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过去，业界对于当今楼市宠儿攀成钢板块的解读，几乎都局限于开发商或购房者角度。实质上，攀成钢却可当作中国整个城市化进程中非常典型的样本。其整个板块从供地到成型，历经了成都两届政府换届，重大区域城市规划的变革。从官方规划角度剖析攀成钢的规划变迁，我们或可发现板块的地价和房价与前期规划的间接或直接关联。

成都东郊调整战略让整个城市走出升级关键一步

“东调”为攀成钢脱胎换骨之始

无疑，成都为那些探求脱困之路的老工业城市提供了一个完美的样本。而2001年冬启动的成都“东调”，在当时进度快得让悠然的成都人有点儿目不暇接。当时尚为厂区的攀成钢，也在“东调”范围之内。

当时成都东郊的情况比较特殊，一是大型央企较多，二是所有制成分复杂，如果由政府包办企业搬迁和土地整理，前期大量的资金垫付是当时财政无法承受的。经过反复考虑，成都形成了“向土地要资金”的有效的市场化解决思路，具体操作方式是“基价收购，全额返还”。先由成都市土地储备中心统一对搬迁企业土地进行收购；经土地评估机构评估后，利用政府信誉向银行融资，并按评估价格的65%或70%为基价与企业签订收购合同，按照搬迁进度支付资金给企业；待企业新厂建成、完成搬迁，土地交予市土地拍卖中心通过招拍挂处置后，再与企业进行结算。应当说，这是一个具有首创性的模式，有效解决了土地变现的“时间差”问题，这走出了惠及包括攀成钢在内诸多城东板块的第一步。

接受走访的多位成都官方人士都对笔者强调，政府在“东调”中向企业的让利主要表现在三个方面：一是政府少收土地出让金。2003年底以前启动搬迁的企业，原为划拨用地的，改变土地用途只需交15%的出让金；原为工业出让用地的，改变土地用途只交5%的出让金差价。“让利”的资金用于企业实施搬迁。二是由地方财政适当安排资金，通过拨款和贷款贴息，支持搬迁企业进行技术改造。

“腾笼换鸟” 初见成效

以今天的眼光来看，当时的做法无疑是颇具前瞻性的，使得“藤笼”在以财政负担较小的前提下得以迅速实施——2006年12月，攀成钢厂区地面拆除完成。紧接着，2007年4月，由清华大学规划的成都三环路内有史以来最大的地块规划出炉，其面积接近3000亩。该片区呈规则的长方形，并被80米宽的东大街延线穿过。东临沙河、西临东二环路、北临成渝高速五桂高架桥、南邻牛沙路。最初规划中区域内商住配比约为1:3，主要功能定位为以高档酒店、金融证券、商务办公为主的新商业中心和开放的街坊式高品质居住社区，其中商业部分主要集中分布在有地铁经过的东延线周边。土地运作方为这个规划片区取了个醒目的名字，叫“东方正红”板块。

在清华大学的设计中，取名“东方正红”是寓意城东未来的发展潜力，攀成钢位于成都市中心到城市副中心龙泉驿区的关键节点上，也是从重庆到成都市区的门户，片区内包含两个地铁站点，加上多条交通干道，城际新干线，成为成都交通配套最完善、出入最便捷、生活最便利的黄金板块之一。尽管后来板块的称谓走向并没能如设计之初所愿，但其规划思路确却基本被沿袭下来。

轨道交通 令攀成钢如虎添翼

与板块包装同时进行的，是该区域的轨道交通布局。2007年12月29日，成都地铁2号线一期工程建设工作启动。在此之前的12月17日，攀成钢首块259亩地块挂牌出让，新鸿基地产一家底价拿下了“攀成钢”首块259亩地块。此时，楼面地价还停留在2761元/平方米，而土地出让指标中，高度不低于280米的双子塔座，即为现在的ICC。

2009年，新加坡仁恒置地竞得178亩地块，楼面地价已经升至4853元/平方米。到了2010年12月27日，2号线一期工程最后一个车站东大路站提前7个月主体结构封顶。这个站点，恰恰处于攀成钢的腹心部位，出口正对ICC。这一年，也是攀成钢地价的第一个波峰：4月9日，绿地拿下二环路以东、牛沙路以北的攀成钢片区18号138.836亩地块，楼面价6510元/平方米；10月15日，新加坡吉宝置业拿下攀成钢16号地块，楼面价5950元/平方米；同日，内蒙古伊泰拿下80亩的14号地块，楼面价达到7600元/平方米；11月10日，香港置地、合景泰富联合拍得攀成钢285亩地，楼面价4200元/平方米。笔者从锦江区投促局了解到的情况是，这一系列的大牌入驻，几乎都是投促局主动出击，远赴沿海进行招商的结果。

2010年12月27日2号线东大路站封顶

二环路规划生变 攀成钢更名未果

上届成都市政府对于二环路的规划是建设大型商超，密集布局延线商业。2011年换届之后，规划一变，二环路改造提上议事日程。2012年4月，二环快速路规划方案公布，全线高架，快速路和快速公交系统合二为一。如此一来，西侧大段临二环的攀成钢规划也需要作出调整。4月12日，成都规划局一则关于攀成钢板块1号宗地控制性详细规划局部用地修改方案公告引发众多人士热议。按照之前规划，该幅宗地主要有二类住宅用地和公园绿地，规划调整后，原二类住宅用地部分分别调整为商业用地和变电站用地，并增加了公共交通设施功能。规划对板块的商业配比和住宅布局影响，可见一斑。

2013年楼市最为轰轰烈烈的大事，莫过于攀成钢板块试图更名。是年2月，锦江区政府发布《成都市锦江区“天府门廊”品牌宣传营销策划（实施）方案征集公告》，一直停留在网友口头上的“攀成钢”更名“天府门廊”一议，正式进入政府规划，成为原攀成钢区域的正式用名。尽管“天府门廊”更名红极一时，但最终却没了下文，但是攀成钢板块的出街、助跑、超越，步步走来，背后都有“规划”这只大手在起承转合。可以确定的是进入收官阶段的攀成钢已经进入了开发建设最好的时期，对于这个含着金汤匙出生的板块的未来，已经不用进行猜想，这里将不会面临一些区域呈现的不确定性，修成正果就在眼前。