如果你对成都高端公寓市场的认知还停留在“长周期去化”这一概念上的话，那可能需要更新一下信息了。

10月14日，位于东大街的新希望D10天府正式开盘，首批推出了204套公寓，面积段40-199㎡，惠后单价28000-40000元/㎡不等。无论从地段还是价格来看，D10天府都算是一个“资格”的高端公寓产品。成都数字房产网显示，截至10月14日晚，该项目的定购量为117份（含已定购和拟定购）。经锐理数据向该项目开发商核实，117份订单中，有两位客户为整层购买，当天实际销售套数为148套，开盘去化率达到72.5%。

10月14晚新希望D10天府定购情况

（观云名筑为其备案名）

是的，这就是那个传说中“199㎡两房，一间放床，一间放私人飞机”的高端公寓项目——新希望D10天府。

值得一提的是，在D10天府刚获取预售证时，坊间曾有言论认为该项目开盘当天的去化至多二三十套，最终事实与前期预测出现如此大的反差，也引起了锐理君的好奇。

【复盘】

密集出货期实现“强突围”

单日走量148套 PK 每季度成交104套

“去化难”一直是成都公寓市场的一大痛点。在本次限购前，成都楼市低迷了很多年，住宅的销售情况长期磕磕绊绊，更不要说公寓这种相对偏冷的产品，何况此前成都人对公寓的接受度自然就很低。直到本轮调控期，住宅市场步步收紧，公寓才迎来转机。

数据显示，从2016年至今，成都中心城区的公寓供销价从2017年第二季度开始快速上升，其中季度成交套数最低时为5427套，今年第三季度成交套数最多，达19985套，上涨幅度高达268.3%。

但以上情况并不完全适用于价位较高的高端公寓。受面积段大、价格高等因素的影响，既要等客户挑产品，同时项目也要挑客户，高端公寓依旧与“快销”无关。更多采取的是“长周期慢去化”策略，这也是绝大部分高端公寓的“基本操作”。

以单价25000元/㎡以上的高端公寓为参考，锐理数据统计了2016年第四季度以来成都高端公寓的成交情况：2017年成都共成交高端公寓415套，平均每季度成交近104套；2018年前三季度共成交1136套，平均每季度成交约379套，月均成交约126套。

从上图来看，2018年第三季度高端公寓推盘量大，成交量激增，市场竞争越发激烈。回过头来看本次D10天府的开盘情况：D10天府单日成交148套＞2018年成都月均销量126套＞2017年成都季均销量104套。在激烈的竞争之下，D10天府148套的去化“含金量”十足。

【解盘】

高端公寓市场人从众

D10天府脱颖而出胜在三大秘诀

从来“有因必有果”。这个被定位为新希望地产2018年标杆的作品，占据了三千年成都最核心地段的项目，从首次开盘的反馈来看并没有辜负市场期待。目前，成都高端公寓市场的境况不算乐观，在高端买家有限而竞品众多的背景下，新希望D10天府首战告捷的制胜秘诀也成了众人热议的焦点。

实际上，作为2016年的“地王”，打造高端物业是D10天府的必然选择。但通过与此次购买D10天府项目的高净值群体分析后锐理君发现，大家对这个项目的“偏爱”并非无缘无故：独一无二的区位、不可复制的产品、新希望不断升级的服务标准是促成很多人下单的三大核心秘笈。

金融中心价值外 文脉带来更多“加分项”

从高净值群体置业的习惯来看，核心城市中心地段的最受欢迎程度一直很高：城市中心意味着土地价值与物业价值的双重最大化，意味着资产价值的最大化。一般来说，城市的中心所在，就是经济活跃度极高、资本聚集且活跃的区域。新希望D10天府在这方面也吸收了各方所长，无论是经济层面的价值，还是人文历史的厚重，可加分的项目非常多：

>>>经济中心：东大街

在2016-2035版的成都新总规中，成都的核心功能之一是打造金融中心。新希望D10所在的东大街，是成都最早的金融中心，被誉为“西部华尔街”。这里集商业、文化创意、居住、金融服务等于一体，并将聚集世界500强企业，200余金融机构入驻。资本聚集催动经济与产业发展，区域发展红利是吸引高净值人群的一个重要因素。

当然，论及金融中心，东大街并不是成都的“唯一”。但与其它区域相比，促使高端买家选择D10的另一重因素，是厚重的历史文脉。

>>>文化中心：天府锦城

在成都的新城市总规中还提到了一项重要工程——打造天府锦城，彰显“老成都、蜀都味、国际范”。天府锦城包括皇城片区、少城片区及大城片区，这是成都千年立城的历史文化源点，也是成都历来的“贵胄之地”。

天府锦城示范图

通过上图发现，D10天府正处在大城片区与东大街的交汇处，经济中心与文化中心的碰撞，造就了成都唯一的城市中心，而在经济与文化的双重驱动下，D10天府的地段价值越高，项目的价值越大，对高净值客群的吸引力也就更大。

地处天府锦城和东大街交汇处的新希望D10天府

地标高度之外 适宜的户型在“锦上添花”

不过，无数的市场案例告诉我们，高端买家的眼光总是挑剔的，若说城市最好的地段资源是吸引客户关注的第一步，那“高人一筹”的产品设计，才是留住客户的关键。同为高端公寓，在锐理君看来，D10天府开盘去化148套的战绩与其出色的产品力不无关系。

震撼的视野高度。实际上，除了D10那栋229米高的地标性住宅建筑之外，本次推售的公寓高度也并不低：层高3.3米，总共61层。在这样的高度上俯瞰城市中心，带来的震撼视觉效果可想而知。

在D10天府也在其199㎡户型的样板间里，运用科技手段1:1地完整地呈现了高区的景观：放眼望去，整个成都一览无余。并且在天气条件极致的情况下，你可以看到不同户型不同方向的景观：朝西，可以看到西岭雪山，也就是杜甫笔下的“窗含西岭千秋雪”；朝东，可以看到龙泉山脉；朝南，可以远眺峨眉山；朝北则可看到339电视塔和鸡公山。每一户的窗外，都是成都独一无二的景色。

新希望D10天府的景观效果图

锦上添花的户型设计。好的观景高度，需要更匹配的观景尺度。此次推出的公寓面积段为40-199㎡不等，其中小户型居多。小户型公寓受欢迎的理由很简单：只需要百万出头，就可以买进成都最核心的地段。对高端公寓买家来说，这样的门槛已经非常低也非常难得。

此外，还有很多客户选择了大面积段公寓。这类产品除了带来宽阔的室内尺度，还有更佳的观景视野。以199平方米的户型为例，其最大的会客厅为9.5m*7.1m，面积约67.5平方米。在前期的宣传中，D10天府称“一间停放私人飞机”，正是这一户型。而它的另一亮点，则是拥有270°的全景景观面，使室内视野更加震撼。

199㎡户型的超大会客厅及270°观景台

高水平服务外 不断升级实现“更高标准”

对于成都人来说，新希望代表着最老牌的那一批豪宅开发房企。据说多年来，集团董事长刘永好一直居住在锦官阁，为他提供物业服务的团队自然也代表着新希望地产的最高水平。

新希望D10天府认为，星级酒店的高标准服务完全不够，因此将服务于刘永好董事长的那套最高规格的服务经验带到了项目。据介绍，这一套服务体系，除了能提供普通的房屋托管租赁，还将提供成都首个点单式私人定制服务和首个全周期资产管理平台。

D10天府能在首次开盘实现快速去化，与其手中无法复制的精彩“牌面”不无关系：独一无二的地段+难以被超越的高度+不可复制的产品=唯一的D10天府。从买家的反应来看，市场对于D10天府的产品接受度非常高，其购买意愿也非常强烈。新希望D10天府的工作人员透露，后期将会推出更多大面积段的公寓产品，同样值得期待。

可以说，新希望D10天府的首开告捷，为成都的高端公寓市场提供了一个可参照、可借鉴的范本。总的来说，新希望D10天府的快速去化，有赖于以下几点：

地段选择上，要抢占价值高地，越稀缺的地段资源，越能带动市场的购买欲望；

产品设计上，要充分发挥地段、区位的优势，用不流于俗的设计，将产品的优势发挥到最大化；

物业服务上，要以客群的需求为导向，用最好的资源，为客户提供人性化的物业服务。

如今竞争依旧激烈，高端公寓项目不妨从中汲取经验，以抢占市场，实现更好的去化。