进入12月，成都的土地市场迎来了久违的热闹，尤其是主城区几宗地块的拍卖，为表现持续低迷的市场注入了几针兴奋剂。

12月11日，旭辉以10100元/㎡的楼面地价，竞得金牛区宗地，溢价率为16%，同场参与角逐的还有万科、龙湖、金科等房企；

12月14日，阳光城竞得武侯区红瓦寺16亩宗地，楼面地价为15940元/㎡，创下年内最高成交楼面地价记录，溢价率约12.86%，同时这宗地也是截至目前，成都起拍楼面价最高的地块；

12月18日，中天程锦、香港置地和北辰实业分别竞得一宗双流区的地块，成交楼面地价7340元/㎡到7850元/㎡不等；

12月19日，在成都多年没有拿地动作的招商，以5250元/㎡的楼面地价斩获双流公兴街道的57亩住宅用地，同时四川万景在金科、旭辉等众多全国性房企的包围中，夺得西航港街道的宗地，楼面地价8630元/㎡，溢价率28.8%；

……

几场土拍下来，锐理君也听到了来自于业内外的多种声音：

有的认为，和此前的10月、11月相比，无论是成交面积还是成交价格，12月土地市场的表现明显积极很多，市场回温；

也有声音认为，这只是特定条件下的短期现象，和今年年初乃至2017年相比，成都土地市场降温明显，“凉”意蔓延。

在锐理数据看来，近期土地市场所呈现出来的，并不是简单的“回温”或者“降温”，而是随着市场的持续调整，成都的土地市场正在远离“非常态时期”，新的市场秩序正在建立，新的游戏规则也正在诞生。

“狂热”之下暗藏危机

“速冻”之后并非绝路

成都土地市场从2017年的“狂热”，到2018年下半年的“速冻”，不过短短一年半。急速升温与迅速降温，都是成都土地市场的“非常态时期”。

用“狂热”来形容2017年到2018年上半年的成都楼市，并不过分，再次回顾这一时期，仍旧令地产人热血沸腾。这一年，成都地价从主城区向周边区域层层突破：主城区中，成都最高楼面地价top3被刷新至17200元/㎡/17160元/㎡和16900元/㎡；2017年3月到9月，近郊五区地价相继破万；同期多个品牌房企挺进远郊，远郊最高楼面地价达到7770元/㎡，最高溢价率为260%，远郊区域楼面地价最高的十宗地中，新津占了八席……

从狂热到速冻，不过“一个重磅政策”的距离，2018年5·15新政的出台，让市场迅速冷却下来。

其中一个典型的区域是成都以南、隶属于仁寿的网红小镇——视高，因成都南拓，视高从零新房到品牌开发商集结、新盘迅速入市，市场迅速发酵。但今年8月15日，视高的三宗地全部流拍，品牌房企在视高囤地的意愿几乎消失，视高“一夜入秋”。

成都土地市场同样不太乐观，市场供地节奏缓慢，且郊区地块占比大，从拿地的房企来看，远郊的地块多由当地的小型房企拿下，不见品牌房企，而中心城区成交的多宗地块背后，也有政府平台公司的身影。锐理数据统计显示，2018年6月开始，成都土拍市场的月均溢价率一路下跌。

剔除无土地出让的月份，2017年4月月均溢价率最高达78.08%，2018年11月触底，月均溢价率仅0.48%

现实告诉我们，过冷或者过热，都不利于市场的健康发展。目前2017年楼面地价最高的十宗地，有六宗地公布了项目案名，但并无产品正式入市（东原印长江前期推出的产品位于其收购地块）。在限价政策下，这些高价地还要等多久，不知道；曾经被推上巅峰的新津、青白江等远郊区域，新入市的项目去化效果很差……

这一热一冷，终于让市场重新向“理性”靠拢。

市场调整期

冷静出手离机会更近

再说回到近期的土拍市场。通过对近期这几场土拍的分析，锐理数据发现，这一时期房企的拿地拿地动作、意向和思路都悄然发生了变化：

房企对不同区域的地块态度分化明显：要说市场回温，12月崇州和双流区各有一宗土地“因故终止”，已成交的22宗土地中，16宗地零溢价成交，地块多位于远郊区域或者为重大产业用地；要说市场“凉”意依旧，武侯红瓦寺、金牛、成华等多宗核心区域的地块，都引起了品牌房企的争抢，其中包括万科、金科、龙湖、旭辉、阳光城、北辰、招商蛇口等；

举牌虽积极，但出价更理性：武侯红瓦寺宗地拍卖中，房企共举牌了91轮，双流西航港宗地7家房企参拍，耗时40分钟……尽管举牌积极，但由于增加幅度小，最终的成交价格和溢价率都还处在正常范围；

多个“新面孔”有迫切的拿地意愿：在这一轮的拍卖现场，锐理数据发现了很多“新”面孔，既有首次进军或意图进军的四川万景、中骏等，也有多年未在成都拿地的招商蛇口、香港置地、合能等企业现身。

总的来说，房企在宗地的选择上，目标明确，有侧重，举牌积极出价理性，拿地谨慎。在市场调整期，房企回归理性是一个积极的信号。结合这一市场表现，锐理数据认为：

近期成都主城区土地供应加速，地块条件优越，但据前期的了解，多家一梯队房企近期的拿地意愿不强，缺货已久或者意欲进入成都市场的新房企可以抓住这一机会；

市场调整期，房企应减少高风险拿地，守紧核心区域的核心地块，伺机出动；

结合调控政策，理性竞价，合理控制地价成本，融资困难期能降低债务风险，也为后期销售预留空间；

随着前期低价地块的相继入市，后期成都市场上的高价地块占比会加大，改善产品供应量大，但结构并不一定合理，房企可以在后期的设计上考虑多层次的产品，打差异战，吸纳更大的客群；

产业用地仍旧是未来供地的一大方向，产业准入条件不放松是趋势，房企可以重点关注产业用地的打造与运营，以获取更多的拿地机会。