本期看点

土地供应迎年末狂欢，新增619.8%；

“定价房”现身龙泉驿土拍；

中信集团重回成都住宅市场；

商品住宅认购率持续下降至55%。

土地市场

供应环比大增619.8%

溢价率跌至0.28%

从总量来看，截至2018年11月底，年内大成都土地市场已供应土地20022.42亩，成交16577.09亩，而2017年全年总供应量为15276.97亩，总成交12746.65亩。相较之下，今年成都土地市场供销双高。

但在价格方面，却冷静许多。据锐理数据统计，2017年全年，大成都土地出让总金额为1222.05亿元，而今年前11个月的土地出让总金额仅738.59亿元，相较去年堪堪过半。

2006年至2018年11月大成都土地出让金对比图

成交面积增多但出让总额降低，与持续下降的楼面地价不无关系。2018年1-11月，大成都已成交土地的平均楼面地价为3116元/㎡，平均溢价率12.18%，2017年的平均成交楼面地价为5432元/㎡，平均溢价率39.75%。

2006年至2018年11月大成都土地市场供销及楼面价年走势图

细化到单月，2018年11月迎来了继8月之后的又一轮土地供应高峰，全月大成都共新增土地供应40宗，新增面积共3168.19亩，环比10月的440.15亩，大增619.8%。这其中，有27宗地将通过拍卖出让，拍卖面积共计2003.93亩。

成交方面则量价齐跌。11月大成都应成交土地10宗，实际成交10宗，流拍率为0，出让总金额约22.07亿元，出让总面积约563.72亩，环比减少约59%。这其中，有5宗地为拍卖出让，合约276.37亩。成交楼面地价也在10月的小幅回温之后再次下降，月度平均成交楼面地价为2958元/㎡，月均溢价率持续走低至0.28%，处于年度低位。

2018年11月大成都土地供销情况

从用地性质来看，11月成都住宅用地（含纯住宅用地和住兼商用地）的平均成交楼面地价跌至年度最低，为3151元/㎡，环比下降10.3%，溢价率仅0.48%；商业用地（含纯商业用地和商兼住用地）的平均成交楼面地价则上涨至了2741元/㎡，与住宅用地的差距缩至年内最小。

从区域分布来看，11月成都各圈层均有新增土地供应，但主城区无土地成交。其中，新增供应最多的是双流区，共供应9宗地，合计900.03亩，远郊中以青白江区供应最多，共368.18亩，主城区中青羊区以329.69亩的供应量居榜首。

2018年11月大成都各区域供销价走势图

天府新区、温江区、龙泉驿区、都江堰等八个区域均有土地成交，但仅温江区和都江堰市的土地有溢价，溢价率均不及1%。

2018年11月大成都各区域溢价率走势图

11月的这10宗已成交土地中，成都城投竞得了位于大邑和龙泉驿的两宗地，其中龙泉驿宗地中首次出现“定价房”；另外值得注意的是，中信城投竞得了一宗都江堰的住兼商地块，中信集团重新回归成都住宅市场。

2018年11月成都土地成交明细

住宅市场

新增供应破纪录

认购率遭遇“六连降”

2018年1-11月，大成都住宅成交均价为9857元/㎡，持续上涨。但从供销关系来看，今年前11个月，市场供应量略大于销售面积，相比于2017年的供不应求局面来说，有所改善。

2007年-2018年11月大成都商品住宅供销价走势图

其中，前11个月主城区商品住宅的备案均价是14418元/㎡，且年内新增供应总量已经超过了2017年的全年供应面积，但成交量仅为去年的52.1%，供销比为1.21。

2007年-2018年11月成都主城区商品住宅供销价走势图

数据显示，2018年11月，大成都商品住宅开闸，新增供应量大幅增加约161.95%，但成交量涨幅不大，成交均价小幅回落至10538元/㎡。供销面积均为2018年的月度最高纪录。

分区域来看，近郊和天府新区是供销主力，主城区供销面积最少。其中，天府新区以54.45万㎡的新增供应面积和36.76万㎡的销售面积居各区市县首位，成交均价为14660元/㎡；其他区域中，锦江区以19479元/㎡的均价位居大成都第一，双流区以13088元/㎡的成交价居近郊第一，新津县则以8700元/㎡的价格居远郊榜首。

2018年11月成都市各城区商品住宅供销价对比图

11月也是2018年以来开盘项目最多的一个月，共108个项目开盘，环比上涨400%，这108个项目共推出住宅33614套。不过，尽管开盘推新量增加，市场认购率却遭遇了“六连降”——2018年11月，市场认购率为55%，而今年5月，大成都的开盘认购率已达到95%。

2011年1月-2018年11月成都市商品住宅月开盘供销走势图

（开盘现场统计，单位：套、%）

可以看出，逼近年尾，成都的土地市场和住宅市场都有了开闸的迹象。但无论是从开发商拿地的积极性来看，还是从购房者的认购率或下降的地价与房价来看，市场仍在持续“冷却”。锐理数据此前的推文《12月土拍|1804亩住宅用地入市 最高起拍楼面价14124元/㎡》统计显示，截至12月4日，成都拟出让的土地已达3000余亩，其中有1804亩住宅用地将于月内进行拍卖，这将会是今年的最后一波供应潮，不过大多地块都有附加条件，因此12月成都楼市将以怎样的面貌为2018年“收官”，值得关注。

*除特别说明外，文中数据均来自于备案口径