应众多读者要求，新津市场分析，如约而至。

不可否认，新津是幸运的。它是成都城市南拓的产业支点和天府新区高端制造业承载地，也将成为第一个开通地铁的远郊区县（预计2019年底地铁10号线二期开通，共10个站点有7个站点在新津境内）。

2017年新津GDP有301.4亿，增速达10.5% （数据来源：成都统计局），被评为全国投资潜力十强县，“撤县设区”已进入倒计时……

自带话题属性的新津，近两年成为诸多房企的重点开拓之地。如今，在楼市“降温”的大背景下，新津楼市也已从当初的“狂热”中冷静下来，在暂时的“搁浅”中，甚至带着难以细说的“忧桑”……

在强力调控下，成都楼市明显回到了理性通道，远郊区域尤其明显。近来，业内不乏“新津凉了”、“新津房子卖不动了”之类的声音，市场关注度居高不下。应很多读者的要求，锐理君日前实地探访了新津，通过客观数据分析与综合市场各方观点，尽力呈现“城南网红”的楼市现状，找出未来突破之道。

被动搁浅

高地价与强竞争混合双打

就近而言，新津的故事还是要从土地拍卖说起。2016年，恒大一口气拿下新津9块地，共422.88亩，平均楼面地价仅467元/㎡。

2017年-2018年，品牌房企中房地产（现已整合为中交地产）、太行瑞宏、中洲、保利、花样年、融信、雅居乐、金融街等争先恐后地在新津拿地，导致新津整体平均楼面地价上涨近10倍（相比2016年）。最高纪录保持者——太行瑞宏，在2017年9月27日以楼面地价7770元/㎡竞得新津县五津街道86.68亩住兼商地块。

品牌房企不惜重金、强行进入的举动，一度让业内外瞠目结舌。

（2016-2018新津住宅用地成交情况）

此外，领地、新城、金科等房企也通过收购的方式拿地，成功挤进新津，“厮杀”在所难免。

“呵，你们这些后来者。”早期进入新津、低价拿地的房企表面毫无波澜，内心或许很想笑。

当市场狂热的时候，房企拿地信心满满，新津项目也被寄予厚望。可当市场逐渐冷却，高地价伴随着的高房价就显得不合时宜，各种矛盾也开始凸显。如今，与远郊不少区域类似，新津畅销的场面暂时不在，留给市场更多的话题是：如何才能解套？

➤➤库存难题：房价与存量双涨

从备案口径来看，数据显示，近两年新津房价一直保持着上扬的趋势，从2016年第4季度的4868元/㎡到2018年第4季度的9565元/㎡，涨幅约4697元/㎡。

实际上，2017年新津房源供应量很大，却供不应求，区域内很多此前滞销的房地产项目也在火热期销售一空，房价上涨的动力持续加码。到了2018年，供应逐步增多，但由于此后部分“高价地”项目入市，整体房价依然居高不下。

（2016年4季度-2018年4季度新津住宅市场供销价一览）

和其它远郊市场相似，5.15新政是新津房地产市场的转折点。在限购、限售的政策作用下，外地购买力、投资客不得已撤离，由于房票有限，来自成都主城区的购买力开始回收，新津本地购房者也由于对高房价的承受度有限，出手力度并不大。从意气风发到急转直下，新津不少房地产项目的销售进度明显放缓，到今年第4季度，市场整体供应面积已远超销售面积。

持续上涨的房价，遇上了销售疲软，2017年极度“缺货”的新津，在2018年迎来了存量的新高峰。按目前的销售进度，库存需销售18个月左右，但需要注意的是，后续源源不断的供应还在路上。

➤➤去化难题：开盘效果每况愈下

深处一线的销售人员，无疑最能体会冷暖。领地项目的一位销售人士就告诉锐理君：项目2017年底就已经亮相了，那时不限购，外地购房者基数很大，售楼部十几个置业顾问都接待不过来。但因为周边品质较低的楼盘清水价都在9000+元/㎡，即使全款销售也被一抢而空，领地项目因此选择了保（wu）守（pan）。“（那时项目）当然不愿意以现在1万出头的单价开出来，上半年一直稳着，直到5.15政策后才开出首批次……”

很明显，在这轮房地产周期中，很多房企都因为“限价”选择“稳一手”，错过了最佳的入市时期。

锐理君问：“肯定后悔死了吧？”该销售人员回以一丝难以言说的（ku）笑。

一切尽在不言中。

从2018年拿证项目来看，5.15以前，新津只有5个项目取得预售，而且都是小房企开发，供应仅946套房源。从当时的摇号中签率来看，最高28.16%，最低仅2.12%，去化率都是100%。

5.15之后，供应猛增。6-11月有19个项目拿证，共6357套房源。恒大、龙湖、龙光、领地、新城、隆鑫等项目先后开盘，开盘效果却不尽如人意。价格便宜的刚需房、开盘房源较少的别墅去化情况尚可，价格在1万+/㎡的精装房，报名人数不多，去化率最高仅40%。

市场加大供应，明显是好事情，但是，新津多数项目的推盘效果一次比一次差：

✪领地天府兰台项目6月第一次拿证，开盘当天去化率100%；11月再次拿证，去化率仅26.8%。

✪龙光玖龙府6月拿证，开盘去化率33.9%；11月拿证，开盘当天去化率仅6%。

锐理君前几天在新津各项目走访发现，各大售楼部都比较冷清，雅居乐锦城拿证登记的第一天，现场来交资料的客户并不多，虽然不排除工作日的原因，但与上半年相比，“客户少、去化难”已经深埋在了很多销售人员心底，而这也是新津多数楼盘面临的现实窘境。

➤➤供销难题：想哭却哭不出

虽然知道市场艰难，但为了现金流，更为了抢房票，房企不得不选择拿证开盘。梳理新津今年开盘项目的去化率，锐理君发现，性价比是决定一个项目去化的主要因素。

✪刚需类项目，价格7000元/㎡左右如武阳郡邸、隆鑫首府、雍景澜庭去化率基本在80%以上。

✪别墅类项目，如蓝泊湾小区二期清水价9000元/㎡，推出70套房源，去化率100%；置信牧山丽景墅院B区清水价13400-16100元/㎡，推出22套房源，去化率86.4%。

✪改善类项目，价格在10000+元/㎡的楼盘，近2个月去化率最高仅40%左右，部分楼盘报名人数甚至仅个位数。

高地价+精装+改善房=去化难，成为横亘在新津市场面前的一条定律。更令人深思的是，新津高价地的供应潮已经袭来，众多房企将持续贴身肉搏，似乎困难重重……

11月，新津发放11张预售证，共3158套房源，龙光、恒大、领地、中交、雅居乐项目相继拿证。

其中新城金樾府邸（精装价9000-9500元/㎡）、中交牧山美庐（精装价11100-13000元/㎡）、领地天府兰台（精装价9500-12500元/㎡）、龙光玖龙府（精装价10000元/㎡）、雅居乐锦城（精装价10600-12200元/㎡），摇号报名人数都较少。

此外，金融街项目、融信项目已在蓄势开盘，中洲和太行瑞宏正在打围施工。

“滞销，无可避免。”有业内人士如此预判。

任重道远

曲折泥泞or雄关漫道

房地产的问题，归根结底是城市生产力、配套、人口等多方面问题的聚合。在政策基本面不变的情况下，成都远郊楼市转冷或者说回归理性是必然。新津目前的现状在其它区域也有显现，只是因为其前期热度更高，反映出来的落差感更大，市场的关切更高而已。锐理君认为，与其纠结，不如好好想想怎么解决问题。

城市层面：优化产业结构 吸附高精尖人才

根据官方数据，打造“成南副中心、滨江公园城”的新津目前常住人口约37万。无论是城市发展，还是具体到房地产行业，都需要大量的人才流入和留下。新津2017年出台了人才优先发展实施方案，具体成效如何，目前没有更多官方数据出来，但政府的支持能看到。

锐理君查询资料发现，2017年第二产业对新津经济的贡献率占59.5%，也是新津经济发展的主要驱动力，主要因为有新筑股份、东方希望、大陆希望集团、新希望集团、华西希望集团等加工制造产业支撑了经济发展。

但第二产业能提供给人才的工作岗位毕竟有限，第三产业的发展才能更加优化区域的经济结构。锐理君认为，新津还需要不断优化产业结构，增加第三产业比重，通过吸引+留住高精尖人才，夯实后期发展的基石，为城市以及房地产市场打开更多通路。

（数据来源：成都统计局）

另外，2017年新津城镇居民收入约34453元，在成都市县级市、县城镇居民人均可支配收入排行榜中居第三，相对领先，预示着有一定的经济消费实力，但目前区域内综合体、大商超等消费场景欠缺，消费动力需要更多高能级项目来支撑，从而盘活更大的居住消费人群。

无疑，地铁将拉近新津到成都主城区的距离，新津也将成为成都第一个享受地铁红利的远郊区（市）县。在这个窗口红利期，新津应思考如何促进城市中高档消费升级。据悉，新津正着力规划TOD综合体开发，或许这能成为一个契机，助力区域开发建设脱胎换骨。不过这需要规划、建设的快速落地、启动。

时间是宝贵的财富，可对房企和购房者来说，“等待”充满着煎熬与无奈。

房企层面：及时调整 不落窠臼

从板块划分来看，新津楼市主要分为牧山新城（花源镇）、岷江新城及五津新城三个板块。每个板块内的房企、项目彼此间存在强竞争关系，但每个板块自身的地理位置、发展面貌、产品类型又决定了不同的客群特征。

牧山新城历来以别墅项目为主，但整体入住率偏低，导致周边配套缺乏。这个板块距离成都较近，可以吸附双流或其它区域的部分购房者，但“价格差”是必须正视的问题。

目前该板块内的领地、中交、龙光等项目，都主打洋房、小高层产品，且供应较多，价格也逼近成都主城区、天府新区的一些楼盘，购房者对此类产品的接受度欠佳，销售效果并不太理想。

锐理君认为，产品错位推盘、价格优惠与楼盘产品力的提振尤为重要，否则户型、精装标准、配套都会成为被挑剔的“槽点”，并不利于快速去化。

（新津一心三城五镇发展规划 来源：网络）

岷江新城板块以工业园区为主，周边配套暂不完善，距离地铁10号线较远。且受航线影响，居住体验不佳。但这个区域离兴隆湖最近，并划入四川天府新区大范围内，是新津未来产业发展的重点区域。

目前板块内主要有恒大天府城邦在售，2018年已推盘4次，共计推出2252套房源，精装单价维持在9000+元/㎡，摇号中签率较高。后期融信项目、中洲项目亮相，竞争压力会更加明显，房企应提前做好准备。

而五津新城板块位于新津老县城边，配套相对完善，集中了新津的政务办公、交通、教育、医疗等配套。但该板块的购房者主要是地缘性客户，持续购买能力毕竟有限，区域内刚需项目如隆鑫首府（清水价8000元/㎡）销售成绩较好。房企应该在定价方面慎重考虑，当走高端路线遇阻时，降低身段尽可能匹配购买群体的实际需求。

购房者层面：适时、适宜地正确选择

锐理君认为，如果是在兴隆湖、双流片区工作的产业型人员，在新津与成都主城区有一定房价差的情况下，选择落位新津并无不妥，甚至还能挑到不少好房子；

新津本地置业者，在能承受的价格范围内，尽量选择品质较高的楼盘，提升居住品质；

在成都市主城区工作的精英阶层，则要慎重考虑时间成本，目前主城区和近郊均有很多楼盘可以选择，完全可以多方挑选；

至于投资客，目前市场整体都还在“降虚火”，锐理君也就不予置评，个人自行判断。

当然，以上观点仅代表锐理君调研期内新津市场的阶段反映，关于区域未来的走势，相信业内人士有更多中肯的观点。也欢迎大家在文末留言，发表真知灼见，共同为新津楼市发展贡献智慧与能量。

PS：本文提及的售价、优惠、报名人数、去化等数据信息基于系统统计或实地踩盘得出，为不完全统计，仅供参考，具体以各项目售楼部和官方公布为准。