由远郊撑起的2018年土地战场，随着8月视高、都江堰纷纷流拍，温江、龙泉低溢价成交，市场涌现出“唱衰”的声音。9月主城区的拍卖成交情况，似乎成了下半年土地市场的“风向标”。5日上午，期待已久的锦江区、成华区共3宗纯住宅用地走上拍卖席，三宗地全部底价成交。

拍卖结果

今日拍卖席有20人，参与拍卖房企7家。

一号宗地：一号宗地位于锦江区成龙街道，纯住宅，占地面积约71亩。起始楼面价约11000元/㎡，最大容积率1.5。最终由100号（四川省商业建设有限责任公司、成都驿锦投资有限公司），以楼面价11000元/㎡竞得。

二号宗地：成华区龙潭街道约47亩纯住宅地块，起始楼面价约7503元/㎡，计算容积率3。最终由18号成都奥山置业有限公司以底价7503元/㎡竞得。

三号宗地：成华区青龙街道月31亩纯住宅地块，起始楼面价约8006元/㎡，最大容积率2。最终由37号深业泰然（集团）股份有限公司以底价8006元/㎡竞得。该房企在成都青白江有开发过怡湖玫瑰苑项目，目前已售罄。

地块分析

01

锦江区成龙街道

第一宗地位于锦江区成龙街道棬子树村4、5、6组，南三环路外侧，锦江大道与新成仁快速路（锦阳大道）交汇处。占地约71亩，计算容积率1.5，建筑密度不大于30%，地块方正，易于产品布局打造。

（地块位置示意 来源：成都国土资源局）

出让条件

1、出让文件显示，该地块有5%的租赁住房（租赁住房单套建筑面积控制在60-120㎡范围内），须配建不少于100个地下公共机动车停车位，并无偿移交。

2、建筑物最高点相对地面高度约189米，成品住宅（全装修）建设比例不低于项目住宅建筑面积的100%，租赁住房和商品住房采用同一标准装修。

3、同时，开发企业还须代建宗地旁的国有建设用地，出资建设约15.6亩的公建配套设施（小区绿地、居民建身设施、公厕），并无偿移交给政府单位。

地块现状

锐理实地打探，目前宗地三面道路通畅，便于房企迅速开发。宗地已实施打围，地块内无需要拆除的建筑物。但地面尚未平整，且有植被、弃土等，需拿地企业自行处理。

（地块实拍 来源：锐理数据）

周边情况

宗地周边发展成熟，靠近三环路方向，斜对面是锦江区教师进修学校，周围多是住宅小区如皇经楼新居、锦城尚苑等。靠近锦阳大道一侧，有一些汽车产业园和专卖店。

宗地与地铁轨道交通距离较远，可选择自驾或公交出行，距离城东客运站距离约1.3公里。周边教育资源较丰富，有小天使幼稚园、天涯石小学逸景分校、成都市盐道街小学锦馨分校等。3公里范围内，还有锦江绿道、锦江体育公园、幸福梅林、三圣花乡等休闲之地，宗地周边整体配套较完善。

（周边配套图 来源：锐理数据）

市场扫描

土地端：从2016年以来，锦江区共有10宗带住宅的地块成交，主要集中在三圣乡板块。距离最近的地块，位于锦江区柳江街办潘家沟村12组，成龙街办棬子树村2、3、4组，2017年11月30日由新希望地产竞得，预计打造新希望锦官府项目，目前还未上市。（锐理土拍|人居14.58亿再夺成华两宗地！成都又增5万㎡租赁用房）该地块的起拍价为9000元/㎡，成交楼面价为11700元/㎡，无偿移交租赁住房面积为15%。

（2016.1-2018.8月锦江住宅土地成交表 来源：锐理数据 ）

住宅端：住宅供销方面，从2016年1季度开始，锦江区住宅供不应求的现象明显，一些季度甚至出现0供应。房价方面，2017年4季度是价格的最高峰，超过2万。受限价影响，2018年拿证项目房价有所下滑，3季度均价16246元/㎡。二手房方面，成交价基本稳定在20000元/㎡左右。

（2016年1季度-2018年3季度锦江区供销、均价走势 来源：锐理数据）

综合来看，此地块所处的位置、周边的配套十分优越，打造条件也不算严苛。周边几乎没有可供应房源的楼盘，本次出让用地可以一定程度上解渴市场需求。另外楼面地价较高，适合拿地企业做标杆性改善项目。

02

成华区龙潭街道

二号宗地位于成华区龙潭街道办处丛树社区7、9、12组，位于东三环路外侧，临近沪蓉高速，占地面积约47亩，计算容积率为3，起拍楼面价7503元/㎡。地块呈狭长型，比较考验拿地企业的开发能力。

（地块位置示意 来源：成都国土资源局）

出让条件

1、建筑物主体高度不高于60米。

2、该宗地禁止联合竞买。

3、无偿移交建设计容建筑面积不小于出让宗地计容总建筑面积5%的租赁住房（租赁住房单套建筑面积控制在60-120㎡范围内），并按规划配比要求配建相应的地下停车位。

4、建筑密度不大于20%，100%成品住宅（全装修）。

地块现状

该地块部分已实施打围，宗地内无待拆装的建筑物，无电线电杆，有少量土方建渣和杂树杂草，后期需要拿地企业自行承担打围和清理费用，宗地北侧、东侧规划道路已有相关公司负责建设。

（地块实拍 来源：锐理数据）

周边情况

锐理实地打探，此地块周边比较荒凉，道路未建设完整，目前到达不太便利。宗地旁边有打围待建的安置房小区，对面还有正在建设的社区学校，周边还有很多未处理的空地。宗地距离龙潭水乡和龙潭工业园区约3-4公里，距离十陵客运站约3公里。

（在建中的学校 来源：锐理数据）

市场扫描

土地端：锐理数据统计显示，从2016年至今，成华区龙潭街道成交4宗住宅地块，最近一次供地是2017年7月18日，中粮地产以楼面地价9600元/㎡，溢价率92%，竞得的龙潭街道同仁社区地块，目前项目已经亮相，暂未开售。

（2016.1-2018.8月成华龙潭街道招拍挂住宅土地成交表 来源：锐理数据 ）

住宅端:相较于主城其他区域，成华区的房价相对“温柔”，但近两年来上涨趋势明显，区域发展潜力很大。供销方面比较稳定，市场对房源的需求量还是很大。直线距离约3.7公里，成华区龙潭寺的华宇旭辉锦绣花城项目，5月拿证带装修价格12900-14900元/㎡。

（2016年1季度-2018年3季度成华区供销、均价走势 来源：锐理数据）

整体来看，此地块周边尚未发展成熟，配套设施欠缺。但宗地周边可供应的土地量很大，后续会吸引很多开发企业入驻。同时周边3公里内，几乎无新房在售项目住宅供应，市场需求还是很大。

03

成华区青龙街道

三号宗地位于成华区青龙街道处海滨湾社区7、8组，北三环路内侧，背靠成绵高速，占地面积约31亩，计算容积率2，起拍楼面价8006元/㎡。地块不大，但比较规整。

（地块位置示意 来源：成都国土资源局）

出让条件

1、航空限高绝对海拔高度835米。

2、建设不小于200㎡的居民健身设施1处，以及不小于300㎡的开闭所（含配电房）1处。

3、该地块位于国家安全限制距离内，严禁作为涉外建设项目（含酒店）用途。

4、成品住宅（全装修）建设比例不低于项目住宅建筑面积的60%。

地块现状

宗地已部分打围，无需拆除的建筑物，有少量土方建渣，无电线电杆，有杂树杂草需要清理。该宗地周边道路规划部分形成，未发现地下管线。打围和清理费用，需要拿地房企自行承担。

（地块实拍 来源：锐理数据）

周边情况

此地块因背靠成绵高速，部分楼栋会有一些影响。旁边正在建设多个安置房、梧桐栖等人才公寓项目，整体发展还不够成熟。教育资源方面有成都市实验中学、成都市第二十七幼儿园、成都市海滨小学、四川省工业贸易学校等。交通方面，有昭觉寺汽车站，距离地铁7号线昭觉寺南路站约3公里。

（宗地旁边在建的安置房项目 来源：锐理数据）

市场扫描

土地端：锐理数据统计显示，从2016年至今，成华区青龙街道成交3宗住宅地块，均是人才公寓用地，距离此次推出的地块相隔不远。

（2016.1-2018.8月成华青龙街道招拍挂住宅土地成交表 来源：锐理数据 ）

住宅端：周边有住宅项目领地海纳时代、马克公馆、青秀未遮山等，其中直线距离约1.6公里处的青秀未遮山项目，今年6月首批次推出，户型建面约78-154㎡，带装修房源单价约为13495-15358元/㎡。

此地块位于三环内，区域尚处于发展阶段。随着在建设的多个项目逐渐成型，相应的配套设施建设完成后，整体面貌将有所改变。同样区域内住宅楼盘紧缺，此次拍卖的条件比较宽松，还算值得下手。

锐理点评

锐理数据统计显示，2018年1月到8月，整个大成都住宅土地市场，招拍挂共成交土地50宗，流拍16宗。锐理认为，目前成都乃至全国，调控不断、销售遇阻、资金紧张，土地市场逐渐回归理性，各大房企拿地也越来越谨慎，低价、优质地才敢下手。

在这样的环境下，多家房企透露开发重心将重回主城区，除了拍卖的方式也在加大收并购。同时流拍、底价成交的现象频出，也倒逼政府拍卖土地时定价更理性、条件更宽松。房企也应该伺机“捡漏”，不要陷入“买涨不买跌”的怪圈，果断下手。