11月15日，成都市公共资源交易服务中心挂出了天府新区7宗土地的预供应信息，总净用地面积合计约725亩，具体上市时间待定。

在土拍前进行“预公告”的形式在成都楼市已经不是首次，2014年、2015年、2016年皆出现过这种公告。今年郫都区、青白江区的部分地块也曾采用此方式“试水”，但对于长期霸占土拍头条的天府新区来说，采用“预公告”多少还是让人觉得“很新鲜”，也让业内外的兴趣加深了不少。

以下是这七宗预拍地块的基本信息：

天府新区拟上市地块情况一览

近期土拍市场遇冷

是偶然还是必然？

“手中有粮，心中不慌“。跨年在即，房企间的新一轮军备竞赛又将展开。天府新区在此关头供地，也引起了多家房企的关注。那么，这七宗地成色如何？值不值得入手？在回答这些问题之前，我们有必要先梳理一下近两年土拍市场的重点和当前现状：

近两年的成都，土地成交楼面地价在2016年6月达到了一个小高峰，源头就在于6月29日那场土拍。当天，成都共有11宗地走上拍卖席，合计出让面积616.52亩，成交总价达75.5亿元，其中有三宗地块的溢价率超过100%，包括龙湖、保利、华宇、新希望、恒大、中粮、东原、朗基、华润、中铁建、德商在内的40家品牌房企都到场，拍卖共耗时2小时15分。

2016年1月1日-2018年11月22日成都土拍楼面地价走势

来源：锐理数据

这场鸡血满满的土拍后，成都土拍市场带着一个加粗的“火”字一路狂飚， 2017年更一度走到了“土生”的新巅峰。

但2018年的成都土拍市场，已经发生了微妙变化。“5.15新政”前，土拍市场还强势延续了2017年的火热表现。上半年，成都共有10宗土地的楼面地价突破万元大关，远郊的土拍也不断捅破地价天花板。

相较于之前的“疯狂”，近两个月市场明显冷静了许多。加上7月31日中央提出坚决遏制房价上涨，严厉的调控之手紧紧扼住了“涨”的咽喉，土地降温明显。

2017和2018年1月-11月成都土地（拍卖）供销对比

来源：锐理数据

从上表我们可以明显看出，2018年成都土地市场的成交价格和溢价率相比2017年出现了明显下降，“流拍”、“底价”、“零溢价”等关键词也再次被“热搜”。而且与去年动辄几十家房企到场参拍不同，近期多场土拍的拍卖时间缩短，有的甚至在10分钟内就匆匆收场（小板凳还没搬好，拍卖就已经结束）。

当然，这样的“冷”并非是一座城市的孤例，全国其它城市的土拍也出现了相似的情况，整个土地市场都在面临“横盘”的局面，这是土地市场正常发展的必然，而且具有持续性。

具体来讲，锐理君认为主要在于以下几个方面：

1、下半年土拍冷有迹可循。观察近几年的土地成交情况可以发现，大量超高溢价率的土地都在上半年拍出，而下半年相对冷静。一般而言，企业上半年资金较充裕，乐于买地扩张；下半年面临资金回笼、工程款结算、银行还贷等多重因素，往往会“捂紧钱袋子”。何况2018年的情况更为特殊，国际国内经济形势多变，逐渐趋紧的融资环境，调控高压下的销售受阻，让房企更加重视现金流的问题，不过度或者盲目花钱就是在“挣钱”。

2、调控政策的高压只增不减。2018年，国家对房地产市场严厉调控的大基调并未改变，成都楼市更是迎来了被称作最严的“5•15新政”。7月31日，中共中央政治局会议提出，为整治市场秩序，坚决遏制房价上涨，将加快建立促进房地产市场平稳健康发展长效机制。措辞严厉、行动迅捷的政策组合拳，对房企而言是“冷暖自知”。

3、土地的出让条件越发严格。自去年开始，限地价、限房价、竞自持、竞配建、共有产权用地等逐步成为土拍要求的“标配”。今年的成都土拍市场，出让宗地的配建要求更多，对企业的要求更高，以往“单纯”的“拿地——修建——销售”模式，被附加了更多配建的规定动作，这也让很多中小型、资金实力不济的企业望而却步。

4、前期高价拿地项目销售受阻。从2016年至今诞生了众多高价地，其中很多热点地块至今仍是按兵不动，在受限的背景下，盈利的空间有限，传导到后期土地市场，企业的拿地积极性明显受挫。

天府新区供销两旺

土地“断供”近两月

回头来说此次预公告的地块，不管市场好与坏，对政府而言，预公告就是一场针对市场的“摸底”，个中缘由不用赘述。

先来看看天府新区的市场情况，锐理相关数据显示，2018年1月1日-11月22日，成都合计供应土地12206.22亩，通过拍卖成交11213.71亩。其中，天府新区供应土地2332.56亩，通过拍卖成交2200.97亩，供应与成交均位列第一。

2018年1月1日-11月22日天府新区土地拍卖市场供销情况

来源：锐理数据

今年，天府新区的供应在7、8月曾迎来一波高潮，但自8月份的961亩土地后，至今未有新的土地入市。从土地用途来看，天府新区供应的土地性质为住宅兼容商业和商业兼容住宅两种，其中又以商业兼容住宅为主。

2018年1月1日-11月22日天府新区土地用途情况（拍卖）

来源：锐理数据

7宗地块所在的天府中心板块，在今年1-11月，通过招拍挂出让了8宗土地，有三宗住宅兼容商业用地，一宗为商业兼容住宅用地，另外4宗为纯商业用地；而住宅用地的成交楼面价已经破万。

2018年天府中心板块土地出让情况（截至2018年11月22日）

7宗地“颜值”不错

房企“捡漏”就得靠实力

锐理君实地走访发现，目前这7宗地的大致情况如下：

【一号宗地】

一号宗地位于天府新区正兴街道（武汉路南侧，杭州路北侧，嘉州路西侧），净用地面积145亩，住宅兼容商服用地。

宗地一位置示意图

宗地位置：宗地东侧为蔚蓝卡地亚花园城、天府公园，西侧为保利天屿项目，南侧为万科236亩地块。

教育资源：宗地东侧和东南侧分布着天府新区泡小七中、天府第七小学、天府第七中学（天府七中），且宗地与三所名校的直线距离都不超过700米。

交通：该宗地与天府大道直线距离约1.2公里，距离成都地铁一号线武汉路站直线距离约1.5公里，与成仁路直线距离不到一公里。

点评：该宗地适宜打造宜居低密高端社区。

1、 地块形状较规整，周边环绕着保利、万科、蔚蓝卡地亚等品牌开发商的项目，目前蔚蓝卡地亚项目预售均价约17500元/㎡，区域的高品质氛围已经有一定基础。

2、 该宗地处于天府中心板块目前教育资源最好、最集中的区域，学区价值明显；对于天府新区这一新兴区域来说，“人从哪儿来”是最大的困扰，教育资源无疑是很好的助推器。

3、 该宗地与天府公园直线距离不超过700米，“低密、宜居、生态的公园城市”可以在该宗地得到最好的验证。

4、 近期关于“天府新区中央商务区省级行政预留用地”的话题频繁被提及，从目前来看该地块处于这一范围之内，值得特别关注。

【二、三、四、五号宗地】

7宗地块里面，最值得一看的或是二、三、四、五号宗地，这4宗地块为连襟地块，位于天府新区正兴街道与华阳街道范围内。单独看这4宗地块，优势都不如一号宗地明显，但是如果4块宗地被一家开发商拿下，那么这4块宗地就比较有看头了。

二、三、四、五号宗地区位示意图

这4块宗地净用地面积分别为105.2亩、87亩、119亩、87亩，合计约398亩，容积率全部不大于2；其中，二号宗地为纯住宅用地，另外三宗地块为商服兼容住宅用地。

二、三、四、五号宗地位置示意图

宗地位置：地块西临府河，东临麓湖生态城项目组团，南临和泓麓江府、天府锦悦、融创项目等，麓湖汀院和融创玖棠府的最新预售均价则达到了24000元/㎡。

配套资源：周边可享受麓湖生态城配套辐射，南面还分布着奥斯迪医院、乐盟国际学校等，西面则有成仁路、在建的云龙湾大桥项目，该桥建成后，可实现府河的东西面连接。

点评：二号宗地为纯住宅用地，且与锦江生态带仅隔成仁路，可实现真正的“揽麓湖，观锦江”，其他3块宗地兼容住宅比例≥10%且≤49%，如果4块宗地联合打造，那么，开发商可以将这4块宗地的高品质住宅+临江+大面积商业属性发挥得淋漓尽致。通过地块自带的三大属性点，完全可以打造出区别于和泓麓江府、麓湖生态城的城市商业项目，来补齐该片区的商业不足。当然，体量如此之大的商服用地，“硬骨头”不好啃。

【六、七号宗地】

六、七号宗地均位于天府新区华阳街道办（天府大道东侧，梓州大道南侧，武汉路北侧），也是连襟地块，净用地面积分别为107.3亩、74.5亩，合计约182亩，容积率均不大于2，为住宅兼容商业用地。

六、七号宗地位置示意图

宗地位置：六、七号宗地位于麓湖生态城边缘，南侧为万达一号项目和广汇御园项目，东侧为航空大世界，北面为麓湖生态城项目组团，东北侧为保利天空之城，保利天空之城项目最新预售均价约15000元/㎡。

配套资源：与天府公园直线距离不超过700米，与成都地铁武汉路站直线距离约400米，南面有万达修建的风情商业街，万达国际医院以及万达一号旁在建的元音书院、第八幼儿园等项目。

点评：六、七号宗地优劣都较为明显，虽然交通便利，所处板块潜力也颇大；但地块形状不算规整，考验开发商的排兵布阵能力，而且地块南临武汉路，万达医院，西临天府大道等主干道，看似位置不错实则略显尴尬，虽然在麓湖生态城项目组团辐射范围内，但这几乎已经处于麓湖生态城的边缘地带，想借势这一热门IP的辐射还是有些吃力，值得更多思量。

【更多延伸】

1、根据成都市国土资源局发布的2018年成都土地供应计划，天府新区2018年预供应土地2400亩，现在已供应了2300亩左右，因此这批次的拟上市地块，或许就是今年房企入驻天府新区的最后机会。

2、众所周知，天府新区虽然集结了众多新兴产业，但商业仍是一大短板，通过今年的土地招拍挂也能看出，政府正在不断通过对商业的补充，来满足后期庞大的商业需求，对于长线发展型企业来说，商业或许是值得试探的机会。

3、本次拟出让的7宗土地，从指标属性上看，住宅都具备打造高端品质项目的潜力，商服用地虽然单看操盘难度较大，但如果房企将至少三宗连襟的商服用地一起拿下，那么1+1+1 的效果绝对大于3。

4、这7宗地所属的天府中心板块，已经入驻了万华、蔚蓝卡地亚、万达、万科、保利、建发等品牌房企，而保利天空之城、蔚蓝卡地亚花园城、麓湖生态城、万达一号等项目也已经陆续落地成型。未来，“大盘、高端、生态、公园城市”将是天府中心板块的核心标签。

综合来看，本次7宗预公告的地块还是非常值得期待，更多信息也值得我们进一步探究。