蓝光溢价15.57%竞得大丰84亩地块 住宅产品难赚钱?
，国土局以招拍挂方式出让 宗土地，其中 地块面积 亩，最终以楼面地价 元/㎡，总价 万元被 拿下，溢价率 。
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拿地企业近年信息
近三年开发项目信息(不包括无预售证的在建项目)
| 在已开发项目（近三年） | 平均楼面地价 | 体量(万㎡) | 去化量(㎡) | 首次预售时间 |
| 蓝光乐彩城 | 5650.06 | 32.4 | 93638.32 | 2014-10-16 |
| 蓝光幸福满庭 | 2857.49 | 34.51 | 452103.4 | 2013-03-20 |
| 蓝光东方天地 | 2833.12 | 38 | 333719.1 | 2013-08-22 |
| 青城河谷国际度假区 | 2045.49 | 13.79 | 35774.28 | 2014-08-28 |
| 蓝光COCO香江 | -- | -- | 433967.29 | 2013-04-30 |
| 蓝光金双楠 | 6888.99 | 29.09 | 254275.83 | 2013-11-06 |
| 蓝光COCO国际 | 5399.87 | 21.36 | 225101.96 | 2013-09-11 |
储备土地信息
| 土地位置 | 土地性质 | 获取时间 |
净用地 面积(亩) |
理论开发量 (㎡) |
总金额 （万元） |
| 玉堂镇三台村、白玉村 | 商业 | 2009-07-29 | 84.82 | 22618 | 6615.96 |
| 青白江区凤凰大道以北、凤凰西二路北延线以西 | 商业兼容住宅 | 2012-07-10 | 31.04 | 103466 | 4655.93 |
| 高新区中和组团（中和街道新华社区6组，应龙社区8组） | 住宅兼容商业 | 2014-12-04 | 34.25 | 54799 | 16003.01 |
据锐理数据显示，此地块为2007年至今该开发商在以公开招拍挂方式拿下的第 宗地。这段时间里，该开发商在以公开招拍挂方式拿地总投入 万元，平均溢价率为 % 。在所拿地块中，单块面积最大的是 ，面积为 亩 。
目前，在已开发了 个项目，其中在售项目 个。 。
市场扩张策略图
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该地块开盘时间预测
近三年市场同类型地块开发节奏
| 项目名称 | 拿地到首次领取预售证时间 |
| 金科中心 | 324天 |
| 圣采泊尚 | 645天 |
| 保利春天花语 | 146天 |
| 泰业北城广场 | 535天 |
近三年在其它项目开发节奏
| 项目名称 | 拿地到首次领取预售证时间 |
| 蓝光幸福满庭 | 145天 |
| 蓝光东方天地 | 227天 |
| 蓝光COCO国际 | 187天 |
| 蓝光金双楠 | 154天 |
| 青城河谷国际度假区 | 296天 |
| 蓝光乐彩城 | 176天 |
近三年板块内已开盘项目开发节奏
| 项目名称 | 拿地到首次领取预售证时间 |
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根据该开发商近年在成都的项目开发特点和节奏，参照成都市场同类型地块的开发周期及该地块所在板块已开盘项目的开发节奏，综合预测该地块最早呈现项目的首次开盘时间：
区域内项目数据对比
同类型项目近三年指标对比
| 项目名称 |
净用地 面积(亩) |
累计供应 （㎡） |
楼面地价 （㎡） |
首次开盘时间 |
近12月备案 均价（元） |
| 金科中心 | 58.52 | 204841.43 | 1680.13 | 2013-05-22 | 8279.55 |
| 保利春天花语 | 80.72 | 267097.42 | 1717.53 | 2013-04-28 | 6320.43 |
| 圣采泊尚 | 92.3 | 303095.19 | 1650.05 | 2013-03-22 | 6497.39 |
备注：①.按照开盘时间倒序，只列出最近10个项目。②.均价、存量、供应量仅为住宅部分。③.本市范围内，面积在1000亩的地块以上都视为同类型地块；500—1000亩地块，与测算土地处于同板块或相距15公里范围内的视为同类型地块；100—500亩地块，与测算土地处于同板块或相距10公里范围内，且容积率相差≤1的，视为同类型地块；100亩以下的地块，容积率相差≤1，且与测算地块相距5公里以内的，视为同类型地块。
近三年，同类型项目的楼面地价在1365元/㎡～2500元/㎡之间，均价为1933元/㎡,三年来楼面地价呈上升趋势，年均涨幅为41.58%。同类型项目的价格在6320元/㎡～8280元/㎡之间，均价为6411元/㎡,三年来同类型项目的产品均价呈上升趋势，年均涨幅为1.77%。理论上，按照“菜鸟看地”预测的该地块最早的项目呈现时间计，届时同类型在售项目的均价约为6454元/㎡。
本项目售价预测及销售压力分析
未来售价策略预测及利润率预估
根据地块成交价格及各项综合指标，测算出下列三种定价策略(假定各位看官都知道怎么测算，不知道的请点这里看计算逻辑)
| 住宅(元/㎡) | 商业(元/㎡) | 税后利润(万元) | 投资净利润率 |
| 7000 | 21400 | 13400 | 10% |
| 7600 | 23000 | 20200 | 15% |
| 9200 | 28000 | 41400 | 30% |
从财务数据来看，如果项目产品按照情况一销售，则将实现投资净利润率10%，此时，项目产品住宅定价高于预估的区域均价546元/㎡。如果按照情况二销售，则可实现投资净利润率15%，此时，项目产品住宅定价高于预估的区域备案均价1146元/㎡。拿地如果要实现最大投资净利润率，则应参照情况三的测算结果定价。
区域内各面积段产品年均去化量
| 产品面积段 | 去年去化量(㎡) | 今年至今去化量(㎡) | 当前存量(㎡) |
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