统计显示， 9月1日至11月16日，大成都共发放住宅预售证267张，而近一个月拿证数量占比达55.43%。但略显尴尬的是，主城区尤其是五城区一直处于极度缺货状态。最直接的数据是，截至11月16日，11月成都已发放的83张预售证中，主城五区仅占9席。

缺货的背后是机会。锐理君获得最新消息，中环地铁大盘青秀未遮山的二期二批次预计将于本周取证，将推出1/2/5号楼共计约456套改善房源，这也是该项目本月第二次拿证，且距离上批次新品面世不过两周多时间。

虽然近期开发商推盘势头很猛，但从预售端来看，主城区特别是五城区缺货的现象仍将持续，青秀未遮山这456套改善房源，应该是当前购房者买进主城五区的一次绝佳机会。

二期【朗宸】采用叠拼+高层组合方式组团分布，兼顾了私密与品质

面对供需失衡的尴尬

房企与购房者都很无奈

在近几年发布的房地产市场报告中，锐理数据一直在强调一个观点：拿地外拓、居住外延是城市发展的必然，但传统主城尤其是核心城区的价值不可撼动。土地市场和住宅市场已经多次从侧面印证了这一观点。从前几年的高端“回（主）城”到今年下半年开发商拿地的“回归（主城）”，这样的状况还将持续。

最直观的表现是，楼面地价破万已经成为主城的“专利”。2017年，成都主城住宅用地（含纯住宅、住兼商、商兼住）楼面均价突破万元大关，同比2016年翻番；截至目前，主城已诞生了近40宗楼面地价破万元的住宅地块，最高纪录更是达17200元/㎡，由此带来的地价top10门槛也攀升至13168元/㎡。

成都楼面地价top10地块全部位于主城区

以10000元/平方米的楼面地价为基准我们发现，无论是传统的武侯、青羊、锦江等成熟型区域，还是成华区、金牛区这类后起之秀，“地价涨”已经成为普遍现象。这既打破了原有的地价不平衡局面，也让主城区的整体价值更加均衡。

但一个值得注意的趋势是，2010年主城区土地的成交面积有近4000亩，到2018年这一数据已经跌至1500亩左右。土地前端供需失衡传导到未来的可开发项目端，“量”注定会越来越少。

2010-2018年主城住宅用地成交量走势

在供不应求的放大镜下，主城产品的稀缺性被逐渐放大。锐理君统计发现，2016年至2018年10月，成都主城区总计供应商品住宅1285万方，成交面积则为1819万方（含前期供应存量），供销比仅0.7，供应缺口为四大区域之首。

更需要注意的是，截至目前，主城住宅存量已从2015年的920万方跌至381万方；与之相对应的则是住宅备案均价一路走高，近五年最高涨幅达到43%，远高于大成都平均水平。

供应降、存量降、价格涨，这是贴在主城区身上的三张醒目标签。

2016-2018年10月成都四大区域商品住宅供销比（备案口径）

2014-2018年主城商品住宅存量变化（备案口径）

2014-2018年主城住宅备案均价

当市场容量饱和的时候，购房者觉得遍地是新房，可当供需失衡达到一定临界值时，越来越多的人才发现自己已被挡在了主城大门之外。

据统计，截至11月16日，本月成都已发放83张预售证，其中主城五区仅占9席。（由于高新南区与天府新区同为“特殊关照”对象，这里并未将其统计在内。）倒带回去再看，锐理数据整理分析“金九银十”期间楼盘的开盘情况发现，在可统计的108个开盘项目中，主城区开盘数量仅占到7.4%。

主城大盘再推新房

这四个关键词很“圈粉”

影响购房者购买行为的要素众多，核心的指向无外乎：项目能为“我”带来什么？建筑？生活？精神？

所有的产品，最终的落脚点都归于“需求”二字。在阿那亚“村长”马寅看来，阿那亚的产品在于三个层次的逐步进阶——物质、情感、精神。与此异曲同工，青秀未遮山项目从规划、建设到目前推出几期产品均售罄的盛况，其从物质到精神诉求的营造同样“圈粉”无数。

关键词：适销对路

好产品能真正打破购房“抗性”

据锐理君了解，青秀未遮山拟推出的二期二批次456套房源涵盖130㎡三房与160㎡四房两个面积段户型，与前几阶段推出的产品相比，其在尺度与功能性上均实现了迭代。

如160㎡的A2户型，采用了四房设计，在客厅的区分下，主卧与其它房间相对独立，更好地保证了私密性；四开间朝向中庭，采光面达到14.9米，客厅与主卧共享的7.5米×1.8米观景阳台，既能连成一体，又能在后期独立分割，可变性很强。再如其B1户型，130㎡的面积打造出的三房，LDK自成一体，公卫干湿分区等设计，专注于满足三代居家需求。

近期一些高改项目入市却遭遇认购率“滑铁卢”，超出购房者心理价格预期是一个重要原因。据项目负责人透露，本批次产品做了价格梯度划分，160㎡、130㎡产品分别对应5010元/㎡、3398元/㎡两个维度的装修标准，整体均价在15400元/㎡左右。

综合来看，青秀未遮山的总价完全可控，可以匹配更多的市场购买力；对购房者而言，以相对合适的价格最大程度满足居住舒适与实用功能的双重属性很关键。应该说，青秀未遮山的“性价比”在当前的主城区尤其是中环地段，几乎难以找到对手。

关键词：成长价值

用板块红利建立购房预期信心

不得不说，从青秀未遮山的落地，到文创产业的推进，八里庄的脱胎换骨已经实现了第一轮质的飞跃。但在当前新房集中供应的大潮下，锐理君有必要提醒市场各方，越是推盘量集中，购房研判时越要重视项目的“成长性”，也就是以前人们常说的“潜力值”。在区位、交通、配套基本均衡的情况下，可“成长性”越高的项目，价值属性也更突出。

这也是青秀未遮山能够甩开市面上很多同类型项目的一个关键因素。

项目地处东中环，位居集“文化、创意、商务、休闲”于一体的城市副中心八里庄核心；从项目出发，沿红星路向南可直通春熙路—太古里商圈；已经开通的地铁7号线和在建的地铁8号线形成“双地铁交汇格局”……在主城区各大板块中，类似青秀未遮山这样具备大城生活潜力且成长性强的项目已经很难再有。

关键词：品质升级

筑牢对市场的“抗风险”基础

此前，锐理君曾在一篇关于成都“高改”产品发展现状的文章中提出：未来很长一段时间，“高改”项目要遵守的第一要义是“品质第一，不减配”。对高改型项目来说，只有做到最大化的品质坚守，才能在后期激烈的竞争环境中站稳脚跟，但这需要开发企业有成熟稳定的基础来为品质拉底线。

青秀未遮山的开发企业铁诚房产有着双央企背景，项目应对市场风险的能力强劲，这也为项目筑牢了“抗风险”的第一层基础。而更关键的一点，还是在产品品质上的增配。

以最受市场关注的装修为例，青秀未遮山做了更大化的升级，此次推出的产品更参照了中国铁建旗下西派系的精装标准，从中央空调、地暖到新风等豪宅专配“三大件”一应俱全，室内通过国际一线品牌家居组合，进口石材拼花工艺等，实现了居住质感的全面提档。

160㎡户型精装样板间效果图：客厅

与很多项目不同，青秀未遮山曾多次邀请购房者参观项目的实体样板间，将工法细节、户型装修设计、房屋装修材料等细节和盘托出，打破购房者与项目之间的神秘感，进而增强客户黏性与归属感。通过坦诚地展示品质，项目既积攒了口碑，又为项目扩大二次宣传提供了基础，一举两得。

项目二期实体样板间实景

关键词：大城生活

实现物质、情感与精神的三重归属

在成都楼市的发展历程中，多家品牌房企合力托举一个板块的案例不在少数，远有桐梓林板块，近有攀成钢，而以单一项目带动“一座城”崛起，在主城区仍属凤毛麟角。

415亩的青秀未遮山，从占地面积、规划设计和生活配套来看，都已经具备“大城”的基因，能给购房者提供更多的是，如何将各种优势加减串联，实现产品——社群——精神的三重演变。

增加硬件不断满足生活保障。依托超20万方的体量，项目规划布局了住宅、商业、休闲设施以及教育等多项配套。以全民关注的教育为例，一是在项目内代建一所公立小学一所公立幼儿园，二是引进一站式家庭与儿童教育成长基地的最in菲克城，并不断引进国际先进经验，更新教育理念。

通过精细化活动满足社群需求。作为一个超400亩的大型社区，实现“和而不同”很关键。青秀未遮山方面表示，将通过构建旅游摄影、艺术、体育健康等细分社群与举办各种有针对性的活动，在自我需求与外力引导下，真正打造一个有温度的新兴生活群落。

用生活诉求串联未来活场景。可以这样理解，在青秀未遮山营造的这座大城生活中，有居住的房子，有进行日常生活、休闲娱乐的场所，有进行亲子、教育的资源，有释放需求爱好的场所与活动组织，有充满人情味的邻里关系……这是未来都市大城生活应该而且必须满足的场景。

项目二期园林通过不同区域划分以满足全龄段业主需求（效果图）

当前住宅供应开闸，对购房者来说，反而更需要精挑细选，以将自己“精贵”的房票用得“物有所值”。通过上述分析可以明确的是，无论是主城中环的位置，还是双地铁的加持，亦或是板块的成长潜力，再回归到项目的产品品质、园林与教育等配套，青秀未遮山不仅每项都能打，关键在于综合素质的突出。

这也是为何项目每次开盘都能聚集居高不下的人气，取得亮眼的成绩。实际上，放眼当前成都市场，同时满足众多家庭对购房价格与居住品质生活、价值空间的多重追求，青秀未遮山的高性价比都是难以拒绝的选择。

*免责声明：本文中所标识的生活圈等区域范围仅概略表示位置关系，并非行政机关区域划分，具体以政府文件为准；文中所涉项目信息及相关承诺仅供参考，具体以项目现场和企业最终公示为准。