8月30日，成都公共资源交易服务中心拍卖出让一宗温江土地。原计划同日出让的两宗新津土地因故终止拍卖。最终温江地块成交楼面地价为7500元/㎡，竞得者为成都九联科海健康科技有限公司。

拍卖现场

温江47.05亩纯住宅用地登上拍卖台，拍卖席10人，8、158、159号三家参与竞争。158号率先举牌，159号加入竞争，两者争夺不断，158号中途甚至直接喊价。最终，该地块被158号九联科海拿下，成交均价为7500元/㎡。该公司属于温江区国资金融办公室，上半年已通过招拍挂拿下两宗温江土地，加上本次，成功完成“帽子戏法”，共计208.37亩。（详情请点击）

另外，积极举牌的159号是光华开源，同属于温江区国资金融办公室。

地块分析

1

温江

一号宗地为47.05亩纯住宅用地，价值较高。地块起始楼面地价为6500元/㎡。地块方正，适合打造。出让文件显示，宗地未按红线打围，目前有少量堆土、建渣、杂树，暂未发现需要改迁的地下管线，宗地周边规划道路已经形成。不过需要注意的是，该宗地不在温江生态红线内，项目开工建设前必须完善环保手续。

宗地分为①住宅用地和②服务设施用地，其中地块①的容积率不大于2.5，地块②的容积率需要结合方案合理性确定。

配建信息：

（宗地配建信息 来源：成都公共资源交易服务中心）

地块周边配套齐全，北面即是成都市实验外国语学校温江校区，东面为蓝润光华春天，南面为佳年华新生活2期，片区居住氛围浓厚。宗地与江安河河景直线距离为600米，与地铁4号线凤凰大道站直线距离为1.5公里，配套资源优渥。

（宗地区位图 来源：锐理数据）

区域土地市场方面，2018年1-7月，温江通过招拍挂市场共成交5宗土地，共计323.66亩，其中拍卖出让的土地仅有两宗，分别被成都九联科海健康科技有限公司和人居拿下：这两块宗地分别为成都医学城产业配套住宅用地和人才公寓项目用地，严苛规定下，它们的最终成交价格都不突出。

（2018年1-7月温江招拍挂土地成交表 来源：锐理数据）

（周边两公里范围内成交土地列表 来源：锐理数据）

区域住宅市场方面，临近宗地的蓝润光华春天以70-90㎡、90-110㎡产品为主，2015年开盘均价为4500元/㎡，目前链家显示其二手房房价为12000元/㎡。

佳年华新生活主力面积段为50-70㎡、70-90㎡和90-110㎡，2013年开盘均价为5700元/㎡，链家显示其二手房均价为12792元/㎡。锐理数据显示，项目周边两公里8月市场备案均价为11552元/㎡，结合本宗土地6500元/㎡的起始楼面地价以及配建要求，房企需要斟酌溢价空间。

整体来看，地块处于醇熟居住区，周边学校、景观、交通资源优渥，区域目前在售项目以刚需产品为主，本宗土地可以进行一些错位革新。

9月13日，与该地块相连的15亩商业用地也将挂牌出让，起始楼面地价为2700元/㎡，将成为重要配套补充。

2

新津

新津两宗土地均位于普兴镇骑龙村。二号宗地出让面积为57.33亩，为住兼商用地。起始楼面地价为3599.9997 元/㎡。相关文件显示，宗地部分打围，东侧、南侧、北侧市政道路已建成，具备动工开发条件。

三号宗地位于普兴镇骑龙村4组，面积为84.07亩，为住兼商用地，起始楼面地价3828.0011 元/㎡，宗地部分打围，南侧、北侧、西侧市政道路已建成。两宗土地商业占比上限均为10%，计算容积率均为2.5。

在配建条件方面，二号宗地需配建11.23亩幼儿园，三号宗地需配建不小于2000㎡的社区综合用房。

两宗地块为连襟地块，靠近京昆高速，其中三号宗地相对来说距离高速更远，且面积更大，条件更优。

地块周边目前有恒大天府城邦在售，该项目备案均价为7101元/㎡，去化周期尚有8个月。

（周边两公里范围内成交土地列表 来源：锐理数据）

1-7月，新津通过招拍挂共成交9宗、603.44亩土地，成交楼面均价为5332元/㎡，在远郊里排行第一，该价格甚至高于大多数近郊均价。实际上，正是3月以中洲、保利、雅居乐、花样年、融信为代表的房企联袂进驻新津，才拉开了今年远郊崛起的序幕。目前新津最高楼面地价为7770元/㎡，为太行瑞宏拍下的五津街道86.68亩住兼商用地。

（2018年1-7月新津土地成交表 来源：锐理数据）

区域价值方面，地铁10号线在新津设站7座，将于2019年通车，地铁12号线和21号线也将过境新津。

原计划今日出让的两宗土地均位于岷江新城板块。新津总体可分为五津老城、牧山星城、岷江新城三大城市组团，前两者发展时间较早，城市界面较为成熟，但对产业、人口的承载能力有一定局限性，而岷江新城为新津新兴板块，交通、居住、配套等各方面均以现代规划理念布局，区域价值潜能巨大。

不过今时不同往日，8月23日，《四川省商业性个人住房贷款最低首付款比例实施方案》公布，全省其他地区最低首付款比例提升为50%。此举以去杠杆的方式稳定区域价值，提高了购房者的准入门槛，客群数量可能减少。今日两宗土地终止拍卖，侧面反映出市场理性信号。

土地位置：温江区公平街道太极社区十一组、红桥社区六组

交易方式:拍卖

用地面积(平米): 31366.0667

用地面积(亩): 47.0491

土地用途: 纯住宅

容积率: 地块一：不大于2.5；地块二：结合方案合理性确定

起拍价(万元/亩): 1083.3333

成交单价（万元/亩）:1250

成交总价（万元）: 58811.3775

起拍楼面价（元/平米）:6500

楼面价（元/平米）: 7500

竞得者: 158号 成都九联科海健康科技有限公司

溢价率: 15.3846%

计算容积率:2.5

宗地位置： 新津县普兴镇骑龙村4组、11组

净用地面积： 57.3313 (亩)

净用地面积： 38220.87 (平米)

土地用途分类： 住宅兼容商业

土地用途： 城镇混合住宅用地

地块特殊标签： 常规用地

商业占比上限： 10 %

使用年限： 住宅70年商业40年

计算容积率： 2.5

可开发体量： 9.555218 (万㎡)

起拍单价： 600 (万元/亩)

起拍总价： 34398.78 (万元)

起始楼面地价： 3599.9997 (元/㎡)

保证金： 10320 (万元)

容积率： 地块一、地块二：1.0＜容积率≤2.5

建筑密度： 地块一、地块二：不大于25%

建筑高度： 地块一、地块二：满足航空限高的要求

用地使用性质： 地块一、地块二：住宅兼容商业服务业设施用地（兼容的商业建筑面积与该项目计入容积率计算的建筑面积的比例为≤10%）

因故终止

宗地位置： 新津县普兴镇骑龙村4组

净用地面积： 84.0751 (亩)

净用地面积： 56050.05 (平米)

土地用途分类： 住宅兼容商业

土地用途： 城镇混合住宅用地

地块特殊标签： 常规用地

商业占比上限： 10 %

使用年限： 住宅70年商业40年

计算容积率： 2.5

可开发体量： 14.012513 (万㎡)

起拍单价： 638 (万元/亩)

起拍总价： 53639.9138 (万元)

起始楼面地价： 3828.0011 (元/㎡)

保证金： 16092 (万元)

容积率： 1.0＜容积率≤2.5

建筑密度： 不大于25%

建筑高度： 满足航空限高要求

用地使用性质： 住宅兼容商业服务设施用地（兼容的商业建筑面积与该项目计入容积率计算的建筑面积的比例为：≤10%），用地内配建建筑面积不少于2000平方米的社区综合用房（须修建在一层）

因故终止