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时至8月底，关于政府明里暗里“托市”是否有效有不同的解读，锐理数据7月成都住宅市场月报显示，7月成交略有上升，当月成交备案量与认购量较6月上涨，但同比下降，但锐理数据认为：市场的调整期尚未结束。水温似乎小幅上升，而以精装、豪宅为主的“壕”产品的战场，“闹市”行为即将频现，豪宅的战争才刚刚开始。

上半年豪宅市场“冰天雪地”

乐观者认为，成都主城区楼市“水温”有回暖之势，主城区住宅7月成交均价在10208元/㎡左右，看似理想的价格，得益于于主城区改善型项目的推盘加快、集中备案。改善型需求的释放与政府“托市”之间的关系，可以用相辅相成来形容。政策上的动作对“买涨不买跌”的楼市观望者而言是鼓励，而首先在下行楼市出手的改善型住宅购房者则是莫须有“托市”风声的印证。

据锐理数据2014年半年报显示，上半年成都170平米以上住宅销售备案量73.61万方，豪宅的成交套数和成交面积同比降幅都在50%以上，“壕”的战场一片萧瑟。

水暖时期，豪宅来“闹市”？

上半年，精装、豪宅产品成交面积占整体成交面积的7%，而锐理数据7月月报显示，7月改善型住宅销量增长，其中，130—170㎡面积段产品销量为23.34万㎡，在主城区住宅销量中占比增加至15%，面积段在170—250㎡的产品当月销量为11.33万㎡，占比增至7%。也就是说，在7月的成都主城区住宅销量中，130㎡以上的产品几乎占了总数的四分之一，豪宅产品比例增加，市场均价稳中有小幅爬升。

就目前市场情况而言，成都限购放松对市场整体走势的影响不大，但会继续增强购房者的信心，从而影响市场预期。在限购有所松动之时，市场对豪宅的态度是闻风而动，而豪宅营销动作则是主动出击。以锦天府为例，单价一直维持在1.78万元左右，但其上周推出的新批次产品单价变为12800元/㎡，总价从230万调整至100万。继联手互联网打出“豪宅不限贷”牌之后，锦天府继续“闹市”选在楼市“壕”界普遍水暖时，算是下半年豪宅硝烟的小范围预演。

下半年，豪宅的战争还将加剧

上半年的观望情绪带给开发商的是下半年资金链的吃紧，这意味着，下半年有更多开发商会进一步加大优惠活动以期走量，市场遇冷带给土地市场的则是更“冷”的冷风：楼面地价6500元/㎡的3宗大源地块因故终止，而这个楼面地价仅为2013年同区域最高楼面地价的3/5，此外多宗主城区地块纷纷流拍，土地市场是“反应过度”还是楼市遇冷的真实连锁反应，有待市场继续观望。

对豪宅市场而言，楼市的冷空气并未带来明显的降温，以金悦湾为例，购房者的自住需求占比85%，投资看空心理对其造成影响十分有限；而上半年制造了无数耸动新闻标题的九龙仓御园，早已凭及时的定位调整灵活地跑在了冷空气的前面。在观望情绪普遍存在阶段，豪宅面对的是购房者对价值的衡量，而非价格；在观望情绪收敛时期，一大波营销和优惠正在来的路上，豪宅主动“错位”，则是审时度势的“价格牌”。

借新品推售调整营销策略的，锦天府已不是第一家。早在几个月前，九龙仓御园，房价大塌方的华府，都已经在淡市下成功突围。这些先手楼盘成功经无一例外的都是，在竞品不变的情况下，主动调整价格形成错位竞争。如御园，从城市改善盘一下调整到原住民或改善人群，让毗邻的原地改善盘陷入尴尬；华府调价后，降低的置业门槛吸引回原打算在近郊置业的青年。

说回下半年竞争激烈的豪宅扎堆地段攀成钢，总价、装修标准和面积是三个用于筛选竞品的维度，130㎡以下的改善型产品先被剔除一批，装修标准再剔除一批，剩下的区域内竞品在总价上的差异对价格低敏感度客户而言并不足以驱使其做出购买。当锦天府新品总价直降至230万，区域竞品减少为天誉、ICC，在总价变化，装修标准、配套不发生变化的前提下，锦天府与竞品之间的错位便形成了。

可以预计的是，下半年的豪宅市场，无论是多个项目贴身肉搏还是单个项目的独树一帜，如何调动限购放松后的改善需求有效释放将是每个豪宅项目的营销重点，锐理也将持续关注成都豪宅市场的营销动向。