三家，为什么人家回到网络店去购东西，价格相差太大了。你一倍的价格，那我肯定承受不了，我肯定去网购了。那如果价格接近的情况下，你想想你会有什么想法？那这是一个方面。

第二个方面呢，就是说你走可能更多的就是专业化的东西，或者说很多的一些独家代理，甚至说做一些垄断品牌的东西。那么可能对实体店以后的发展，或者可能会更有利。特别是有些购物中心，一线品牌。你想一想，比如说我们到目前为止，一线品牌，阿玛尼、CUCCI，大家去网购下，这个我想很多的顾客不会去网购着个东西。我们还是会到实体店去买。因为感觉会不会这个是一个加工品牌，那我实体店买来以后，它有它的货单在里面，我们知道这是个进口的东西。那网络店我是无法做到的。

中国日报网：王总，这个可能也有另外一个问题。就是说现在很多网购，它也在打品牌。它可能一个品牌，比如说我背后有个非常大的公司，或者一个非常大的实体，在这里作为一个品牌的信用的支撑，然后它向外再输出一些品牌。其实它也和一些名牌的商品傍上了。

王伟业：你这个说的一点没错。包括可能就是说这几天你刚看到的是什么东西呢？就是支付宝，它也可以有利息了，那么支付宝有利息实际上就解决了什么东西？很多人把钱放在支付宝里面感觉被马云侵吞了。这个利息被他无偿使用了。现在支付宝它也要开始支付利息，那么支付宝支付利息以后，它达到的这个点在什么东西呢？就相当于它起到了一个银行的作用。银行存在，你也给我活期利率，那么你存在支付宝里面的钱，我相对来讲，我可以更优惠。

现在马云他是怎么样的呢？就说支付宝里的钱，原来我不付利息的，现在我给你一个活期利息，来争取支付宝的量。它也说明一个什么东西，它作为中间的一个载体，它也在改变。那我想网店，包括一些所谓的高星级网店的店主，肯定会做一些东西。那么网购的东西，以后肯定会越来越规范，会立法。那么原来网购的税收上都有一些优惠的，现在你看到，网购也要上税的。那么随着这个上税以后，对网络购物来讲，肯定是增加了成本，成本肯定是往上升了。那么在这基础上面，我们实体店更多地想办法。它这个成本上来了，我们的成本怎么下来？做一些加减法。

中国日报网：很多网购其实对于品牌的影响并不大。比如说它可能同一个品牌，我是一个世界知名的品牌，或者说中国知名的名牌。它既在网上有它自己的旗舰店，然后又有实体店。

王伟业：我们举个简单的例子吧。你说海尔，海尔它本身自己就相当于在做网络。那么它怎么做的呢？我所有海尔系列品牌的东西，你说你五星电器，苏宁电器，你也在代理我的产品，但是我自己也在做自己的直销。海尔店，很多门头都可以看到。在城市里可以看到，美的的，海尔的，这些直营店在开。那么直营店在开，它关键是什么呢？现在它能够保证一个量，问题价格上还是在统一。它价格上还是在统一，但是当它价格一旦发生变化的时候，你想一想。

如果我在国美买到的家电，跟我直营店买到的家电，同样一个品牌的价格，我可能要相差了20%或30%，你会到哪儿去下手。肯定到它自己的直营店去下手嘛。所以这个就是说是一个实体店跟网络店，大家在做的过程当中，确实有一点，我们只能说累，你也不能说是不正当竞争，我们确实是有点累。那么我们传统的这种百货经营模式，现在都已经发生了变化。

很多的三线、四线城市，还没发生变化。还是以这种老的百货主义店的这种形式在出现。然后百货主义店把所有的业态全部囊括在里面，这种经营模式在做。那么我想，这种城市肯定它有一个发展的过程。当它也像一线城市的商业这么成熟的时候，那么我认为我们这个商业地产，包括我们这种网络购物也好，实体店的购物也好，大家会更来平衡。

中国日报网：网购对于商业地产的一个冲击。那么您认为网购对商业地产，尤其是它今后在做的购物中心，它在招商方面会有什么样的冲击呢？它会有一个什么样的改变来应对网购这样的一个局面？

王伟业：从目前来看，从第一点来看，大家现在在做城市综合体或者说购物中心的时候，因为我经常也去全国各地，很多的方案让我们去评审，我们去看一下。那么看一下以后呢，我现在总体发现，一个就是餐饮的量在明显加大。原来餐饮的量只能占到购物中心的20%左右，现在我看有些都已经占到购物中心的30%、40%，把餐饮的量不断地在做一个提高。

中国日报网：厨师们是没办法被邮寄网购的。

王伟业：那有可能是会变成什么东西？你购物中心可能变成美食大广场，可能会变成这种东西。但是餐饮店进入到购物中心里面，也有它的优势，也有它的优势所在。毕竟来讲，就是我们的翻桌程度，也就是说客流量会不断地加大，来吸引我的人气。那这个确实是一个方面。但是反过去讲呢，带来的一些就是比较嘈杂的东西，喧哗的东西，也确实是避免不了的，也存在的。

但是呢你说从另外的角度来讲，虽然现在网络已经涉及到了比如说国内的品牌，但是它还没有涉及到我们现在的，也就是说世界上或者说国内的奢侈品行业，这个它现在还没有涉及。大概一涉及，就我刚才讲到的，阿玛尼或者CUCCI，我们网购，那你可能买到的假的吧，可能第一个反应就是如此。所以它还是在奢侈品这一端还是没有涉及。

中国日报网：因为有很多东西只有一样。

王伟业：对，所以我们怎么样把它做到圈层。实际上商业地产我认为是什么东西呢？关键问题我们政府要进行引导。我感触最深得是什么呢？以前我们开发一个房地产，底商很好销，底商大家拿来，哪怕小区里面的店铺，大家那来干什么呢？真的不行，我家开一个小店，下岗工人开小店很多。结果小店被谁干掉了？被当地的一些刚刚开始的一些小超市行业干掉了。

好，五百强超市一进入，世界品牌一进入，把我们国内民族的这些超市品牌给干掉了。我们再反过去想，实际上对我们来讲，我们深深地要思考一个问题。如果这些世界五百强的，这些世界的顶尖的超市巨头，如果连锁起来，它要涨价也好，包括什么也好，我们只能乖乖地接受。我们现在连民族品牌的超市，或者小超市，或者这种小店，它都已经没法争，很多都已经关掉了。在这个情况下，它实际上就垄断了我们中国的超市。

中国日报网：竞争是很惨烈的。

王伟业：对，竞争是非常惨烈。但是如果它要对我们形成反制，我想有可能它们一天一关，我们连酱油醋都买不到。这是很危险的一个事情。所以政府怎么去引导，这是非常重要的。政府去怎么样维系我们自己民族的一些品牌，包括我们自己一些有特色的一些品牌店，我们政府怎么去做，这个是很关键的一点。我们想到的现在购物中心，商业体，一想到的就是超市，沃尔玛、家乐福、乐购，对不对。那就这样的，我从来没听说过，哪个国内的品牌进入，你们怎么样了。没有。

然后包括现在酒店也是如此，很多的国外品牌，管理公司都已经全部的涉及到中国了。那么原来我们知道，五星级酒店，比如像金陵这种管理的模式，锦江的这种管理模式都很好。但是现在反过去，锦江酒店的占有量，包括金陵饭店的占有量是在大幅度的下降。那么到时候就是我们民族品牌的五星级酒店业会岌岌可危。

当然我们自己民族的品牌的东西很难去维系。这个就是说对我们来讲，我们要思考一个问题。我们中国的文化，我们中华民族的文化，怎么样去弘扬？不能说是为了建一个城市综合体，或者说建一个商业，为了一个GDP的目标，把整个民族的东西都丢掉。

中国日报网：这个也提出了一个非常严重的问题，也是一个很艰巨的问题。就是说目前很多区域在建酒店的时候，他可能会考虑到整个区域的发展和招商的时候，他可能会第一点考虑到你的星级有多高？第二点你是不是国外的品牌？

王伟业：对，国际品牌，他还给你指定，比如说美国的，你比如说要豪盛（音）系列的，要举个例子说你要希尔顿，还不够，还要给你等等这种品牌，你这种进来。但是这个反过来讲呢，摊大饼。摊大饼，把这个大饼摊大了以后，然后过了若干年以后，我们会蓦然回首，我们会发现什么东西？我们民族的东西丢掉太多。就像我刚才讲的，在每个城市里面，现在一二线城市里面，你很难找到自己品牌的这种超市了。那你再反过去讲，以前下岗工人开的小店，都也一点点全部被蚕噬掉。都不见了，都蚕噬掉了。那你想，我们以后百货酒店，包括综合体的一系列的东西，都会变成这样。那么当你那个时候再来考虑民族产业，已经晚了，来不及了。

中国日报网：您提出了商业领域民族化的一个问题，那您认为我们现在民族化的，从我们民族产业这方面需要注意一个什么问题？因为您也提到了这个国外的这些商业领域是非常强的，而且他们有上百年的发展历史，而且有一个非常细致的成本控制经验，还有采购渠道。那么我们国内的一些酒店，包括商业，它需要怎么做，才能打赢这场仗？

王伟业：我认为是什么呢，就说我们国内的酒店，像我们浙江的开元就做比较好，我跟陈总也比较熟，它这个做的比较好。他是立足自己的品牌，立足于做自己概念的东西。他包括把这个酒店自己细分为开元度假系列，以及开元上商务系列。两端在进行分离，那么尽量的少去涉及一点这种连锁的经济酒店。像这种品牌，举个例子说锦江的品牌原来多好。那么因为有了锦江之星，所以大家就感觉锦江可能就是个商务酒店。把它这个品牌就给降低了，就品牌的含金量给傍低了。人家说是傍大款，它是像傍了一个乞丐，那这个是比较麻烦的事情。

那么开元呢，你说像它这种系列呢，它在全国走着，沿着它自己的特色，做自己特色的东西。一步一个脚印往前走，那么酒店到现在为止，应该说经营的状况还是良好。那么酒店的管理份额，它在逐年的增加。那么除了这个以外呢，他要做一些复合地产，你全靠酒店去发展，在现在这个社会，也就是说整个一个中国现在投资比较混杂的，或者说这么一个现状下面，他必须要走出一个困境，他要走出一个突围。那他突围怎么突的呢？他来做一些自己的产业，来做到自己的产业，来平衡自己酒店的支出。

中国日报网：现在有种说法是，至少在大陆，做酒店是很难盈利的。

王伟业：很难盈利，他就只能是说做资产、做品牌、做平台的。那么很难去，你说做一个五星级酒店要赚到多少钱，这个确实是很难的。以前呢，就说大家都做酒店的复合地产，拿一块酒店的用地，然后配一些住宅。我住宅卖掉以后盈利，这个酒店减少成本。也就是说有些做的好的，可能是住宅卖掉以后的盈利，白白的就能够得到一个酒店，那这个是非常好的。

中国日报网：那我这边也了解到有一些现象。就是说在做配件的时候，可能根据规划，要求他做多少个商业，做多少酒店，然后又很多住宅。但是在建的时候呢，他先建了住宅。

王伟业：住宅量不断地加大，并且呢，它是这样的。这个应该说是政府的一个监管问题，第二呢就是开发商的开发理念问题。

中国日报网：最后酒店不一定建了。

王伟业：一把双刃剑。因为你说是号称五星级酒店，结果不一定建一个五星级酒店，建一个商务酒店，那这个造价就相差的太大了。这是一个。那第二个呢，反过来讲呢，它比如说在运营过程当中，它把这个住宅呢就是说可能包装的很美，很漂亮，但是大家综合体建成以后，一回首，不对啊，我住宅用的是安静。而我综合体又提供的是嘈杂的人流。所以往往是入住这些综合体里面的住户们，感觉很苦恼。早上七八点钟音乐已经开始嘹亮地在下面放了。你说电玩的迪士高，这种声音就出来了。电影院倒还好一点，电玩它直接就是这种声音，往外去发散的。对这种居住的私密性，包括这种，也就是抗干扰的系数很低。

那当你如果说综合体全部造好了，你再卖这个房子的时候，这个业主他第一个感觉，情景模式销售的时候，他就感觉下面怎么这么吵。在做房地产的时候呢，他感觉下面是个卖场，能够给我带来人气的。所以它是一把双刃剑。但是呢就是说从资金运转的角度来讲，我们也无可厚非地去说他，好像你建的这个住宅，然后配件的怎么样，一点一点等等等这种。我认为一个是同步建设比较重要，第二个呢就是说不要过分地把商业的东西蚕噬掉。违背了它原来做商业体的一个准则。我刚才讲的，可能大家就听到了，就是说是一种类住宅的概念。

我做了以后我就把这个商业体切割一块，做成酒店公寓或者单身公寓，拿来卖了。那这样子我认为，是对城市总体规划的破坏。也是对卖场和购物中心的一种懈怠吧，这个我感觉不是一种好现象。叫不伦不类的这种东西，它是目的达到了，这个销售的目的。但是确实来讲，这种商业地产的经营，或商业地产的开发，特别是商业地产，做商业地产跟住宅地产，我刚讲到的不同的。首先我商业要懂商业的人规划的招商的管理的我缺一不可。那么这些人我还是需要。而做住宅房地产呢，它不一样。干过几年房地产开发的，甚至配合着一些代理公司，那么我就能把这个住宅项目建起来。

但是商业地产就不一样，风险会非常高。那么我倒是奉劝有一些要进入商业地产这个范畴的，而经验不是很丰富的那些开发商，要谨慎。必须要谨慎，那么老百姓投资商业地产的，同样也要谨慎。你这个商业体能否形成，这个商业体以后的运营状态如何，就直接影响到你的回报。很多的在江苏，我们看到很多的这种情况。专业的市场，进行销售，分割销售。那么在销售期间，承诺的都很好，结果还没开张，就熄火了。所以很多的，不是说半途或者夭折，他就是说在胎儿就已经死掉了，死在胎中。

这种分割销售，我倒是感觉你可以这么做，但是这个风险会非常之大。作为小业主，就是作为业主，你要充分地考虑。如果说这个市场形成的时候，你会很好。如果这个市场你不形成的，你关的这个房间一分钱不值，你还得倒付物业费，所以这个风险同样是非常之大的。

中国日报网：您刚才也提到了商业地产的属性，也就是说它的人才很重要。那么可不可以这么理解，以前住宅地产是老板地产，也就是你老板的拿地能力可能会占一个主要的位置。但是商业地产可能是一个经理人地产，你的运营能力和前期的分析能力、成本能力将是一个很重要的考虑。

王伟业：您说的这个也不是绝对如此。实际上做住宅产业，做住宅开发呢，也是专业化。很多的房地产开发上，他做出很多产品。比如说我们就举个例子，我们浙江的绿城，做的这种品质，它不是说任何一个开发公司都能够超越的。它有它自己的管理体系，有它自己的一些开发的理念。那么房地产开发，同样的几年前，就说我推过去讲，可能是五六年前或者是六七年前，您说的那种拿地模式。我拿了好的地，然后我就不愁卖了。那种方式呢，现在一去不复返了。

同样的，现在做住宅的房地产开发商，也必须要定位运作商非常的到位，非常的专业，不然你也会死，一样的道理，也会死。我举个例子说，在很多的地段，拿着很好的地段，然后他销不出去。为什么？有些户型太大，四五百平大房子，总价非常高，人家不干，不卖。这种情况发生的都已经很多了，我们不一一列举。那么商业地产呢，比住宅地产更复杂。举个例子说，如果房地产开发住宅是个高中生，那么商业地产它就是个大学生。为什么这么说呢？我刚才已经讲了，商业地产开发它的风险要远远大于住宅开发，住宅开发是这样子的。随着形势的改变，它有些户型也好，包括什么也好，可以调整，你商业地产很难进行调整。

然后你商业体如果形成了，你会走的很好。如果形不成，代价是非常之高的。我们就像东莞，包括铜锣湾，就是如此。整个量这么大，结果反过去讲，不成功的案例，这个也很多。所以我刚才讲的是什么呢，就是说我们的商业综合体，或者说真正运营的好。运营的好，不但是它人气旺，而且要它的盈利性很强。这种现在的城市综合体，包括购物中心，在国内还不多见。所以靠商业地产投资的，我想商业地产开发商呢，必须要静下心来。这是一个，第二个，要找好的自己，找好的职业经理人，要找好的合作团队，这个是非常要紧的。

大家一起做过的，商业地产的招商，以及商业地产的设计规划公司，以及商业地产的管理公司，来运营这么一个模式。本来你做好以后可能会做的一团糟，那么风险可想而知的。所有东西都没规划到位，都没有那个，结果一拥而上。看起来很好看，但是问题是以后可能会变成冷藏，或者说是上面变成仓库，这个是很正常的事情。

中国日报网：现在也确实是有很多这个情况，就是住宅地产卖的很火，但是同时配套的商业让人非常发愁。

王伟业：对，商业我刚才已经讲了，它的体量大，售价也高。那这么一弄的话，你想一想，涉及的人会更少一点，风险大。然后呢从国内目前的情况来看呢，投资商业的，真正的回报率并不高，回报率可能也就3%、4%这样子。

中国日报网：大家感觉比起住宅地产的收益来说低很多

王伟业：对，住宅地产它可以炒房，然后商业地产你炒就很慢了，很困难。所以有它的不确定性。你住宅很多东西你自己可以主宰一些东西，但是在商业体里面，你可能主宰不了。

中国日报网：那么刚才王总也谈了一下商业地产的问题，那么我们也再聊一下这个宏观上的。宏观上的您认为现在房地产宏观调控成为最纠结社会人心的一个问题。而这最纠结人心的问题呢，还是在这个房价上。那么您认为现在整个经济社会，它现在能否进入一个良性的发展轨道，这个房价，包括房地产，对它的影响，应该是怎样从一个积极的方面来处理？

王伟业：我认为呢，一个就是说房地产现在确实，是老百姓非常纠结的东西。但是我可以说，是中央领导非常纠结的东西。房价你要控，要打，房价肯定要跌。那么跌了，地方政府包括中央政府，它也不希望看到一个房价的大跌。毕竟现在我们很多的地方都是土地财经。那么我呢就是说，一直在呼吁这个问题。我感觉就是说，中央政府也好，限购也好，限贷也好，这个现在说到底是拿来没有办法的办法。从长远的角度来看，限购限贷都是不合理的一种表现。

那么我们怎么样了，这个房地产市场能够进入到一个正规的渠道上面去呢？我想现在我们都是市场经济，让市场去表决，让市场去说话。但是让市场去说话，政府要做适当的引导，这是非常重要的。政府引导什么东西呢？政府来引导房价肯定是错的，因为房价不是以政府来定房价的，以市场来定房价。那么政府要引导的是什么，就是这个资金流你可以作为引导。我举个例子说，你现在国债每年卖的很那个么，那么我在全国，我各个省，各个市，我都来设置一个房地产基金。老百姓可以买这个房地产基金，你的一年的投资回报率能够达到银行的贷款利率的这个成本。

你说现在的银行贷款利息可以达到7以上，甚至8。那么你如果从目前的利率水平，你给老百姓有个7%的回报，我相信很多的资金就会进入到这个筐子里去。那么你政府拿着这个钱去干什么。建你的经济适用房，建你的保障信用房，搞你的旧城改造。你给老百姓有个合理的回报。那么就会造成价格的一个猛涨或者暴增。这个事都很正常。所以现在有专家说，这个房地产价格会暴跌，那也是瞎说。你说会暴涨，也是瞎说。为什么瞎说，我们都不能预见到未来几年我们中央政府会采取什么政策，那么我们这几年经济发展的规律会是如何，这很正常的。

那么国家一定思考，拿着这个好像我现在限购也不行了，我限贷也不行了，那我怎么办呢？我只能通过这个房产税，来抑制老百姓的投资。那我就只能认为你政府的目的，不是在控制房价，而是你在课税。你在抢钱，我只能这么认为。因为你做没有本钱的生意了。所以我认为是什么东西呢？就是说从目前的角度来看，房价还在拼命地叫涨了，很担心的什么东西，我感觉真正的是一点都不用担心的。你政府怎么样做好你自己的工作，政府你也不要去越位。你如果说一个逐渐不涨，你只能是在管房价的。我说你这个逐渐不涨是不称职的。肯定是不称职的。你一个逐渐不涨，你要去做好一些协调的工作。

我刚讲，比如说成立一个房地产基金。很多现在的棚户区改造，包括新农村建设，都缺钱。那缺钱就用老百姓这部分游资，我给你一个合理的回报，建一个住房基金。那不是利国利民的事情吗？那为什么不做呢？你以政府出面，给这些投资者以合理的回报，谁不相信你啊？那你这么一来以后，不用你限购限贷，他自动地就不去买房。那么现在有一点是什么东西呢？就是一谈到房地产市场，好，包括中央政府也好，有关专家也好，都会提到一点。打击投机，把投资的这些东西都赶出去，清出去。

我认为这个在说的，他就不懂市场。有市场必然有投资行为，如果一个市场没有投资行为，它就不能称之为市场。那就很简单，房地产市场必然会有投资行为。但是这个投资行为，出自我自愿的，跟我市场是配合的。投机不可取，任何东西投机都有风险。投机是不可弄的，等于是炒房票，那这种事是属于投机。那投资我认为很正常，那投资物业也叫投资，投资房地产基金也叫投资。政府把你这些投资的人，眼光吸引到这里来，告诉你们这些投资的人，哥会帮你打点的，因为我叫共产党。这个就很简单的一个道理。

中国日报网：告诉他保障房也很漂亮。王总你也提到了目前的最热点的一个房价，包括整个房地产形势的问题。那么我们也了解到，王总您在项目的实体开发方面是有非常深的功底。那么您现在项目这方面的情况是怎样的？

王伟业：我们现在也是从住宅的角度来看呢，我们也是放慢了住宅开发的节奏，特别是一些高端住宅的开发节奏。因为对房产税的东西，我们也抱着不同的一种观望的态度，或者说是一种想法。那么等这个房产税有了着落以后，我们再来看接下去房地产市场是怎么走。那么我们现在也转向一些商业地产的开发。但是商业地产的开发，我们也是遵循了一个原则，逐步的推进，而不能一口气搞的很大。一口气吃成了一个大胖子，肯定对健康不利的。所以我们也在考虑这个问题。然后呢我个人还在养老地产上面，现在还在做一些探讨的东西。我感觉养老地产呢，也是未来中国的一个真正朝阳产业。

我刚才说了，养老地产不是很成熟，没有形成一个真正的版本。这个是什么意思呢，就是很多的开发商呢，借着养老地产的名义，实际上大搞房地产。这种呢实际上没有真正地起到养老地产的这么一个作用。随着老龄化的推进，随着我们社会的整个一个发展节奏的加快，应该说这种养老地产，不但是我们房地产开发商所要去探讨的一个课题，也是政府应该是探讨的，我们怎么样共同去解决我们的养老事业。不要到时候变成，你现在很简单的，你城市里面好一点的养老院，你没有一定关系你都住不进，找不到好的。家里的老人你也不放心。而实际上我们中国的老人，跟西方国家的老人，他有所不同。

我们的老人他希望是全住型，而不是喜欢散住型。他希望跟你的小孩，或者说他喜欢跟隔一代住在一起。他感觉他带着小孩，他反过来，他自己带来一种朝气，就像小孩一样的，有这种心理。那么如果说我们现在做的很多的养老地产呢，实际上就是说把这个老人跟小孩做了一个切割。相当于把它做了一个切割，在这种情况下老人的心理，接受的程度包括他这种居住的方式，你说一年里面，短期里面去解决它，不现实。所以我们还是一直去探讨这个问题，看看在中国的养老地产发展途径当中，能够贡献我们自己的一份力量，我们真正地打造一些养老地产的东西。对社会、对企业都有利。

中国日报网：现在还有个两难的问题，就是政府目前提出的政策，老年用的养老用地是划拨的，是无偿用的。但是呢，你的亲属包括小孩是不能去的。这样就会导致在家养老的崩溃。如果说让小孩去，他这个地很有可能会发展成普通的住宅。

王伟业：对，所以我认为刚才讲的，政府的引导，关键是政府的引导。特别是对这种养老地产怎么去界定，养老地产怎么划定它的界限。或者说养老地产的配置非常重要。我认为在养老地产里面，就是刚才你说的那种方式也好，我们也要把它做一个圈层。养老地产把他圈起来，哪些是属于出租的，哪些是属于出售的，你的比例是多少，然后我的配件的东西是什么。

医院，包括一些东西，举个例子说，善后服务的很多东西，卖场的一系列的东西，卖场的一系列的东西配套，包括它的食堂，包括我的活动场所，怎么来配给，这个是非常重要的。是真正的我们政府管什么呢？管好我们宏观的东西。政府绝对不要去管微观的东西。政府如果说要管微观的东西，那这个政府的危机就已经来了。

中国日报网：养老的方式呢，有一种就是说在大区域里面都是养老住宅的方式。还有一种呢，目前我们引进的第二种方式，就是类似于日本，他是在一个大的社区里面，配建了一个小的养老公寓。

王伟业：实际上美国的养老模式，跟日本的养老模式，我感觉可能日本的养老模式更适合中国。西方社会很多的想法，他观念跟我们不一样。但是日本人可能更接近我们，但是中国跟日本还是有点差距的，我们社会的保障体制还没做到他那么完善。在日本，他年纪越大的人钱越多。我们不一样的，你会发觉现在年纪大的老人他钱越没有。这个是一个矛盾，要靠小孩，你租也好，包括买也好，要靠孩子们来帮他打点的。而在日本，他很多东西他都自立。所以我感觉，养老地产的转型也好，包括一系列的东西也好，也要政府的宏观引导。那么怎么样去保障社会的体系，政府就做好什么东西？保障好社会的一些体系，让老百姓，什么叫乐有所居？真正地给老百姓一个养老的平台，或者说是养老的基础，这个是非常重要的。

中国日报网：好的，这个也是王总给我们非常精辟地分析了目前的商业地产、住宅地产，宏观领域，以及目前的养老地产的发展方向和情况，那么我们再次非常感谢长三角房地产研究院副秘书长，全国房地产经理人联盟常务理事王伟业王总，为我们带来的精采节目。

王伟业：好，谢谢大家。