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都说三十年河西三十年河东。两年前，城东二三环之间还是地王们的集散地。如今却开始转移到城西二三环之间。去年以来，武侯区高价地频出，目不暇接。从瑞银能源7100元/平方米高价拿下晋阳村六组4.1亩纯商业用地，到大港国际8500元/平方米天价斩获永丰乡“地王”太平村27.5亩土地，再到今年南充信诚8300元/平方米高调摘得红牌楼北街2号地块……高价地还在延续。5月16日，高碑村地块溢价60%，以8953万元成交，楼面地价达到7650元/平方米。成交消息公布的第一时间，就让业界哗然。这块地要卖出一个怎样的价格才能保本？

小地块难操作

如果地块再大点，也许业界不会如此惊讶。但毕竟高碑村地块仅有7.98亩。与红牌楼北二街地块相似，这又将是一块难啃的碎骨头。

7.98亩，按照2.2的容积率计算，总建筑面积仅约1.52万平方米，计入容积率的建筑面积仅1.17平方米。而该区域又是传统的限高区。虽然土地本身的详细资料并没有明确的规定建筑高度。但是按照周边项目的“传统”，以及项目本身的建筑密度和少得可怜的建筑面积，该项目最终的呈现形态几乎只能是多层或者小高层。

按照商住比例2:8计算，住宅的建筑面积约9365平方米，按照每套户型平均100平方米计算，除去公摊后，可售套数预计约在70-80套左右。对于一个项目来说，可售房源太少。

商铺同样少得可怜，2342平方米的商业建筑面积，对于项目来说利润点支撑不够。当住宅无法实现回收成本时，这点可怜的商铺面积都还不足以成为项目的救命稻草。

如此高的地价和如此小的体量，注定了这块地不可能成为一个快销项目。有业内人士大胆猜测，或许该地块会像红牌楼北二街地块那样，走高端自持型公寓。“这样做，还稍微比那块地赚钱点。”不过这也太考验开发商的实力和运营能力。

项目多竞争大

武侯区高碑村地块位置示意图

鹤立鸡群的感觉一定无比美妙，但鸡立鹤群的感觉就一定不怎么样了。该地块就有这么一点尴尬。在该地块周边在售的住宅项目达到了14个。其中不乏中粮祥云国际社区、置信丽都花园城、新界等大牌项目。区域内商品住宅的潜在存量约在32.6万平方米，但区域内的月去化量仅在1.5-2万平方米左右，按照这样的速度，区域内存量要完全去化，至少需要16个月。可见区域内的竞争非常激烈。

对于该地块来说，最可怕的竞争无疑来自价格。该地块周边在售商品房均价约为9500元/平方米，对于该项目来说，这样的价格很难让其盈亏持平。毕竟周边在售项目的楼面地价基本在5000元/平方米左右，而该地块的楼面地价则达到7650元/平方米，要想在住宅产品上实现盈利，其未来的销售均价基本要保持在12000元/平方米。这样的价格无疑不具备竞争力。

成本高盈利难

对于正常的项目来说，销售均价与楼面地价的价差保持在5000元/平方米左右，就可以实现盈利。而该地块则完全打破了这种平衡。根据锐理数据土地分析师易孝军测算，该地块的单位面积成本将有可能达到14000元/平方米，成本价与楼面地价的价差就已经超过了6000元/平方米。

如果最终该地块所呈现项目的价格定位与区域的平均房价持平，那么该项目的理论净利润率则只有3-5%左右，这样的低利润率风险系数非常高。按照10-15%的最低盈利率要求，该项目的定价则可能大大超出周边在售项目的售价。

住宅价格10000元/平方米测算模型

住宅价格12000元/平方米测算模型