放眼望去，广州下半年可谓豪宅“撑起半边天”，豪宅不仅仅是珠江新城和滨江东的专属。海珠、白云、甚至黄埔等区域楼盘也纷纷跻身进来，分食豪宅“蛋糕”。尤其是日前广州地王频出，让不少周边的楼盘如同打了一针鸡血。记者踩盘了解到，尽管销售量下跌，但多数豪宅盘仍然宁愿顶着拉高楼价的“罪名”待价而沽。

豪宅OR高价盘？

大宅扎堆上市争相竞价

记者了解到，下半年珠江新城的汇悦台、嘉裕公馆、珠江颐德公馆、凯旋新世界、佛奥广场等楼盘将陆续推新，价格从4万至10万元每平米不等；天河北峻林的新货也将在9月入市，价格预计4万元每平以上。而海珠区的豪宅盘与天河争相竞价，比如罗马家园最后一期江景组团，目前价格已经接近3.5万元每平；合生紫龙府D栋单位将在8、9月份左右开卖，虽然开发商暂不透露价格，但负责人表示，“肯定比前期贵很多，因为景观好多了”，据悉，该楼盘前期产品均价为3.8万元每平；保利天悦价格为4万元每平，江景单位要五万多每平米。此外，众巨头云集的萝岗也不乏豪宅，御湖名邸9月将推出二期别墅产品，价格3万每平米起。

其实，今年上半年广州豪宅市场就已暗潮涌动，有数据显示，今年5月份广州单盘成交均价4万元/平方米以上的，全市有11个项目，分别为凯旋新世界、君华天汇、珠光?御景壹號、富力唐宁公馆、尚东君御、东方文德广场、保利云禧花园、瑞安创逸、峻林、嘉裕公馆、珠江颐德公馆。

对此方圆地产首席市场分析师邓浩志分析认为，下半年入市的准确来说是高价楼盘多，目前广州楼价持续上涨，只要在核心城区，一般起步都在3、4万左右，但配套和资源又未必达到豪宅水平。地产专家赵卓文告诉记者，豪宅至少要具备三个条件：一是不可替代的景观资源，二是要有高品质的个性化产品，三是配套以及服务的国际化。

邓浩志还指出，今年广州成交的一手住宅户均面积在110平方左右，而目前存量住房的平均面积在140平方米左右，下半年供应的产品仍以大户型为主；预计大宅的积压会进一步加剧，而小户型供不应求的局面将更突出。

滞销OR隐形成交？

销量下降但私下协议多

目前楼市限价限签的情况下，豪宅销量如何？日前记者调查发现，广州多数豪宅的销售量同比下降不少。位于珠江新城的南向一线江景豪宅汇悦台，堪称广州最贵楼盘，网签数据显示今年总共成交才十几套。海珠区某豪宅今年1月至今销售不到200套，而去年同期销量350套；“去年开盘的时候一线江景才三万多，现在五万多每平，望园林单位也要四万多每平。”销售人员这样解释。而广州最为知名的豪宅之一大一山庄开盘两年以来，销售仅为两套。

对此有业内人士告诉记者，由于目前广州实行“指导价”政策，尤其是针对豪宅的网签量实行严格控制，因此有不少豪宅即便有意向买家，也需排队签约，网签数据并不完全代表实际成交量。汇悦台相关负责人表示，其实目前实际成交已达几十套，很多是私下协议，买家多有十几套房产，资产雄厚；“市场的实际购买人不会减少，只是名义购买人有变化而已。”

一位不愿意透露姓名的某豪宅盘销售总监告诉记者，很多客户都是老板的生意伙伴，手上已有多套物业，不能再买房，这时会采取分期付款的方式；开发商会和他们签定一份“隐形合同”，等到限购令解除后再正式签约；“对于非伙伴类型的客户，我们则不敢采取这样销售办法，还是会让客户自己找购房名额。”

据悉，目前此类“隐形合同”形式多样，由于客户本身相当有实力，也认识不少专业人士，因此不会像普通买家一样，担心不签订正式合同会损害自己的利益。当然，大部分签订“隐形合同”的客户也会与开发商特别约定，如果交楼时限购令还没解除，可以要求退还楼款。

推高楼价OR升值最佳？

豪宅占主导楼价难回调

日前，国家统计局公布了5月70个大中城市房价统计数据，广州同比涨幅居首，达15.5%，已经连续五月领涨全国。合富辉煌首席市场分析师黎文江分析，广州5月楼价一方面是延续了一季度成交量价齐升（一手住宅均价上涨17%）的市场走势，另一方面刚需盘的供应不足导致楼价坚挺。5月份，广州90平方米以下的单位只占供应总量的18%，以豪宅为定位的大户型进一步占据绝对主导的地位，令楼价难有回调的空间。

来自经纬行研究中心的统计数据显示，今年1~3月，广州成交了1093套500万元以上的豪宅，达到了去年全年豪宅销售量的五成。豪宅的热卖引起了另一种效应，那就是成为推高房价的“领头羊”。不过尽管抑制房价过快上涨是楼市调控的主要目标，但各个城市仍不断有豪宅刷新历史最高楼价。

对此，知名评论员叶檀日前出席广州某论坛时表示，以前的房地产投资市场属于“台风来了，猪都会飞”，只要投资买房都赚钱。而去年以来，楼市已进入专业化投资时代。“只要是高端的、真正精品、最稀缺的资源，其价值也就越高。相比之下，如果是投资中低档产品的话，在某些领域已经出现了下滑的趋势。” 独立经济学家金岩石则认为，高端物业的高楼价来自于几个方面：包括奢侈品性质、信用资产以及领涨抗跌的价值属性，比如香港在1997年到2002年楼价暴跌，平均跌幅为50%～6%，豪宅跌幅仅为20%～3%。但从2002年至今，豪宅价格涨了5倍。

观点PK

高房价对楼市

“百害一利”

广东工业大学房地产高级经济分析师申格联：高房价带来的是高地价和开发商的高利润，虽然在配建保障房上解决了政府的窘状，却伤害了广大的中产阶级，给房地产市场带来不断膨胀的泡沫，直接危害百姓的银行存款安全，对市场来说应该“百害一利”。

中金公司首席经济学家彭文生：高房价对中国经济和社会有三个负面影响：一、相对于其他商品和资产的价格扭曲，降低资源配置效率，导致产业空洞化；二、整体社会财富分化，贫富差距可变成社会可持续发展和政治问题；三、影响代际财富差距，房价上升对于年轻人是负的财富效应，资源集中在老人手中会妨碍社会的创新能力和生产效率。

中国社科院金融研究所研究员易宪容：高房价造成的结果是，短时间内让中国的财富聚集在小群体，造成社会财富分配越来越不公，社会两极分化越来越严重，同时导致我们整个社会价值观念、价值判断出现严重扭曲，贪污腐败愈演愈烈。

高房价有利于构建

合理的住房体系

独立经济学家金岩石：要建立合理的住房体系，就应该让豪宅卖出天价，然后政府有钱了，给穷人建保障房。穷人就不应该奢望买房，如果穷人也可以买房，那这个城市就是一个贫民窟。把一个城市的房价压下来，城市没有机会了，穷人都不来了。高房价不是为了让富人发财，而是让穷人能住上房子。

方圆地产首席市场分析师邓浩志：高房价总是伴随着高地价的，地价高会迫使得土地的开发更具效率，总体上有利于土地的节约使用。