3月27日，成都一场涉及5宗共计356亩土地的土地拍卖会落下帷幕，这场年内首场涉及传统主城区的土拍在过去的一个月时间里都是成都房地产行业热议的话题，在3月27日尘埃落定之后，仍将继续引发人们的思考。

成交结果

先跟着锐理来回顾一下3月27日土拍的过程和最终结果吧：

1号成华区建设路10.84亩地块，起拍楼面价9100元/㎡，在经过9轮竞价后，由106号房企成都金座置业有限公司以楼面价10000元/㎡竞得，成交总价2.17亿元 。

2号锦江区三圣乡26亩地块，起拍楼面价9568元/㎡，经过33轮竞价后，在13168元/㎡处成交，最终需自持租赁住房比例为15%，成交总价5.7亿元，竞得人为16号房企华熙地产。

3号武侯区武侯新城206亩地块，起拍楼面价8500元/㎡，因报名人数不足，最终流拍。

4号金牛区王贾村56亩地块，起拍楼面价为9000元/㎡，经过19轮竞价，由56号房企泸州益佳房地产开发有限公司（佳乐地产子公司）以成交楼面价10900元/㎡摘得，总价为39.08亿元。

5号金牛区茶店子57.6亩地块，起拍楼面价为8983元/㎡，由于报名人数不足，这宗土地遗憾流拍。

关于这5宗土地详细的踩地报告可以参考3月25日由锐理数据公众号推送的《锐理土地|主城区5宗土地3月27日入市 实探356亩好地成色几何》一文。

土地综述

在综合了3月27日的拍卖情况之后，锐理再对5宗土地进行简短的概述。

1号宗地

成交楼面价：

拿地房企义务：建设用于返迁的5780㎡住宅。

宗地周边参考房价：招商中央华城2期上批次获批均价约1.5万元/㎡。

土地优势：位于成熟热门区域，周边配套和环境都较为优越，贴近2环路，对于有车的客户来说极其便利。

土地劣势：面积小、形状不够规整，返迁面积较大，离地铁线路有一定距离。

2号宗地

成交楼面价：13168元/㎡

拿地房企义务：自持租赁住房 15%。

宗地周边参考房价：2018年新房成交备案均价约1.3万元/㎡，周边二手房参考均价约1.7万元/㎡。

土地优势：面积适中，形状规整，位于成熟热门板块，周边配套和环境都较为优越，靠近地铁2号线洪河站。

土地劣势：自持的租赁住房无法销售，影响现金流。

3号宗地

成交楼面价：流拍。

拿地房企义务：自持不少于50%即12.04万㎡商业面积，建设不少于8.5万㎡电子商务载体，并引入一家20亿元的电子商务总部企业，建设并引进规模不小于3.5万㎡五星级酒店一家。

宗地周边参考房价：中铁建西派城上批次获批均价约1.5万元/㎡。

土地优势：位于高端豪宅区——武侯新城板块，面积大，周边后续配套有保障。

土地劣势：总价较高，产业配套要求苛刻，自持面积大。

4号宗地

成交楼面价：10900元/㎡

拿地企业义务：无偿移交不少于总建筑面积15%的租赁用房，并在宗地旁配建一所幼儿园。

宗地周边参考房价：宗地所在的五块石板块2018年成交均价约为1.2万元/㎡，周边二手房参考均价约1.3万元/㎡。

土地优势：靠近地铁一号线，周边有学校配套资源。

土地劣势：宗地形状不规整，周边环境和配套较为普通，无偿移交拉高成本。

5号宗地

成交楼面价：流拍。

拿地企业义务：自持48%建筑面积商业物业，共计持有30330㎡，引入一家五星级酒店，配建幼儿园。

土地优势：靠近7号线茶店子地铁站，周边配套、环境成熟，地块形状规整、面积适中。

土地劣势：自持部分商业物业无法形成现金流，产业引入要求较高。

房企的市场判断

锐理之所以说3月27日的这场土拍将引发市场的深思主要是基于以下的几点：

首先，3号武侯新城和5号茶店子宗地的流拍出乎意料。

根据锐理现场踩地评估，3号宗地是本场土拍中规模最大的一宗，武侯新城板块在近两年的土拍中都屡创高价。如果说3号宗地过高的拿地门槛对于房企来说难以接受的话，5号宗地的流拍更加让人吃惊。

5号宗地在3月27日拍卖的5宗土地中交通、配套、环境、大小等综合条件均位于前列，对于房企拿地之后快速开发去化颇具便利。宗地要求拿地企业自持至少48%也就是约30330㎡的商业建筑面积，并引入五星级酒店，这个条件在2017年以后的成都土地市场上也并不算苛刻，为什么这宗土地惨遭流拍呢？

在此前锐理发表的对于2018年房地产市场的观点中，有两个基本的判断：

1.2018年的房企资金链承受的压力将甚于之前的两年；

2. 成都在短期之内退出严厉的房地产调控政策的可能性不大。

实际上，在2018年开年以来我们看到的市场情况确实验证了这两个基本的判断：

1. 某些大型房企出现了现金流不足的信号、融资的成本上升明显；

2. 部分热衷于拿地的房企在2017年年底已经不再在公开市场拿地，而是转向谋求股权合作和收购项目；

3. 一些存货量大的房企开始通过优惠大量出货，补充现金流；

4. 成都近期取得预售许可的项目获批的价格都不算高，以致于出现万人排号的盛况。

基于这些判断，房企的拿地热情相比前两年下降就说得通了，为了避免在2018年出现的难以预测的风险，谨慎拿地的口号可能再次出现在各大房企的投资部门。

第二，在土地出让中，单纯“卖地-开发”的旧模式的主流地位明显受到了挑战。

在3月27日出让的每宗土地都附带有一定的开发之外的其他要求：1号宗地的返迁、2号宗地的自持租赁用房、3号宗地的无偿移交租赁用房、4号和5号宗地明确的要求产业引入。

在这样的要求下，土地市场要求拿地企业拥有更强的持有经营物业的能力以及整合资源能力，缺乏这些综合实力的传统房地产企业连进入“竞技场”的资格都没有。而这样的要求也同时催生了许多机会——房企引入擅长不同领域的其他企业，如长租公寓、酒店、金融机构、文旅产业、健康产业等，共同组建联合体，并制定灵活的退出机制，这对于市场的多元化当然是不无裨益的。

锐评

综上，锐理认为，3月27日的给了成都土地市场一个信号——持续两年之久的土地市场高热逐渐显得冷静，各家房企都应当对各自的长期规划和面临的风险进行考量。而在另一端，这场土拍带来的变化是否会传导到住宅市场？这个问题短期内可能还无法得到解答，但是敏感的房地产市场绝不会对此视若无睹。