在城市版图延伸与市场开拓的双向作用下，远郊无疑是2018年上半年刷屏成都楼市的热点词汇。据锐理数据统计，2018年上半年，成都远郊土地市场成交5238亩，同比上涨476%，占大成都成交总量的55.6%；成交楼面价2705元/平方米，同比增长64%……

基于此，《锐理数据房地产内参》第二季度刊特别推出“远郊大发现”专题报告，囊括了远郊市场总结分析、机遇与潜在的风险三大部分，以期为行业和市场带了参考。而本文将通过多组楼市大数据，力图从土地与住宅两大维度对远郊进行复盘。

壹

土地市场

锐理数据监控显示，2017年至2018年上半年，远郊共计成交土地8920亩，平均成交楼面地价2667元/㎡，平均溢价率19.72%。其中，住宅类用地（纯住宅、住兼商、商兼住）成交量为5561亩，平均成交楼面价3437元/㎡。

从2017年开始，远郊土地楼面地价直线上涨，环比2016年上涨309%，且走势仍在上扬，溢价率也有着明显的提升，不过各个区域具体表现有所差异。

成交量

都江堰&青白江千亩土地领衔

2017年至2018年上半年土地成交前三的区域依次为青白江、都江堰、崇州，成交量分别为2266亩、1885亩、1446亩；金堂、大邑是土地出让最少的两大区域，分别为161亩、295亩。住宅类用地则是都江堰以成交1367亩居榜首，青白江以1301亩紧随其后，新津以802亩挤进前三，金堂仍旧垫底，成交不足百亩。

成交楼面价

新津5字头一骑绝尘

近一年多时间里，远郊各区地价纪录在不断被刷新。据统计，远郊住宅类用地成交楼面价最高的区域为新津，达到了5693元/㎡，是目前远郊里唯一个平均楼面地价超过五千元大关的区域；其次是青白江与金堂，均为三字头；彭州土地市场表现较为“平淡”，成交楼面价不足两千，尚处于洼地。

从土地成交价格看，位于成都南拓方向上的新津无疑是最受开发商青睐的区域。 2017年至2018年上半年土地成交楼面价前十地块，新津独占9宗。剩下一宗则位于都江堰，被人居拿下。从下表中可以发现，上榜的最高楼面价为7770元/㎡，第十名也达到了4800元/㎡，而2016年的最高楼面价仅1920元/㎡，一年多时间土地价格翻几番。

溢价率

蒲江以61.49%后来居上

溢价率是考量土地价值的重要指标，它能反映开发房企对未来预期市场的看好程度，同时也体现出一个区域的市场热度。2016年远郊整体住宅类用地溢价率为13.8%，2017年至2018上半年整体平均溢价率为23.54%。具体到区域，2016年有三个区域均未实现溢价，同时，除邛崃与崇州土地溢价较高外，其他几区溢价率均未超过7%。

2017年出现拐点，出让面积最少的金堂和成交楼面价最低的彭州，2016年的土地溢价率均为0；2017年至2018年6月，两大区域的平均溢价分别上升至53.09%、34.01%。另外，从上涨幅度看，新津、邛崃、蒲江、青白江溢价率都有进步，尤其是蒲江以61.49%晋升为溢价率最高的区域。这与2017年至2018年6月溢价率最高的10宗地分布位置反应的区域市场热度不谋而合。

房企进入

青白江&新津颇受青睐

如果说地价与溢价率是组成土地情况的硬性指标，房企的进入则是反映区域价值和热度的软性指标。受客观因素推动，以及挖掘新市场机会点的主动选择，近一两年房企远拓的步伐变得更加积极，远郊自然成为房企“开疆拓土”的重要战场。

根据锐理数据监控，知名房企进入最多的区域是青白江，2017年以来出让的土地基本全被品牌房企斩获，实力均不容小觑。远郊中唯一属于中心城区的区域、北改重要组成部分、自贸区等都为青白江区域价值加成。另外位于城市南向发展路径上的新津，也有多家大型房企进驻。

区域的进入与房企自身发展战略有关，如美的、新城控股不断加码远郊，以远郊作为重要战略基地进行突围，金科、万科则是在青白江进行深耕。房企的围猎既推动区域的建设发展，同时也可以产生集聚效应，催长区域市场热度。但各个区域发展条件不同，房企在开辟市场时需要多方考量，根据自身情况选择性进入，切忌盲目跟风。

远郊房地价差

开发利润空间如何变化？

回看近七年远郊住宅房价与地价差，前面五年都保持在3600-4000元/㎡之间的较稳定状态，直到2017年发生突变，远郊土地市场热度走高，房地价差大大缩小；随着政策、市场等多方因素影响，2018年远郊房价有了明显的涨幅，房地价差有所回升。

贰

住宅市场

2018年上半年，远郊商品住宅供求基本持平，成交均价为6701元/㎡，比去年上涨30%。继土地市场之后，远郊住宅市场也在升温。

成交量价

销量出现三次高峰 房价最高涨幅64%

再把时间线拉长，调取近两年远郊商品住宅成交量价月度走势，从销量看，图中有三个较为明显的高峰值：一是在2017年3月限购升级后，将一些需求挤压到了远郊，成交量开始攀升，并在当年6月出现了小高峰；二是2017年第四季度中心城区出货少，以及公证摇号出台，对远郊市场也有所“波及”；第三个高峰则是最近的五六月，尤其是五月成交85万方达到一个峰值，这个时期有“5·15新政”出台，虽然远郊也纳入了调控范围，但与中心城区相比，影响力比较有限。

从成交价格看，从2017年3月开始，也就是成都限购加码后，远郊商品住宅房价结束了之前长时间的“稳定”状态，持续攀升，2018年6月整体成交均价已经达到了7107元/㎡，最高涨幅为64%。

供销存量

2018年供销或创新高 去化周期仅8.4个月

一方面是新增供应有所下滑，另一方面需求在逐渐增加，导致2016年与2017年明显供不应求，去年供销比仅为0.68。市场得到反馈，活跃度大大加强，2018年上半年新增供应375万方，成交328万方，供销双涨，供需结构较为平衡，按照这样的趋势，2018年远郊住宅供销有望创新高。

近两年远郊住宅市场去库存效果良好，存量为457万方，按照近一年月均去化量，去化周期仅8.4个月。随着城市发展，人口增加，以及区域更新，势必带来新的购房需求，在库存走低的情况下则需求新的供应补充，从而为房企抢占市场份额带来了潜力空间。

产品户型

90-130㎡产品为绝对主力 成交占比63%

从产品端看，与市场大趋势一致，近一年里远郊商品住宅成交主力户型为90-130㎡，占整体销量的63%。调取近五年成交户型套均面积数据还发现——2014年-2016年远郊户型套均保持在97㎡左右，而2018年成交户型套均面积已达到104.7㎡。

从整体市场看，远郊商品住宅市场量价双涨，库存去化明显。那具体落实到区域又有怎样的表现？

细分区域·供销存

金堂&崇州为主力 蒲江垫底

近一年时间里，金堂商品住宅属于供销存三高，新增供应128.5万方，成交122.5万方，存量76万方；其次是崇州，成交面积为108.5万方；蒲江则属于供销存三低，其中成交量仅20万方；其他几区情况较为均衡。从供销结构看，在近一年时间里都江堰、邛崃、新津、大邑、彭州均为新增面积不及成交面积。从大势看，除蒲江、大邑、都江堰外，截至2017年的成交量都是在波动中上升。

细分区域·成交均价

都江堰8字头 青白江涨幅最高

当然，由于“身体素质”有差异，远郊各区域的商品住宅房价也有差异。上半年，住宅成交均价最高的区域是都江堰，为8406元/㎡，是目前9个区域中唯一上8千的，不过这与都江堰（青城山）多低密产品而拉升价格有关。紧随其后的是崇州、青白江与新津，这三大区域均达到了7字头，其他区域的成交均价仍在6千及以下。此外，与土地市场表现相吻合，彭州房价在各大区域处于垫底位置，均价不足5千。

众所周知，与2015年处于相对稳定低位的成都房价相比，2018年远郊各区商品住宅成交均价均有不同程度的上涨。统计显示，有4个区域涨幅超过40%，其中，崇州房价上涨66%，青白江上涨幅度更是达到了90%，接近翻番。从房价的变化可以窥探和发现区域发展速度和市场变化，为进入提供参考。

上半年，无论是土地市场还是住宅市场，远郊都交出了漂亮的答卷。但因自身条件有所不同，因此市场活跃度与发展潜力空间也难以相提并论，未来“命运”如何还需要进一步观察。

注：数据统计时间截至2018年6月30日。

未

完

待

续

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