锐理地产网

1.在没有拿下温江区公平街道地块之前，佳兆业在成都还有多少“存货”可以卖？

截至2014年1月31日，佳兆业在成都的所有项目，住宅预售存量约为15.6万方，未来理论可供应面积约为56.37万方。2013年佳兆业所有在售项目月均去化面积约2.52万平方米。照此估算，如果不继续拿地，佳兆业在成都所有项目的预售存量将在6个月以内消化完毕，未来理论可供应面积还可消化近两年时间。

在售项目中，佳兆业广场为今年新推项目，1月首次开盘。

2.成都佳兆业拿地有何特点？

佳兆业在成都土地市场一直比较低调，从不拿高价地。所拿地块多集中于温江和双流，去年拿下马厂村地块是首次进入主城区。“很久不拿地，拿地卖三年”说的就是佳兆业，在成都发展的前五年里，佳兆业所拿下的都是超过200亩的大地块，之后所拿的地块面积也是百亩左右，所打造出的项目规模也比较大，单佳兆业君汇上品项目都有20几栋，总建筑面积约104万平方米，这规模在成都并不常见。但佳兆业君汇上品项目在实际开发中调整了产品规划，减少了部分楼栋，并不将容积率“吃满”，以此来降低项目总体容积率，提升整个项目居住品质。目前该项目所有住宅房源已全部推出，进入尾盘销售阶段，只有商业和车位未销售。

3.佳兆业在土地市场上的疯狂是有先例的，但是在成都土地市场一直较为低调，这是为什么？今年是否还有拿地计划？

佳兆业2013年全年的拿地金额为132.8亿元，在成都的拿地金额为5.09亿元（2013年仅拿下1宗青羊区马厂村地块），在成都拿地金额占其全国拿地金额的3.8%。在佳兆业全国布局的30多个城市中，成都所占的比重偏小。

成都的土地市场相较于一线城市的疯狂，显得温柔的多，所以佳兆业在成都土地市场不需要耗费太多精力。不难发现，佳兆业在成都的发展显现出“放长线钓大鱼”的策略，主城区核心地段的地块小、贵，对开发节奏上面的要求也较高，目前成都佳兆业没必要拿小而贵的高价地。

对于今年在成都是否还拿地，佳兆业内部人士给出明确答案：会！ 这相较于之前佳兆业的拿地频率已有所的提高。

4.佳兆业2013年在成都的项目销售情况怎么样？

2013年佳兆业在成都所有在售项目累计销售（认购口径）住宅30.03万平方米，全年累计销售商业物业15563.2平方米（认购口径，不含车位）。

佳兆业在成都虽然推出的项目不多，但每个项目的销售情况都很好，从现代城到丽晶港再到君汇上品，每个项目都是当期热门项目不愁卖，与同类项目相比销量也较突出。佳兆业凭借单个楼盘的畅销，缩短了项目总体销售周期，减少了相应的资金、财务成本。

5.成都佳兆业广场项目的市场表现如何？

佳兆业广场项目算是佳兆业在成都新尝试的开始，首次进入主城区，又是打造地铁上盖物业，让大家对之前深耕近郊市场做刚需产品的佳兆业有了新的认识，作为佳兆业商业地产的主要产品线“佳兆业广场”成为佳兆业迈入成都商业市场的第一步。

从一月开盘至今，每天都有成交记录。

6.如何看佳兆业在成都的发展战略？

佳兆业在成都的发展以“稳”为主，选择其最擅长的刚需产品来打下市场基础。与保利、万科、绿地等一线房企相比，佳兆业少有几盘联动，而是靠单个项目打市场，不是全面发展，却是单科状元。

从佳兆业以往在成都的项目拿地策略和布局来看，佳兆业偏好以较大的地块进行长周期开发，佳兆业现代城、丽晶港、君汇上品都是开发周期较长的大盘。但由于土地出让政策的变化，大地块在成都土地市场上已不多见，也使得这种大盘开发模式逐渐退出市场。

作为一个在成都有较多积累并对成都市场比较了解的企业，佳兆业开始尝试丰富产品线，但考虑到整个佳兆业集团的特点，未来住宅仍将是佳兆业发展的重心。

7.佳兆业在成都相对“单一”的产品体系是否影响其扩大区域市场份额？

佳兆业作为一家外来的上市公司，首先最关注的是要用成熟的产品来打开成都市场——品质刚需是最好的选择。在不断了解市场的过程中，佳兆业开始植入其它产品形态。佳兆业广场就是尝试的开端。佳兆业内部人员透露，在以后的产品选择上，也会逐步丰富业态，先走稳才能跑得快。

从表面来看，之前七年的佳兆业专注于单一的刚需产品，但其实从现代城项目到佳兆业8号，佳兆业的刚需产品是在不断的升级，对刚需产品做了更进一步的细分。

8.佳兆业进入川内二级市场的表现如何？是否考虑加快在二级市场发展？

佳兆业目前所进入的川内二级市场只有南充，但两个在南充的项目表现都不俗，2012年，佳兆业在南充的销售总额突破10亿，君汇上品更是以巨大优势夺得南充楼市年度销冠，目前去化率已超过九成。佳兆业广场也全部售罄。

佳兆业高层透露，他们对南充市场非常有兴趣，既然已经在南充取得了成功，没有理由不继续发展下去。

9.重庆也有佳兆业广场，且比成都的佳兆业广场先亮相，市场表现如何？

重庆佳兆业广场市场表现一般，开盘三个月时间去化两成，作为先后开盘的位于两个城市同类型产品，未来的对比是不可避免的。

10. 在营销方式上，成都佳兆业此前一贯走性价比路线，直接打价格牌，而在佳兆业广场这个项目的营销上，却以制造楼市热点事件来吸引大家的关注，怎么看待这种变化？

佳兆业进入成都后，虽然项目拓展的速度较慢，同时在售的楼盘数量少，但凭借单个项目高的销售成绩，也顺利地进入了成都年销售金额前20强排行榜。保持单个项目高销售额的核心在于：产品品质获得客户认可和价格策略上能够打败竞争对手。在此前的佳兆业丽晶港、君汇上品等项目营销中，直接打价格牌的策略，非常奏效，但在佳兆业广场这个项目上，由于拿地价格并不低，所呈现的产品与周边其它项目寻找区分度，与其用价格这个点，倒不如以产品品质和项目整体调性去吸引客户。“黄丽娟”事件使佳兆业广场项目迅速地获得了业界关注，且这种营销手法有效地将项目的目标客群——有支付能力、注重产品品质、易接受新鲜事物的年轻购房者锁定，与成都佳兆业以往的项目营销推广方式相比，佳兆业广场的营销手法显然更注重“精确打击”细分客户，而这也正是人人都在讨论互联网思维、社会化营销、90后、00后族群逐渐成为买房主力军的市场环境下，房地产营销必须专注的方向。