11月6日晚，成都幸福公社董事长史御力先生做客锐理学堂，带来主题为“农旅项目的社群营造及可持续发展”的公开课分享。史总以幸福公社为范本，围绕乡村综合体类型的社群营造发表独到见解，传递了乡村旅游地产的实践真知。短短一个半小时，干货满满！

近年来，在国家众多政策导向的驱动下，农旅融合是农业农村发展的大趋势，也是城市消费需求的热点所在。可从结果来看，真正谈得上成功的项目少之又少。如何才能打造一款“爆款”的农旅项目？从前期规划到配套开发，农旅项目如何才能实现可持续经营？锐理君从本次公开课中提取了重点干货，在此与大家进行二次分享：

农旅IP如何打造 关键要素在这里

从本质上讲，农旅项目是一个特殊的乡村旅游产业集聚区，目前在这个领域发展比较成熟的有台湾的永续农业、西北的袁家村、成都的幸福公社等。在谈到如何打造一个成功的农旅项目时史总表示，房企除了需要考虑拿地方式、拿地面积、地块与城区的距离、打造类型等，还需要认真考虑以下几点：

01

利他点

这个项目可以为消费者带来多大的利益？要寻找消费者的利益亮点，以幸福公社为例，虽然与成都城区的通勤时间在两小时左右，但依旧能让很多人趋之若鹜。一个关键点就是它抓住了现代人对田园乡村生活的渴望需求。史总认为，农旅项目要在自身做文章，设计几个特殊的利益亮点。

02

现金流

不管是集体建设用地、租用地，亦或是林地、住宅用地，都需要考虑变现模式。单纯的旅游项目、农业项目如果没有快速现金流的支撑，很难持续。

03

故事逻辑

“吃住行游购娱”只是消费逻辑，是基于项目的旅游核心，除此之外还需具备故事逻辑。如今，吸引消费者的不再是名人故居，也不再是特色建筑，应该是深度挖掘项目特点，构建属于自己的故事逻辑。

04

产业线

当农业不再是农业，变成了农业旅游业、农业教育业、农业运动业、农业设计业、农业康养业……应该考虑盈利模式是什么，能否成功落地与持久运营。做乡村项目务必真刀真枪地做产业，不能用房地产传统思维——房子卖完就开跑，而是需要先通过社群凝聚人心，形成人才聚集。

05

共同富裕

需要考虑如何将农民、产业、农村聚合，形成可持续发展。解决农民的问题，绝不是一次性补偿就可以了断，而应该建立长效机制，保证农民具备长期有序稳定的收入，能给周边农民带来更多的就业机会。

本质：打造一个“会玩”的房子

好玩的房子意思是：你很懂得玩，一边玩还能一边赚钱，大家还愿意跟你一起玩。

乡村旅游地产，就是用来玩的。因为旅游的本质就是玩，房企应该通过旅游消费和旅游带来的流量生成产业，乃至生成以社区为依托内生产业。对旅游地产来说，操盘手的落脚点在于怎么样让社区赚钱，怎么样让业主赚钱，以此来构建新的社区产业。

很多人说，通过种种数据显示，房地产又面临寒冬了，也有很多房企开始恐慌，寻找新的突破口。史总认为，应该从产业的角度来寻找突破口。传统地产的边界是水泥钢筋土地金融，如今这个边界到了尽头，会产生新的趋势改变、内容改变，新的边界、新的规则会快速形成。房企首先要学会改变。

以打造旅游项目为例，房企需要思考究竟想要做什么，是开民宿？做景区？做特色餐饮？卖农产品？目前乡村旅游业同质化现象严重，缺乏差异化思维，因此要寻找差异化——文化消费、情感消费等都是出路。

幸福公社打造 “爆款”背后的逻辑

2008年灾后联建的缘起，幸福公社落户大邑青霞，四面环山，三面环水，有着优质的生态自然，具备了建设旅游社区的先天条件。从乡居发展到养老地产，再从发展乡村旅游到乡村文创综合平台，历经了四次大的升级变化。

“社区即景区，景区即孵化器 ”一直是幸福公社的核心理念，整体围绕自然生态、社会生态、产业生态，三个生态的建设来凸显体现幸福公社与其他旅游社区的和景区的差异性。

该项目总规划面积约22万方，分为一期、二期、三期。在住宅方面，主要规划有80-120 ㎡的川西民居、40-80㎡的mini墅，以及老式院落。幸福公社经过10年的建设，打破传统地产思维，深耕农业。目前，已建成天府农业品牌创意孵化园区，乡村文创伴手礼中心，手作旅行街坊、社员众创平台，分水社区融化发展街区，以及幸福公社旅游型社区，因此具有一定的文化底蕴和游客资源。

2017年5月，幸福公社被成都市旅游局评为成都第一个旅游型社区；2018年，成为乡村文创旅游目的地。虽然农旅项目的打造不能全盘复制，但操作模式可以复制。通过史总的介绍，锐理君总结了该项目的几点成功要素：

一、发展设计+产业

以设计＋构建新物种，吸引城市设计师下乡，广泛参与乡村旅游、乡村改造和建设、农产品开发、农产品品牌塑打造等工作。组建整合设计团队，以“品牌就是讲故事，好故事就是品牌”的设计思路，针对农产品进行产品开发、产品形象提升、产品包装设计、产品故事设计等，提高农业产品的附加值，达到增收的目的。

二、培养乡村工匠人才

幸福公社的建设，大量采用了乡土材料和废旧材料，乃至废弃材料；通过文化创意，把农村变成景区；从设计角度出发的乡村改造，以老材料的新运用及材料重组等方式，重新定义乡村建筑；通过新旧材料融合，提高空间的文化质感、旅游创意感和符号差异性。同时，针对全省的乡村工匠进行培训输出，带动普通乡土工匠技能提升。

三、发展社区旅游

幸福公社秉承”“社区即景区，景区即孵化器”的理念，按照旅游景区标准打造社区，创造出良好的人文生活环境；搭建社员众创平台，推动社员以社区为平台，以个人爱好为出口，发展自己的特长，如社区创意集市等；让社区成为财富共同体，精神共同体，命运共同体；做到不出社区即可创业，把生活型社区变成文化艺术型社区。

针对大家关注的热点问题，史总也做了详细解答：

问、农旅项目开发过程中，农民的地位如何重新确立？是主体地位还是从属地位？

史御力：农民是乡村振兴和乡村发展的主体和核心，但并不代表农民是主导。因为产业的振兴，流量的引进，必须依靠有视野的城市精英。所以农民是主体，但是需要引导。城市精英和农民从来都是互相联系，是命运共同体。

问、社群营造是经营型地产项目的关键点，目前社群营造遇到的最大难点是什么？

史御力：社区营造目前最大的问题是流量。没有流量，就没有社区持续的发展的基础。只有把流量转化成销量，带动社区发展，让社区变成孵化器，才能从根本上发展社区。只有持续把旅游型社区变成真正的旅游景区，持续的吸引消费者游客进入，才能让社区具备强大的转化功能，实现社区的良好治理，社区拥有的最大资源就是人才。

问、如何看待“以房养老”这一话题？

史御力：以房养老在中国是非常切实可行，但以房养老需要注意的是，应该选择什么样的养老服务产品，选择什么样的房屋抵押租赁模式，选择什么样的风险抵御机制。